Un centre équestre, ses boxes, ses terrains et un appartement sont loués par un bail à ferme pour 8 801,33 € par mois, avec un dépôt de garantie de trois mois. Six ans plus tard, la preneuse demande la restitution du dépôt et la fixation d’un fermage licite, à 182,77 € par an selon elle. La Cour de cassation lui donne raison sur les deux principes le 2 juillet 2026 : le statut du fermage interdit tout dépôt de garantie, et une clause qui fixe un loyer global sans distinguer l’habitation, les bâtiments d’exploitation et les terres est illicite. Entre 8 801 € par mois et 182 € par an, il y a toute la place d’une expertise de valeur locative.
Les faits
Par acte du 3 octobre 2011, une société cède à une autre un fonds de commerce comprenant le droit au bail sur un terrain, des installations et des locaux formant un centre équestre, qui appartiennent à une société civile. Le 1er novembre 2011, cette société civile donne à bail à ferme ces mêmes biens à la société cessionnaire, pour un loyer mensuel de 8 801,33 € et un dépôt de garantie de 26 404 €. Deux avenants, en 2014 et 2015, ajoutent à l’assiette du bail un appartement, six boxes et d’autres locaux liés à l’exploitation.
Le 12 décembre 2017, la preneuse saisit le tribunal paritaire des baux ruraux : travaux sous astreinte, indemnisation, régularisation du fermage illicite avec restitution du trop-perçu, et répétition du dépôt de garantie. La cour d’appel de Versailles, le 9 janvier 2024, rejette ces deux dernières demandes. Sur le dépôt, elle juge qu’il s’agit d’une somme remise pour garantir les loyers impayés ou les réparations locatives en fin de bail, restituable, donc de cause licite. Sur le fermage, elle retient que l’absence de prix distinct pour les terres, les bâtiments agricoles et le bâtiment d’habitation ne rend pas la clause illicite, et qu’il convient de comparer le loyer global du bail avec la somme des prix de chaque élément au regard des arrêtés préfectoraux. Elle condamne au passage la preneuse à rembourser 61 421 € de trop-versé sur un préjudice d’exploitation et 46 667,51 € de loyers retenus.
La décision
La troisième chambre civile casse partiellement (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 24-12.681, publié au bulletin).
Sur le dépôt de garantie, au visa des articles L. 411-12, L. 411-74 et L. 415-12 du Code rural et de la pêche maritime : « le statut d’ordre public du fermage définit limitativement les hypothèses de remise d’argent ou de valeur par le preneur au bailleur. Il s’ensuit que le bailleur ne peut percevoir, lors de la conclusion du bail ou à l’occasion d’un changement d’exploitant, une somme destinée à garantir l’exécution de ses obligations par le preneur, quand bien même celle-ci serait restituable à l’expiration du bail, de sorte que la somme perçue à ce titre est indue et sujette à répétition. »
Sur le fermage, au visa des articles L. 411-11 et L. 411-14 du même code : « le prix de chaque fermage est constitué, d’une part, du loyer des bâtiments d’habitation et, d’autre part, du loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues », dispositions d’ordre public. « Il en résulte que la clause d’un bail à ferme fixant le fermage sans distinguer, d’une part, le loyer des bâtiments d’habitation, d’autre part, le loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues, est illicite, ce qui ouvre une action en régularisation pour fermage illicite. » La cour d’appel, qui s’était contentée de comparer le loyer global à la somme des prix de chaque élément, a violé ces textes.
La cassation entraîne celle des condamnations liées, dont le remboursement de 61 421 € et les loyers retenus, par indivisibilité. L’affaire est renvoyée.
Ce que cela change pour l’évaluation
Un centre équestre relève du fermage. Les activités de préparation et d’entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation sont agricoles au sens de l’article L. 311-1 du Code rural et de la pêche maritime. Le bail qui porte sur les installations d’un centre équestre est donc un bail rural, soumis au statut du fermage, quelle que soit la qualification retenue par les parties, et même s’il a été conclu dans le prolongement d’une cession de fonds de commerce. Ce point commande tout le reste : le loyer n’est pas libre, il est encadré par les arrêtés préfectoraux du département.
