Trois arrêts publiés de la troisième chambre civile, rendus en 2016, fixent le préjudice de l’acquéreur d’un immeuble dont le diagnostic amiante ou l’état parasitaire se révèle faux. Les cours d’appel avaient raisonné en perte de chance de négocier le prix, refusé le surcoût du désamiantage au motif que ce coût est supporté par le propriétaire, ou limité l’indemnité au coût du traitement. La Cour de cassation casse dans les trois cas : le diagnostic « garantit l’acquéreur contre le risque » qu’il couvre, et les préjudices liés à une présence non signalée « revêtent un caractère certain ». Pour l’expert, l’assiette du chiffrage est le coût réel des travaux, non une fraction d’un rabais hypothétique.
Les faits
L’immeuble en crédit-bail. Par acte authentique du 23 mai 2006, une société vend un immeuble à un crédit-bailleur, une autre société en étant le crédit-preneur. La venderesse avait fait réaliser un désamiantage entre la promesse et l’acte ; dans un rapport du 21 mars 2006, le diagnostiqueur avait conclu à l’absence d’amiante. Les travaux du crédit-preneur en révèlent fin 2006. Le crédit-preneur assigne la venderesse, le diagnostiqueur et son assureur en garantie des vices cachés. La cour d’appel de Versailles, le 9 octobre 2014, écarte la venderesse, protégée par la clause de non-garantie entre professionnels de même spécialité, et condamne le diagnostiqueur et son assureur à payer 64 000 € : le préjudice « ne peut s’analyser que comme une perte de chance » de négocier une réduction du prix, estimée à 90 %.
Les immeubles à démolir. Avant de vendre des immeubles, le propriétaire fait rechercher l’amiante par une société de contrôle technique, qui remet deux rapports le 20 mai 2003. Les immeubles passent à un promoteur, puis à une SCI le 20 avril 2004, qui les revend en l’état futur d’achèvement le 12 mai 2004. La démolition engagée par cette SCI révèle une présence d’amiante supplémentaire, que les rapports ne signalaient pas ; elle réclame à la société de contrôle le surcoût du désamiantage. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, le 6 novembre 2014, rejette la demande : la société de contrôle « n’est pas responsable de la présence d’amiante mais uniquement de manquements fautifs dans sa détection », et le préjudice « ne peut donc correspondre au coût du désamiantage qui est supporté par le propriétaire ».
L’immeuble infesté. Une acquéreuse achète à deux vendeurs un immeuble à usage commercial et d’habitation. L’état parasitaire signale des indices d’infestation de termites, sans présence d’insectes. Des termites découverts après la vente, elle assigne les vendeurs en garantie des vices cachés et le diagnostiqueur en indemnisation. La cour d’appel de Poitiers, le 24 avril 2015, écarte les vendeurs, protégés par la clause d’exclusion de garantie faute de preuve qu’ils connaissaient la présence effective des insectes, et limite la condamnation du diagnostiqueur à 5 019,25 €, le coût du traitement : l’état parasitaire étant assez alarmant, dans une région déclarée contaminée par arrêté préfectoral, il n’est pas établi que l’acquéreuse « aurait renoncé à son achat ou en aurait demandé un moindre prix si elle avait été informée de la présence effective des insectes ».
La décision
Premier arrêt (Cass. 3e civ., 30 juin 2016, n° 14-28.839, publié). Sur la clause de non-garantie, rejet : ayant constaté une vente entre deux professionnels de même spécialité et l’absence de preuve que le vendeur connaissait le vice, la cour d’appel « a pu en déduire que la clause de non-garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente devait recevoir application ». Sur le diagnostiqueur, cassation au visa de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation : le dossier de diagnostic technique « garantit l’acquéreur contre le risque » visé, et « la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné ». Cassation partielle, renvoi devant la même cour autrement composée.
Deuxième arrêt (Cass. 3e civ., 19 mai 2016, n° 15-12.408, publié). Au visa de l’article 10-1 du décret n° 96-97 du 7 février 1996 et de l’article L. 1334-7 du code de la santé publique, alors applicables, l’état amiante produit lors de la promesse « garantit l’acquéreur contre le risque d’amiante ». La cour d’appel, qui avait retenu « une responsabilité en conception et en réalisation » de la société de contrôle, « n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations quant à la certitude du préjudice subi par la SCI du fait du surcoût du désamiantage ». Cassation totale et renvoi.
Troisième arrêt (Cass. 3e civ., 8 décembre 2016, n° 15-20.497, publié). Sur les vendeurs, rejet : « rien ne démontrait la connaissance, par les vendeurs, avant la vente, de la présence effective des termites, qu’un professionnel n’avait pas su détecter », et la clause d’exclusion de garantie s’applique. Sur le diagnostiqueur, cassation au visa de l’article L. 271-4 : « les préjudices liés à la présence de termites non mentionnée dans l’attestation destinée à informer l’acquéreur revêtent un caractère certain ». Cassation sur ce point, renvoi devant la cour d’appel de Bordeaux.
