Un bailleur délivre un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, réclame ensuite au preneur ses justificatifs pour la chiffrer, puis attend. Deux ans après la date d’effet du congé, il assigne le preneur en expulsion : l’action en paiement de l’indemnité est prescrite. La cour d’appel refuse, jugeant l’attitude du bailleur empreinte de mauvaise foi. La Cour de cassation casse le 12 février 2026, dans un arrêt publié : la mauvaise foi n’interrompt ni ne suspend le délai, et le preneur prescrit occupe sans droit ni titre. Après l’arrêt du même jour sur l’expertise demandée par le bailleur, c’est le second avertissement de l’année aux preneurs qui attendent.
Les faits
Une commune donne à bail commercial un local pour neuf ans à compter du 1er janvier 2009. Le 28 juin 2018, elle délivre au locataire un congé avec refus de renouvellement à effet du 31 décembre 2018, avec offre d’indemnité d’éviction. Le 4 novembre 2019, elle le met en demeure de communiquer des justificatifs pour en calculer le montant, en rappelant qu’il peut se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement et qu’elle procédera par expertise judiciaire à défaut de documents.
Le 19 novembre 2021, la commune assigne le locataire en référé pour faire constater la perte de son droit à indemnité par prescription et obtenir son expulsion. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, le 16 novembre 2023, dit n’y avoir lieu à référé : la bailleresse a reconnu le droit à indemnité, son revirement est de mauvaise foi, et le locataire, qui ne contestait ni le congé ni le principe de l’indemnité, n’avait aucune raison de saisir le juge.
La décision
La Cour de cassation casse en toutes ses dispositions (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.578, publié au bulletin), au visa des articles 835 du Code de procédure civile, L. 145-9 et L. 145-28 du Code de commerce.
Elle rappelle que le congé met fin au bail et que « le locataire qui entend demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné », et que le locataire prescrit dans cette action « perd son droit au maintien dans les lieux ». Puis elle juge que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction, et que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action ». Le juge des référés pouvait donc ordonner l’expulsion pour trouble manifestement illicite.
Ce que cela change pour l’évaluation
Le délai ne se négocie pas. Ni l’offre d’indemnité, ni la demande de justificatifs, ni la promesse d’une expertise ne suspendent les deux ans de l’article L. 145-9. Seuls les actes de l’article 2240 et suivants du Code civil, reconnaissance non équivoque du droit, assignation, demande d’expertise à laquelle le preneur s’associe, ont cet effet, et l’arrêt du même jour sur l’expertise du bailleur en a fixé les limites. Le preneur qui reçoit un congé avec offre d’indemnité doit tenir son propre calendrier : assigner au fond en fixation de l’indemnité avant l’échéance, quelle que soit l’attitude du bailleur.
Le chiffrage se fait tôt, avec ses propres pièces. La commune demandait des justificatifs ; le preneur ne les a pas fournis et n’a rien engagé. Une évaluation de l’indemnité d’éviction se construit sur les comptes des trois derniers exercices, le bail, les baux et cessions comparables du secteur, l’état des lieux et les devis de réinstallation ; ce sont les pièces du preneur, et il peut faire établir le rapport sans attendre que le bailleur le demande. Un rapport déposé dans l’année du congé donne un chiffre à l’assignation et une base à la négociation.
Après la prescription, l’indemnité d’occupation change de nature. Tant que le preneur peut prétendre à l’indemnité d’éviction, il se maintient dans les lieux moyennant une indemnité d’occupation fixée à la valeur locative, avec l’abattement de précarité habituel (article L. 145-28). Une fois prescrit, il occupe sans droit ni titre : l’indemnité devient une indemnité de droit commun, réparant la privation de jouissance du bailleur, sans le statut protecteur, et l’expulsion peut être ordonnée. Le rapport de valeur locative, dans les deux cas, sert de base, mais le régime et les abattements ne sont plus les mêmes ; l’expert doit savoir à quelle date le preneur a perdu son droit.
Pour le bailleur, une stratégie qui a un revers. Attendre l’échéance des deux ans permet de récupérer les locaux sans indemnité, comme ici. Mais un bailleur qui souhaite au contraire une sortie négociée a intérêt à faire constater le droit à indemnité par écrit, sans équivoque, ou à engager lui-même l’expertise au fond, ce qui interrompt le délai pour tous.
Ce que l’expert en retient
- La prescription de deux ans court de la date d’effet du congé, même avec offre d’indemnité, et la mauvaise foi du bailleur ne la suspend pas.
- Le preneur prescrit perd son droit au maintien dans les lieux et devient occupant sans droit ni titre, expulsable en référé.
- L’indemnité d’éviction se chiffre avec les pièces du preneur, dès le congé, sans attendre une demande ou une expertise du bailleur.
- Avant la prescription, indemnité d’occupation statutaire à la valeur locative avec abattement ; après, indemnité de droit commun.
- Un rapport daté et motivé, joint à l’assignation dans les deux ans, protège le droit à indemnité mieux que toute promesse du bailleur.
Pour aller plus loin
La page Indemnité d’éviction décrit le rapport, son délai et son tarif. Le guide Mon bailleur refuse de renouveler mon bail commercial et les termes indemnité d’éviction et indemnité d’occupation du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Indemnité d’éviction : le preneur a deux ans pour agir, et l’expertise du bailleur ne le protège pas et Indemnité d’occupation en bail commercial : option et taxe foncière. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
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