La ventilation est une obligation, pas une méthode. L’article L. 411-11 impose deux composantes : le loyer des bâtiments d’habitation d’un côté, celui des bâtiments d’exploitation et des terres nues de l’autre, chacune dans les limites fixées par l’autorité administrative. Un loyer global, même s’il se révèle inférieur à la somme des maxima, est illicite par sa forme, et le preneur peut demander sa régularisation. Pour l’expert, cela signifie que le rapport de valeur locative d’un bien rural ne présente jamais un chiffre unique : il décrit et chiffre séparément l’appartement, les boxes, le manège, les hangars, les paddocks et les terres.
Comment se calcule un fermage licite. Pour les terres nues et les bâtiments d’exploitation, l’arrêté préfectoral fixe des minima et maxima par hectare ou par bâtiment selon des catégories ; la valeur locative de chaque élément se situe dans cette fourchette, en fonction de son état, de sa surface, de sa fonctionnalité pour l’activité, et se compare aux fermages pratiqués dans le secteur pour des installations équestres. Pour l’habitation, le loyer est fixé en monnaie dans les limites de l’arrêté préfectoral, en tenant compte de l’état et de la surface du logement. L’écart entre le loyer contractuel de 8 801,33 € par mois et les 182,77 € par an revendiqués par la preneuse montre que le débat, devant la cour de renvoi, portera d’abord sur la consistance du bien et sur le classement de chaque élément ; un rapport d’expertise qui décrit les lieux, mesure les surfaces et applique l’arrêté élément par élément est ce que la juridiction attendra.
Le dépôt de garantie et les autres sommes. Le statut du fermage prohibe toute remise d’argent non prévue par la loi, même restituable. Le dépôt de garantie de 26 404 € est indu et doit être restitué, avec les intérêts majorés prévus à l’article L. 411-74. La même logique vise les pas-de-porte, reprises de matériel à un prix supérieur à leur valeur vénale et autres versements à l’occasion d’un changement d’exploitant ; lorsque des biens mobiliers sont repris, leur valeur vénale doit être établie, et c’est encore une question d’expertise.
Pour le bailleur aussi. Un bailleur d’installations équestres qui a investi au-delà de ses obligations légales peut, avec l’accord du preneur, faire entrer ces investissements dans le fermage, comme l’article L. 411-12 le prévoit ; mais cela s’écrit et se chiffre. Un rapport qui isole la valeur locative des investissements réalisés protège le bailleur autant que la ventilation protège le preneur.
Ce que l’expert en retient
- Un centre équestre est une exploitation agricole ; son bail relève du statut du fermage et son loyer est encadré.
- Le fermage se compose obligatoirement de deux loyers distincts, habitation d’un côté, exploitation et terres de l’autre ; un loyer global est illicite.
- La valeur locative d’un bien rural se chiffre élément par élément, dans les fourchettes de l’arrêté préfectoral, avec des références du secteur.
- Aucun dépôt de garantie ni aucune somme hors statut ne peut être perçu par le bailleur ; ce qui a été versé se restitue avec intérêts majorés.
- Les investissements du bailleur au-delà de ses obligations peuvent entrer dans le fermage s’ils sont convenus et chiffrés.
Pour aller plus loin
La page Valeur locative et bail commercial décrit la mission de fixation d’un loyer, son délai et son tarif. Les termes valeur locative et pas-de-porte du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Indemnité d’occupation d’un logement : loyer, surloyer et plafond de ressources et Valeur locative : loyer d’avance et loyer binaire. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un loyer de terres, de bâtiments d'exploitation ou d'habitation à fixer ou à contester ?
Je ventile le loyer entre habitation, bâtiments d'exploitation et terres, dans les limites des arrêtés préfectoraux, et j'établis la valeur locative de chaque élément avec des références.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
