Un appartement vendu avec des toilettes sur le palier et une chambre de service deux étages plus haut, pour une superficie certifiée de 60,07 m². Ces pièces comptent-elles, et le diagnostiqueur qui a surévalué la surface répond-il envers l’acquéreur ? L’arrêt de la troisième chambre civile du 5 mars 2026 approuve l’inclusion de ces pièces dans la superficie Carrez et censure l’arrêt qui écartait toute faute du diagnostiqueur.
Les faits
Par acte du 25 avril 2017, des vendeurs cèdent à des acquéreurs, au prix de 270 000 €, le lot n° 10 d’un immeuble en copropriété : un appartement au troisième étage, avec des water-closets sur le palier, une chambre de domestique au cinquième étage et une cave. Les vendeurs déclarent une superficie de 60,07 m², conformément au certificat de mesurage établi par un diagnostiqueur.
Les acquéreurs assignent les vendeurs et le diagnostiqueur en réduction du prix et en indemnisation. Au diagnostiqueur, ils réclament la réparation d’une perte de chance de percevoir des revenus locatifs plus élevés et d’un surcoût du crédit.
La cour d’appel de Versailles, le 12 janvier 2023, rejette la demande de restitution partielle du prix dirigée contre les vendeurs : elle inclut les water-closets et la chambre de service dans le mesurage, et retient que la surface qui aurait dû être mesurée et mentionnée à l’acte était de 59 m². Elle rejette aussi les demandes contre le diagnostiqueur, au motif que celui-ci « n’a pas à connaître des locaux faisant ou non l’objet d’un lot aux termes du règlement de copropriété ».
Les acquéreurs se pourvoient : selon eux, ces locaux sans accès direct à l’appartement relevaient de la règle qui écarte les lots ou fractions de lots de moins de 8 m² (article 4-2 du décret du 17 mars 1967), et le diagnostiqueur devait appliquer les règles de la loi Carrez à l’état matériel du bien.
La décision
Par son arrêt (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 23-13.288, inédit), la Cour de cassation écarte le premier argument du pourvoi, sur la superficie, et casse partiellement sur le second, sur le diagnostiqueur : la cassation porte seulement sur le rejet des demandes dirigées contre lui, sur les dépens et sur la condamnation des acquéreurs à lui verser 2 500 € de frais irrépétibles (frais de procédure hors dépens).
Sur la superficie, la cour d’appel avait retenu que les water-closets et la chambre de service « ne formaient pas des lots autonomes de l’appartement mais n’en étaient que des pièces détachées faisant partie, aux termes du règlement de copropriété, du même lot, lequel n’avait jamais été divisé en fractions ». La Cour juge qu’elle « en a exactement déduit que la surface de ces locaux, qui ne faisaient l’objet d’aucune exclusion légale ou réglementaire du champ d’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, devait être prise en compte pour le calcul de la superficie des parties privatives vendues ». La demande contre les vendeurs échoue donc, et ceux-ci sont mis hors de cause.
Sur le diagnostiqueur, au visa de l’article 1240 du code civil, siège de la responsabilité pour faute, la Cour censure : « En statuant ainsi, alors qu’elle constatait que le diagnostiqueur avait établi un certificat de mesurage certifiant une surface privative du lot n° 10 de 60,07 m² et qu’elle retenait que la surface du lot vendu qui aurait dû être mesurée et mentionnée à l’acte était de 59 m², la cour d’appel, qui a retenu des motifs inopérants à écarter toute faute du diagnostiqueur, a violé le texte susvisé. »
L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Versailles autrement composée. La Cour ne se prononce pas sur les préjudices invoqués, ni sur l’étendue des vérifications que le diagnostiqueur doit faire dans le règlement de copropriété : au regard de l’écart constaté, le motif tiré de ce règlement était inopérant.
Ce que cela change pour l’évaluation
La composition du lot se lit avant de mesurer. Le relevé des surfaces part de l’acte et du règlement de copropriété, puis se confronte à l’état matériel du bien. Les textes écartent les caves, garages et emplacements de stationnement, ainsi que les lots ou fractions de lots de moins de 8 m² (article 46 de la loi du 10 juillet 1965, article 4-2 du décret du 17 mars 1967) ; la superficie se calcule hors murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines et embrasures, sans les parties de moins de 1,80 m de hauteur (article 4-1 du même décret ; Charte de l’expertise en évaluation immobilière, 6e édition, novembre 2025, Titre III, § 3.3.5). Dans le raisonnement approuvé par la Cour, une pièce détachée d’un lot jamais divisé n’est ni un lot ni une fraction de lot : le seuil de 8 m² ne l’écarte pas, et elle compte.
Deux actions, deux mesures. Contre le vendeur, l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ouvre une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure lorsque la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle de l’acte. L’écart de 1,07 m² représente environ 1,8 % de la surface déclarée, sous le seuil du vingtième : la demande contre les vendeurs ne pouvait aboutir. Contre le diagnostiqueur, le terrain est celui de l’article 1240, qui suppose une faute, un dommage et un lien de causalité ; la Cour censure le rejet des demandes alors même que l’écart ne dépasse pas le vingtième. Le déficit de surface que le maître de l’ouvrage reproche à son architecte relève d’une autre logique, contractuelle, commentée à part.
Le prorata n’est pas le préjudice. À titre de repère, 270 000 € pour 60,07 m² donnent environ 4 495 € par mètre carré, soit environ 4 810 € pour 1,07 m². Ce calcul ne mesure ni une perte de loyers ni un surcoût de crédit. Le rapport établit la valeur locative et la valeur vénale du lot tel qu’il est et tel que le certificat le décrivait, par comparaison, en pondérant les surfaces : une chambre de service au cinquième étage et des toilettes sur le palier n’ont pas la valeur au mètre carré des pièces principales (Charte, Titre III, chapitre 4).
Chaque diagnostic a son régime. Pour l’amiante et les termites, le diagnostic garantit l’acquéreur contre le risque et le préjudice est certain. Pour un DPE lié à une vente antérieure au 1er juillet 2021, simplement informatif, la Cour retient une perte de chance de négocier le prix. Pour le mesurage Carrez, l’arrêt statue sur l’article 1240 sans qualifier le préjudice : le rapport dit s’il chiffre une perte effective ou une perte de chance, et présente les deux montants.
Ce que l’expert en retient
- Le relevé part de la composition juridique du lot : une pièce détachée d’un lot jamais divisé entre dans la superficie Carrez, sauf exclusion légale ou réglementaire.
- Sous le vingtième, pas de diminution du prix contre le vendeur ; la Cour a pourtant censuré le rejet des demandes contre le diagnostiqueur.
- Le préjudice réclamé au diagnostiqueur se chiffre en valeur et en loyer, par comparaison, et non par une règle de trois sur le prix.
- Les surfaces secondaires se pondèrent avant d’être valorisées.
Pour aller plus loin
La page Préjudices immobiliers présente la mission. Le guide J’ai acheté ma maison trop cher : puis-je contester le prix ? et les termes surface Carrez, surface pondérée et préjudice immobilier du lexique complètent cet article. Entre maître de l’ouvrage et architecte : Déficit de surface : l’architecte répond du respect des plans. Sur le même thème : DPE erroné : le diagnostiqueur doit une perte de chance de négocier le prix, pas le coût des travaux et Amiante, termites : le diagnostiqueur doit le préjudice entier. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
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