Mon bailleur refuse de renouveler mon bail : quelle indemnité ?

Un commissaire de justice vous a remis un congé : votre bailleur refuse de renouveler le bail commercial et vous propose une indemnité d’éviction, ou n’en propose aucune. Votre commerce est là depuis quinze ans, votre clientèle est de quartier, et vous ne savez ni ce que vous pouvez réclamer, ni combien de temps vous pouvez rester, ni dans quel délai il faut agir. Ce guide décrit la suite de la procédure, les règles du Code de commerce et ce qu’un rapport de chiffrage apporte, avant de négocier ou d’assigner.

Ce qui se passe concrètement

Le congé est délivré six mois au moins avant le terme, par acte de commissaire de justice, et doit préciser les motifs du refus (article L. 145-9 du Code de commerce). Deux situations existent. Dans la première, le bailleur refuse sans indemnité, en invoquant un motif grave et légitime, comme des manquements du preneur, ou l’état de l’immeuble (articles L. 145-17 et L. 145-18). Dans la seconde, la plus fréquente, il refuse en offrant une indemnité d’éviction ; le principe de l’indemnité est acquis, seul son montant est discuté.

À la date d’effet du congé, le bail prend fin, mais le preneur peut rester dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité. Il paie alors une indemnité d’occupation à la place du loyer. Les parties négocient, souvent avec leurs avocats, sur la base d’un chiffrage. À défaut d’accord, l’une d’elles assigne devant le tribunal judiciaire, qui désigne en général un expert judiciaire pour évaluer le fonds et les postes accessoires, puis fixe l’indemnité. Une fois la décision définitive, le bailleur dispose de quinze jours pour exercer son droit de repentir. Sinon, il paie, et le preneur libère les lieux dans les trois mois.

Le point le plus délicat est le calendrier : l’action en paiement de l’indemnité se prescrit par deux ans à compter de la date d’effet du congé.

Ce que dit le droit

Le principe. Le bailleur peut refuser le renouvellement, mais il doit payer au locataire évincé une indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation et des frais et droits de mutation d’un fonds de même valeur, sauf si le bailleur prouve que le préjudice est moindre (article L. 145-14).

Fonds ou droit au bail. Si le fonds est transférable sans perte de clientèle, l’indemnité principale se limite à la valeur du droit au bail et aux frais du transfert. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière distingue ainsi l’indemnité de remplacement et l’indemnité de déplacement, et définit le droit au bail comme le prix qu’un locataire peut retirer de la cession de son bail à un successeur (6e édition, novembre 2025, Titre III, §1.18 et §1.19). La charge de la preuve du transfert pèse sur le bailleur (article 1353 du Code civil), comme l’a rappelé la cour d’appel de Saint-Denis dans une affaire de centre commercial où l’indemnité a été fixée à 456 384,60 €.

Les accessoires. La Charte en dresse une liste non limitative : remploi, déménagement, réinstallation, trouble commercial, perte sur stocks, aménagements non amortis, licenciements, double loyer (Titre III, §1.19). Les frais de dépollution d’un site classé restent à la charge du dernier exploitant et n’en font pas partie (Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 20-20.844 et 21-11.168).

L’indemnité d’occupation. Le preneur qui se maintient dans les lieux doit, dès l’expiration du bail, une indemnité correspondant à la valeur locative, sauf convention contraire (article L. 145-28). La taxe foncière transférée au preneur réduit cette valeur locative (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-17.227).

Le délai. La prescription de deux ans de l’article L. 145-60 court de la date d’effet du congé. L’expertise obtenue en référé par le bailleur ne suspend le délai qu’au profit de celui-ci (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-18.382).

Le repentir. Le bailleur peut renoncer à l’éviction dans les quinze jours de la décision définitive, si le preneur est encore dans les lieux (article L. 145-58).

