Le cahier des charges d’un lotissement prévoit qu’un espace vert, traversé par un chemin piéton menant à la Dordogne, sera cédé à la commune avec les ouvrages collectifs. Des années plus tard, la commune déclasse cet espace de son domaine public, le vend à une SCI, et un cabinet paramédical y est construit. Deux colotis demandent la nullité de la vente et la démolition : le cahier des charges disait « espace vert ». La cour d’appel de Bordeaux les déboute, et la Cour de cassation confirme le 3 septembre 2026, par un arrêt publié : la commune à laquelle la totalité des voies et espaces communs a été transférée n’est pas colotie, les stipulations du cahier des charges ne lui sont pas opposables, et la vente d’un bien de son domaine privé ne peut être remise en cause par les colotis. Pour qui achète ou évalue un lot, la leçon porte sur la solidité de l’agrément que l’on croit acquis.
Les faits
Deux frères sont propriétaires d’un lot dans un lotissement. La commune, à laquelle les espaces communs ont été transférés en application du cahier des charges, vend à une SCI une parcelle que ce cahier définissait, en son article 6, comme « Espace vert traversé dans sa largeur par une voie d’accès piétons à la Dordogne », et la SCI y édifie un immeuble à usage de cabinet paramédical. Les colotis assignent la commune et la SCI en nullité de la vente et en démolition ; la commune appelle en garantie le notaire.
Par délibérations des 1er mars 2013 et 19 mars 2015, la commune avait voté le déclassement de l’espace vert de son domaine public, en raison de sa désaffectation avérée ; ces délibérations n’ont fait l’objet d’aucun recours. La cour d’appel de Bordeaux, le 30 avril 2024, rejette les demandes : la commune n’est pas colotie, le cahier des charges ne lui est pas opposable, et la vente d’un bien de son domaine privé ne peut être contestée par les colotis.
La décision
La troisième chambre civile rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 24-16.968, publié au bulletin). Elle pose le cadre : « Le cahier des charges d’un lotissement a vocation à définir les droits et obligations régissant les rapports entre propriétaires colotis ainsi que les règles de gestion des parties communes du lotissement. » Lorsque le lotisseur a conclu avec la commune une convention de transfert de la totalité des voies et espaces communs, il n’a pas à constituer d’association syndicale ; les terrains incorporés au domaine public « relèvent exclusivement du régime de la domanialité publique », qui en autorise la désaffectation et le transfert dans le domaine privé, « sous le contrôle du juge administratif ».
D’où la règle : « la commune, à laquelle la totalité des voies et espaces communs a été transférée, n’est pas colotie, de sorte que les stipulations du cahier des charges ne lui sont pas opposables, et que les dispositions de l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme relatives à la modification des documents du lotissement ne sont pas applicables à cette situation ». Le déclassement n’ayant fait l’objet d’aucun recours, « la SCI n’avait pas acquis un lot ou une partie commune du lotissement et cette vente d’un bien faisant partie du domaine privé de la commune ne pouvait être remise en cause par des colotis ». Les motifs de la cour d’appel sur la charge réelle et sur la caducité du cahier des charges sont qualifiés d’erronés mais surabondants.
Ce que cela change pour l’évaluation
L’agrément qu’un lot tire d’un espace commun dépend de qui le possède. Un lot en façade d’un espace vert se vend plus cher qu’un lot enclavé entre deux pavillons : vue dégagée, calme, accès à la rivière. Tant que l’espace appartient aux colotis, réunis en association syndicale, son affectation est contractuelle et ne change qu’à l’unanimité prévue par l’article L. 442-10 du Code de l’urbanisme. Dès qu’il a été transféré à la commune, il relève du domaine public, la commune peut le désaffecter, le déclasser puis le vendre, et les colotis n’ont plus que le recours contre les délibérations, devant le juge administratif et dans le délai de deux mois. L’agrément n’est plus garanti par le cahier des charges ; il l’est par la seule volonté de la collectivité.
Ce que l’expert vérifie avant d’attribuer une plus-value. L’avis de valeur d’un lot en lotissement lit le cahier des charges et le règlement, puis identifie le propriétaire des espaces communs : association syndicale ou commune. Dans le premier cas, la plus-value liée à l’espace vert est stable ; dans le second, elle est conditionnelle, et le rapport le dit. Il vérifie aussi si une délibération de désaffectation ou de déclassement a déjà été prise, et si un projet est connu, ce qui se lit dans les registres des délibérations et au plan local d’urbanisme.
Le terrain vendu par la commune. Un ancien espace vert déclassé se vend comme un terrain à bâtir de son secteur, au prix des comparables, ce qui est très différent de la valeur qu’il avait comme dépendance non constructible du lotissement. L’expert saisi par la commune ou par l’acquéreur établit cette valeur vénale, en tenant compte de la desserte, de la forme de la parcelle, du chemin piéton s’il subsiste et des règles du plan local d’urbanisme, et non du cahier des charges qui ne s’applique plus.
La moins-value des lots voisins. Les colotis qui perdent leur vue ou leur calme n’obtiennent ni la nullité ni la démolition. Il leur reste, le cas échéant, une action pour trouble anormal de voisinage contre le constructeur, dont l’issue dépend de l’anormalité du trouble, la perte de vue n’étant pas indemnisée par principe, comme le rappelle l’article sur la perte de vue. Là encore, c’est un chiffre qu’il faut : la valeur du lot avant et après la construction, avec des comparables, et l’explication de l’écart.
Acheter en connaissance de cause. Un acquéreur qui paie la vue sur un espace vert appartenant à la commune paie un agrément révocable. L’avis de valeur préalable le signale, et le prix négocié en tient compte ; c’est le service que rend l’expertise avant la signature, plutôt qu’après la construction du voisin.
Ce que l’expert en retient
- La commune à laquelle les espaces communs d’un lotissement ont été transférés n’est pas colotie ; le cahier des charges ne lui est pas opposable.
- Un espace vert communal peut être désaffecté, déclassé et vendu ; seul un recours contre les délibérations, devant le juge administratif, peut l’empêcher.
- La plus-value d’un lot liée à un espace commun est stable si l’espace appartient aux colotis, conditionnelle s’il appartient à la commune ; le rapport le précise.
- Le terrain déclassé s’évalue comme un terrain à bâtir, selon le plan local d’urbanisme et les comparables.
- La perte d’agrément des lots voisins se chiffre par une valeur avant et après, mais ne s’indemnise pas par principe.
Pour aller plus loin
La page Expertise en valeur vénale décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Mon voisin construit un immeuble, ma maison perd de la valeur et les termes trouble anormal de voisinage et moins-value du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Empiètement : la démolition s’impose, la bande de terrain a un prix et Vente d’une parcelle du domaine public : nulle, mais la taxe foncière est un préjudice. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un lot dont la vue ou l'agrément dépend d'un espace commun, et une valeur à défendre ?
Je mesure ce que l'espace vert apporte à la valeur d'un lot, ce qu'il perd si l'espace est bâti, et ce que vaut le terrain cédé, avec les références du marché et l'analyse des documents du lotissement.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
