Une ancienne station-service est cédée par échange, avec une « clause de pollution » et un rapport de dépollution en annexe, puis revendue deux mois plus tard à une société qui la loue pour y bâtir parkings, commerces et bureaux. Trois ans après, au premier coup de godet, reflets moirés et odeur d’hydrocarbures : le chantier s’arrête six mois. La Cour de cassation, le 30 septembre 2021, par un arrêt publié, retient la responsabilité du pétrolier pour manquement à l’obligation de délivrance, parce que le rapport annexé « accréditait l’idée d’une dépollution complète du site », et que le sous-acquéreur dispose contre lui d’une action contractuelle directe. Mais elle casse la condamnation du vendeur intermédiaire : la clause de pollution n’ayant pas été reprise dans la seconde vente, « l’inconstructibilité du terrain constituait non un défaut de conformité, mais un vice caché de la chose vendue ». Pour l’expert, l’arrêt dit sur quel fondement le préjudice se chiffre, et contre qui.
Les faits
Le 29 mars 2010, la société Total Mayotte échange avec la société Nel une parcelle sur laquelle elle a exploité une station-service de 2004 à 2010. L’acte contient une « clause de pollution » par laquelle l’acquéreur, informé de l’activité passée et d’une campagne de dépollution, renonce à tout recours relatif à l’état du sol et du sous-sol ; un rapport de synthèse de dépollution du 8 avril 2008 y est joint. Le 31 mai 2010, la société Nel revend la parcelle à la société Station Kaweni, qui la loue à la société Sodifram pour y édifier des parkings, des commerces et des bureaux. En octobre 2013, les travaux de terrassement révèlent une pollution aux hydrocarbures ; le maître d’œuvre suspend le chantier. Un arrêté préfectoral du 24 décembre 2013 enjoint à Total Mayotte de remettre le site en état.
Le propriétaire et sa locataire assignent les vendeurs successifs. La cour d’appel de Saint-Denis, chambre d’appel de Mamoudzou, le 4 février 2020, condamne Total Mayotte et la société Nel in solidum : le terrain s’est trouvé inconstructible pendant six mois, et n’a donc pas été délivré « exploitable et donc conforme à sa destination, notamment sa constructibilité ».
La décision
La troisième chambre civile rejette le pourvoi de Total Mayotte (Cass. 3e civ., 30 septembre 2021, n° 20-15.354 et 20-16.156, publié au bulletin). La cour d’appel « a énoncé à bon droit que le sous-acquéreur jouit de tous les droits et actions attachés à la chose qui appartenait à son auteur et dispose à cet effet contre le vendeur initial d’une action contractuelle directe fondée sur la non-conformité de la chose livrée ». Elle a constaté que la pollution était apparue « au premier coup de godet », signe « d’un travail de dépollution pour le moins superficiel ». « N’ayant pas constaté l’acceptation, par l’acquéreur, d’un risque connu de pollution résiduelle, mais retenu que le rapport technique joint à l’acte d’échange accréditait l’idée d’une dépollution complète du site, ce qui était loin d’être le cas », elle a pu en déduire que le bien n’était pas conforme à cette caractéristique et que Total Mayotte avait manqué à son obligation de délivrance, engageant sa responsabilité contractuelle envers le sous-acquéreur et délictuelle envers la locataire.
Elle casse en revanche la condamnation de la société Nel, au visa des articles 1603, 1604 et 1641 du Code civil : « la clause de pollution n’avait pas été reprise dans l’acte de la vente conclue entre les sociétés Nel et Station Kaweni et l’inconstructibilité du terrain constituait non un défaut de conformité, mais un vice caché de la chose vendue ». Les sommes de 8 570 €, 566 114,50 € et 15 960 € mises à sa charge sont cassées ; renvoi devant la cour d’appel de Saint-Denis autrement composée.
Ce que cela change pour l’évaluation
Le fondement dépend de ce que l’acte dit du sol. Quand l’acte décrit le terrain comme dépollué, par une clause et un rapport annexé, l’état du sol est entré dans le champ contractuel : un terrain pollué n’est pas conforme à ce qui a été promis, et l’acquéreur, ou le sous-acquéreur par l’action directe, agit en délivrance, sans délai bref ni preuve d’un vice antérieur caché. Quand l’acte est muet, l’inconstructibilité due à la pollution est un défaut caché qui rend la chose impropre à son usage : c’est la garantie des vices cachés, avec son délai de deux ans à compter de la découverte, et ses deux options, restitution du prix ou réduction. L’expert lit donc l’acte avant de chiffrer, parce que la mesure du préjudice n’est pas la même selon le fondement. Le lexique définit le vice caché.