Ce que change un rapport d’expertise

Le rapport commence par la question qui commande tout : le fonds est-il transférable ? Il compare le local à ce qui est disponible sur le marché, analyse la clientèle et la part de l’emplacement dans l’activité, et conclut. Il chiffre ensuite l’indemnité principale : valeur du fonds par plusieurs méthodes croisées, chiffre d’affaires, excédent brut d’exploitation retraité, cessions comparables ; ou valeur du droit au bail par différentiel de loyer capitalisé. Il chiffre chaque poste accessoire sur devis ou sur pièces, et l’indemnité d’occupation due au bailleur pendant le maintien dans les lieux.

Ce rapport sert à négocier avec un chiffre, à rédiger l’assignation avant l’échéance des deux ans, à orienter l’expert judiciaire et à répondre à son pré-rapport. Il sert aussi au bailleur qui veut formuler une offre sérieuse ou provisionner. Ce qu’il ne fait pas : il n’interrompt pas la prescription, ce que seule l’assignation fait ; il ne remplace pas l’avocat ; et un rapport unilatéral doit être corroboré devant le juge (Cass. ch. mixte, 28 septembre 2012, n° 11-18.710).

Un exemple chiffré

Un restaurant à Concarneau, en front de port, quinze ans d’exploitation, chiffre d’affaires de 450 000 € hors taxes, excédent brut d’exploitation retraité de 70 000 €. Le bailleur refuse le renouvellement pour reprendre les lieux et offre 120 000 €, en soutenant que le fonds peut être transféré dans une rue voisine.

Le rapport conclut à un fonds non transférable : la clientèle est celle du port, et aucun local équivalent n’est disponible. La valeur du fonds ressort entre 270 000 € et 300 000 € selon les méthodes, retenue à 300 000 €. Les accessoires : frais et droits de mutation d’un fonds équivalent, 25 000 € ; déménagement et réinstallation, 8 000 € ; trouble commercial, 20 000 € ; indemnités de licenciement de quatre salariés si l’activité cesse, 30 000 €. Indemnité d’éviction chiffrée : 383 000 €, contre 120 000 € offerts.

De son côté, le preneur doit une indemnité d’occupation. La valeur locative est établie à 24 000 € par an, contre un loyer de 18 000 € : sur deux ans de maintien dans les lieux, 48 000 € au lieu de 36 000 €, écart à provisionner. Le rapport présente les deux faces du dossier, ce que l’avocat attend avant d’assigner.

Les erreurs fréquentes

• Attendre le rapport de l’expert désigné en référé par le bailleur pour assigner : la prescription continue de courir.
• Accepter une indemnité de transfert alors que la clientèle ne suivra pas, ou réclamer une indemnité de remplacement pour une activité qui se déplace sans perte.
• Réclamer des postes non indemnisables, comme la dépollution, ce qui fragilise l’ensemble de la demande.
• Présenter les accessoires en forfaits plutôt qu’en devis et factures.
• Oublier que l’indemnité d’occupation se calcule sur la valeur locative, pas sur le loyer.

Ce qu’il faut réunir

• Bail, avenants et congé, avec sa date de remise.
• Trois derniers bilans et liasses fiscales, chiffre d’affaires mensuel.
• Registre du personnel et contrats de travail.
• Inventaire du stock et liste des agencements avec leurs factures.
• Devis de déménagement et de réinstallation, annonces de locaux disponibles.
• Plans, photos, loyers pratiqués dans le voisinage.
• Échanges avec le bailleur et offre reçue.

Délai et prix

La prestation est le chiffrage décrit sur la page Indemnité d’éviction. Le rapport est remis quatre semaines après réception des pièces comptables. Il est facturé au temps passé, 65 € l’heure, sur devis selon la taille du fonds et l’état des pièces ; un chiffrage complet du fonds, des accessoires et de l’indemnité d’occupation demande rarement moins de 15 h, soit 975 €. Déplacement compté 65 € par heure entamée depuis PONT-L’ABBÉ, acompte de 50 %, TVA non applicable (article 293 B du CGI). L’assistance devant l’expert judiciaire fait l’objet d’un devis distinct. La grille figure sur la page Tarifs.