Les acquéreurs d’une maison fissurée, dont un jugement avait admis, près de dix ans avant la vente, le principe de la démolition et de la reconstruction, choisissent de la garder. Ils obtiennent du vendeur, qui connaissait les vices, la restitution d’une partie du prix et le coût de la démolition et de la reconstruction ; le notaire et l’agent immobilier doivent en supporter chacun 10 %. Le 14 décembre 2017, la Cour de cassation casse sur deux points : ces deux sommes réparent la même perte, et la restitution du prix n’est pas, par elle-même, un préjudice indemnisable à partager avec d’autres responsables. Pour l’expert, l’arrêt conduit à présenter ces sommes comme des options et à séparer la restitution des dommages-intérêts.
Les faits
Par acte authentique du 20 juillet 2007, reçu par un notaire, un vendeur cède au prix de 98 000 €, par l’intermédiaire d’un agent immobilier, une maison d’habitation atteinte de fissures anciennes. Un jugement irrévocable du 25 septembre 1997 avait admis le principe de sa démolition et de sa reconstruction, en raison des désordres compromettant la solidité de l’immeuble et du refus de délivrance du certificat de conformité.
De nouvelles fissures et des déformations du gros œuvre apparaissent. Après expertise, les acquéreurs assignent le vendeur et le notaire en garantie des vices cachés ; le notaire appelle en garantie l’agent immobilier.
La cour d’appel de Bourges, le 21 juillet 2016, retient que les acquéreurs ont choisi de conserver l’immeuble et que le vendeur, « qui connaissait les vices affectant le bien, est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages-intérêts envers les acquéreurs » (article 1645 du Code civil). Elle le condamne à leur payer 238 291,08 € au titre de la restitution d’une partie du prix d’achat et du coût de la démolition et de la reconstruction, outre les préjudices divers. Elle retient la faute du notaire, qui n’a pas joint le jugement de 1997 à l’acte, et celle de l’agent immobilier, qui « avait seulement mentionné dans la promesse de vente que les acquéreurs avaient pris connaissance du sinistre résolu relatif à des fissures ». Chacun doit supporter 10 % des sommes mises à la charge du vendeur, y compris les 60 000 € restitués au titre de la partie du prix correspondant au coût de la maison hors terrain.
La décision
La Cour de cassation (Cass. 3e civ., 14 décembre 2017, n° 16-24.170, publié au bulletin) casse sur deux points.
Sur le cumul, au visa du principe de la réparation intégrale du préjudice, elle censure la cour d’appel, qui a statué ainsi « alors que la restitution d’une partie du prix de vente et l’indemnité allouée pour la démolition et la reconstruction compensaient l’une et l’autre la perte de l’utilité de la chose ».
Sur la part mise à la charge du notaire et de l’agent immobilier, elle casse au visa de l’article 1644 du Code civil : « la restitution du prix de vente, à laquelle un vendeur est condamné à la suite de la réduction prévue à l’article 1644 du code civil, ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable ouvrant droit à réparation au profit de l’acquéreur ».
Elle approuve en revanche la responsabilité des deux professionnels, retenue par la cour d’appel « dans une proportion qu’elle a souverainement appréciée ». La cassation est limitée à la somme de 238 291,08 € et à la part de la réduction du prix imputée aux deux professionnels ; renvoi devant la cour d’appel de Lyon.
Ce que cela change pour l’évaluation
Deux mesures d’une même perte. Quand un vice impose de démolir et de reconstruire la maison, l’acquéreur qui la garde a perdu l’utilité du bâtiment. Cette perte se mesure soit par la part du prix qui correspond à la construction, que la réduction de l’article 1644 lui rend, soit par le coût de démolition et de reconstruction, que les dommages-intérêts de l’article 1645 lui paient lorsque le vendeur connaissait le vice. Additionner les deux revient à lui rendre le prix de la maison tout en lui payant une maison neuve. Le rapport présente donc les deux mesures comme des options, jamais additionnées. Les « préjudices divers » alloués en outre par la cour d’appel, sur lesquels la Cour ne se prononce pas, relèvent d’un autre chiffrage : en pratique, le relogement ou le trouble de jouissance se calculent à part. La réduction du prix peut d’ailleurs elle-même se mesurer par un coût de travaux, comme l’a admis la Cour pour un vice caché réparé par le syndicat des copropriétaires.
Ventiler le prix entre terrain et construction. La cour d’appel a raisonné sur la partie du prix correspondant à la maison hors terrain, soit 60 000 € sur 98 000 €. L’arrêt ne fixe aucune méthode de ventilation ; ce qui suit relève de la pratique de l’évaluation. Quand le bâtiment est à démolir, le terrain garde en principe sa valeur, sauf si le désordre tient au sol lui-même. L’expert ventile alors le prix entre terrain et construction à la date de la vente, d’après les ventes de terrains à bâtir comparables du secteur, et motive la part attribuée au bâti. Le rapport indique la date de valeur de chaque chiffre et présente à part l’éventuelle amélioration qu’une construction neuve apporterait au bien ancien, pour que le juge en décide.
Articulation avec les arrêts de 2026. Le 8 janvier 2026, la Cour a jugé que le vendeur qui connaissait le vice peut devoir le coût de reconstruction du bien conservé, sans plafond à sa valeur vénale. Les deux règles se combinent : le vendeur de mauvaise foi peut devoir la reconstruction entière, mais pas, en plus, la part du prix payée pour le bâtiment. Le 22 janvier 2026, la Cour a imposé au juge de respecter l’ordre des demandes choisi par les acquéreurs : coût des travaux à titre principal, restitution partielle du prix à titre subsidiaire. L’arrêt du 7 septembre 2017 sur l’immeuble incendié non reconstructible sur place tranche une autre question : la mesure de la perte quand la reconstruction sur place est impossible.
Restitution et dommages-intérêts : deux colonnes. La restitution du prix n’est pas, par elle-même, un préjudice indemnisable : le vendeur rend une partie de ce qu’il a reçu pour un bien qui ne valait pas ce prix. Le notaire ou l’agent immobilier fautif répond des préjudices qu’il a contribué à causer, mais l’arrêt refuse de lui faire supporter une part de la réduction du prix, qui atteignait ici 6 000 €, soit 10 % des 60 000 € restitués, pour chacun d’eux. Le rapport présente donc la réduction du prix à part des préjudices indemnisables, dont le juge a pu ici mettre une part à leur charge.
Ce que l’expert en retient
- Réduction du prix et coût de démolition-reconstruction réparent la même perte : le rapport les présente comme des options, jamais additionnées.
- Quand la construction est à démolir, le rapport ventile le prix entre terrain et bâti à la date de la vente.
- Les préjudices d’une autre nature se chiffrent à part ; l’arrêt ne se prononce pas sur eux.
- La restitution du prix n’est pas, par elle-même, un préjudice indemnisable : le rapport la présente à part, l’arrêt refusant d’en faire supporter une part au notaire et à l’agent.
Pour aller plus loin
La page Préjudices immobiliers décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide J’ai acheté trop cher, puis-je contester le prix ? et les termes vice caché, moins-value et valeur de reconstruction du lexique complètent cet article. L’autre arrêt de 2017, commenté à part : Immeuble incendié non reconstructible sur place : valeur vénale. Sur le même thème : Vice caché connu du vendeur : la valeur vénale ne plafonne rien et Vice caché : les travaux se jugent avant la réduction du prix. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
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