Sur le vice caché : le moindre prix et les dommages-intérêts. L’action estimatoire mesure ce que l’acheteur aurait payé de moins s’il avait connu la pollution : la différence entre la valeur du terrain sain et celle du terrain pollué à la date de la vente, qui intègre le coût de dépollution pour l’usage projeté et la décote résiduelle qu’un acquéreur informé aurait exigée. Si le vendeur connaissait le vice, s’ajoutent les dommages-intérêts, sans plafond, comme le rappelle l’article sur le vice caché connu du vendeur. Le rapport présente ces deux chiffres séparément.
Sur la délivrance : le coût de la remise en conformité et le retard. Contre le vendeur qui a promis un terrain dépollué, le préjudice est le coût de le rendre tel qu’il devait être, augmenté des conséquences du retard : six mois de chantier arrêté, frais de maîtrise d’œuvre prolongés, loyers ou revenus différés pour la locataire qui devait exploiter. L’expert immobilier chiffre le retard en valeur locative et en trésorerie perdue, et s’appuie sur un bureau d’études pour le coût des travaux. L’article sur le terrain pollué grevé de servitudes traite du cas où c’est l’usage nouveau de l’acquéreur qui appelle une dépollution supplémentaire.
Le rapport de dépollution annexé engage. Un rapport technique joint à l’acte, qui donne à croire à une dépollution complète, vaut promesse sur l’état du sol, même accompagné d’une clause de renonciation. À l’inverse, une clause qui décrit clairement un risque résiduel connu et accepté transfère ce risque à l’acquéreur. Dans une évaluation avant vente, l’expert lit ces pièces et signale à son client ce qu’elles promettent ou ce qu’elles excluent ; dans un contentieux, il en tire le fondement de son chiffrage.
Le sous-acquéreur agit contre le vendeur initial, la locataire aussi. L’action directe permet au propriétaire actuel de réclamer au premier vendeur ; la locataire, tiers au contrat, agit sur le terrain délictuel. Le rapport distingue les préjudices de chacun : moins-value et coûts pour le propriétaire, perte d’exploitation et loyers pour la locataire, sans double emploi. L’article sur l’assainissement non conforme montre une restitution du prix pour un vice d’une autre nature.
Le dernier exploitant ne peut ignorer les cuves. Par un arrêt publié du 29 juin 2017 (Cass. 3e civ., n° 16-18.087), la Cour a approuvé une cour d’appel d’avoir jugé qu’« en sa qualité de dernier exploitant du garage automobile précédemment exploité par son père, le vendeur de l’immeuble ne pouvait ignorer les vices affectant les locaux », l’existence de cuves enterrées fuyardes n’ayant été révélée à l’acquéreur qu’après la vente, de sorte qu’il ne pouvait se prévaloir de la clause de non-garantie. Le rapport qui chiffre la moins-value d’un terrain pollué relève donc qui exploitait le site et ce que cet exploitant savait nécessairement.
Ce que l’expert en retient
- Sans clause sur la pollution dans l’acte, l’inconstructibilité d’un terrain due aux hydrocarbures est un vice caché, non un défaut de conformité.
- Quand l’acte, par une clause et un rapport annexé, présente le terrain comme dépollué, l’état du sol est une caractéristique promise : la responsabilité est celle de la délivrance.
- Le sous-acquéreur dispose d’une action contractuelle directe contre le vendeur initial ; la locataire agit sur le terrain délictuel.
- Sur le vice caché, le préjudice se mesure par le moindre prix, terrain sain contre terrain pollué à la date de la vente ; sur la délivrance, par le coût de la mise en conformité et du retard.
- Le rapport lit l’acte et ses annexes avant de choisir la mesure du préjudice.
Pour aller plus loin
La page Préjudices immobiliers décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide J’ai acheté trop cher, puis-je contester le prix ? et les termes vice caché, moins-value et bilan promoteur du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Terrain pollué : servitudes et coût de la dépollution et Vice caché connu du vendeur : la valeur vénale ne plafonne rien. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
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