Ce que cela change pour l’évaluation
Le préjudice est certain, l’assiette est le coût des travaux. La perte de chance suppose que l’acquéreur, mieux informé, aurait peut-être obtenu un rabais ; l’indemnité n’en est qu’une fraction, 90 % dans la première affaire. Les trois arrêts écartent ces raisonnements : le diagnostic garantit l’acquéreur contre le risque et, lorsqu’il n’a pas respecté les normes et les règles de l’art et se révèle erroné, le préjudice est ce que la présence non signalée coûte, sans détour par une négociation hypothétique. Pour l’amiante, c’est le désamiantage ou son surcoût. Pour les termites, c’est le traitement et, puisque la Cour censure la limitation à ce seul coût, les autres conséquences de l’infestation, telle la réparation des bois atteints. Chaque poste reste à prouver ; un gain aléatoire, comme une revente manquée, relève encore de l’exigence d’une perte de chance certaine, rappelée dans l’article sur la vente annulée pour bruit.
La différence avec le DPE. Dans sa rédaction applicable aux ventes antérieures au 1er juillet 2021, l’article L. 271-4 ne donnait au diagnostic de performance énergétique qu’une valeur informative ; la Cour en a déduit, en 2019 puis le 17 octobre 2024, qu’un DPE erroné faisait seulement perdre une chance de négocier le prix, comme l’explique l’article sur le DPE erroné et la perte de chance de négocier. Les deux lignes se complètent : le texte garantit l’acquéreur contre l’amiante et les termites, alors qu’il ne l’informait que sur l’énergie ; l’arrêt de 2024, plus récent, s’accorde avec ceux de 2016 en distinguant le DPE des autres documents du dossier. Pour les ventes postérieures au 1er juillet 2021, où le DPE est devenu opposable, la question reste ouverte.
Le diagnostiqueur répond, même quand le vendeur ne doit rien. Dans deux des trois affaires, le vendeur échappe à la garantie, entre professionnels de même spécialité comme au profit de vendeurs dont la connaissance du vice n’était pas prouvée ; dans la deuxième, la SCI, sous-acquéreur, n’agissait que contre la société de contrôle. Dans la première, la présomption de connaissance du vice pesant sur le vendeur professionnel, rappelée dans l’article sur le vendeur qui connaissait le vice, ne suffit pas à écarter la clause de non-garantie stipulée entre professionnels de même spécialité : l’acquéreur doit prouver que le vendeur connaissait le vice. Le recours se reporte sur le diagnostiqueur, comme en 2026 pour le mesurage Carrez, dans l’article sur la surface manquante ; le débiteur change, et avec lui la mesure : le diagnostiqueur ne rend pas une part du prix, il répare le préjudice certain né de son erreur.
Ce que le rapport chiffre. Trois postes, séparés. Le coût des travaux rendus nécessaires, tiré de devis ou du rapport de l’expert technique, en précisant la date du chiffrage : désamiantage, traitement, remplacement des bois attaqués. Le surcoût, quand une partie du risque était signalée : l’écart entre le coût prévisible et le coût réel, seul imputable à l’erreur. La moins-value qui subsiste après travaux, si le marché déprécie encore un immeuble traité, établie par comparaison avec des biens sains. Le diagnostic n’entre pas dans ma mission : je le recueille parmi les documents de l’expertise (Charte de l’expertise en évaluation immobilière, 6e édition, novembre 2025, Titre II, chapitre 10) et j’en tire les conséquences en valeur. L’article sur le devis préféré à l’abattement forfaitaire dit pourquoi un coût chiffré pèse plus qu’un pourcentage devant le juge.
Ce que l’expert en retient
- Pour l’amiante et les termites, le diagnostic garantit l’acquéreur contre le risque ; lorsqu’il n’a pas respecté les normes et les règles de l’art et se révèle erroné, le préjudice est certain : coût des travaux ou surcoût du désamiantage.
- Pour le DPE des ventes antérieures au 1er juillet 2021, que la loi distinguait alors des autres documents du dossier par sa valeur seulement informative, la Cour a retenu une perte de chance de négocier (arrêts de 2019 et 2024) ; pour les ventes plus récentes, où il est opposable, la question reste ouverte.
- Entre professionnels de même spécialité, la clause de non-garantie s’applique si l’acquéreur ne prouve pas que le vendeur connaissait le vice ; le recours se reporte sur le diagnostiqueur.
- Je chiffre séparément le coût des travaux, le surcoût imputable à l’erreur et la moins-value résiduelle, sur devis et comparables datés, sans forfait en pourcentage.
Pour aller plus loin
La page Préjudices immobiliers décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide J’ai acheté ma maison trop cher : puis-je contester le prix ? et les termes vice caché, moins-value et préjudice immobilier du lexique complètent cet article. Sur le même thème : DPE erroné : le diagnostiqueur doit une perte de chance de négocier le prix, pas le coût des travaux et Surface manquante : ce que l’acheteur, le vendeur et le promoteur peuvent réclamer, et à qui. Les décisions sont consultables sur Légifrance : n° 14-28.839, n° 15-12.408 et n° 15-20.497.
Et maintenant
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Je chiffre le coût des travaux rendus nécessaires, le surcoût par rapport à ce qui était annoncé et la moins-value qui subsiste après remise en état, à partir des devis et du rapport technique, pour votre avocat ou le tribunal.
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