Un appartement neuf, une fois vendu, s’avère plus petit de plusieurs mètres carrés que sur les plans. Le maître de l’ouvrage, la société qui a fait construire l’immeuble et vendu l’appartement, se retourne contre l’architecte, qui objecte qu’aucune mission de mesurage ne lui avait été confiée. Le 7 novembre 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation écarte cette défense pour l’architecte chargé d’une mission complète, et admet que le maître de l’ouvrage puisse réclamer un manque à gagner ou, à tout le moins, une perte de chance de vendre plus cher.
Les faits
En 2010, une société confie à un architecte la maîtrise d’œuvre, c’est-à-dire la conception et le suivi des travaux, de la construction d’un immeuble ; une société civile de construction vente (SCCV) vient ensuite à ses droits. Le lot n° 18, vendu après achèvement, présente un déficit d’au moins 6,70 m² par rapport à la surface attendue de 73 m². Le maître de l’ouvrage assigne l’architecte en indemnisation.
Après une première cassation (Cass. 3e civ., 16 février 2022, n° 20-22.778), la cour d’appel de Bordeaux, à laquelle l’affaire avait été renvoyée, statue le 1er décembre 2022. Elle infirme le jugement de première instance en ce qu’il avait déclaré inopposable à l’architecte le certificat de mesurage établi par une société tierce, puis rejette la demande d’indemnisation. Selon elle, l’architecte, chargé d’une mission complète de base, n’avait reçu aucune mission complémentaire de mesurage ou de « calcul des superficies » (loi Carrez) : aucun manquement ne pouvait lui être reproché. Le maître de l’ouvrage ne pouvait pas non plus réclamer, sous couvert d’indemnisation, le remboursement d’une partie du prix. Enfin, la SCCV n’établissant pas qu’elle aurait nécessairement vendu son lot 30 731 € de plus avec la superficie attendue, son préjudice ne pouvait être qu’une perte de chance ; la cour d’appel en tire un rejet pur et simple, y compris de la demande subsidiaire d’expertise judiciaire.
La décision
La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt (Cass. 3e civ., 7 novembre 2024, n° 23-12.315, publié au bulletin), en accueillant trois des quatre griefs du maître de l’ouvrage. Seul échappe à la cassation le chef par lequel la cour d’appel a infirmé le jugement de première instance sur le certificat de mesurage.
L’obligation de l’architecte. Sur le fondement de l’article 1147 du Code civil (responsabilité contractuelle), dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, la Cour relève que la mission complète confiée à l’architecte « incluait nécessairement la direction de l’exécution des travaux, de sorte que l’architecte était tenu de veiller à une exécution conforme aux prévisions contractuelles et aux plans établis, même en l’absence de mission particulière portant sur le mesurage des surfaces ». Elle ne se prononce pas elle-même sur l’existence d’un manquement.
Le manque à gagner. Sur le fondement du même article, la Cour énonce que « le maître de l’ouvrage peut réclamer l’indemnisation d’un manque à gagner résultant de la non-conformité de l’ouvrage aux prévisions contractuelles si celle-ci est imputable à un locateur d’ouvrage », c’est-à-dire à un professionnel lié au maître de l’ouvrage par un contrat d’entreprise, comme l’entrepreneur ou l’architecte. En opposant que le remboursement d’une partie du prix n’est pas un préjudice indemnisable, la cour d’appel a violé ce texte.
La perte de chance. Sur le fondement des articles 4 et 5 du Code de procédure civile, qui délimitent ce que le juge doit trancher, la Cour juge que « le juge ne peut refuser d’indemniser une perte de chance de ne pas subir un dommage, dont il constate l’existence, en se fondant sur le fait que seule une réparation intégrale de ce dommage lui a été demandée ». La cour d’appel ne pouvait donc rejeter toute la demande au motif que la SCCV réclamait l’entière différence de prix.
Le rejet de la demande d’expertise est cassé par voie de conséquence. Hormis le chef relatif au certificat, l’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Poitiers, qui devra statuer à nouveau sur la responsabilité de l’architecte et, le cas échéant, sur le préjudice.
Ce que cela change pour l’évaluation
Deux mesures du préjudice, à présenter ensemble. Le manque à gagner est l’entière différence entre le prix que la surface prévue aurait permis d’obtenir et le prix obtenu ; la perte de chance n’en est qu’une fraction, que le juge qui la constate doit indemniser même si seule la différence entière lui est demandée. Le rapport évalue donc le lot à la date de la vente avec la surface des plans et avec la surface réelle, et présente l’écart comme une perte subie par le vendeur, non comme une fraction du prix à rembourser. Il réunit ensuite les éléments sur la probabilité d’une vente au prix supérieur : état du marché, rythme de commercialisation du programme, remises sur des lots comparables. Le contentieux des diagnostics connaît la même distinction : préjudice entier pour l’amiante ou les termites, perte de chance pour un DPE erroné.
Le mètre carré manquant n’est pas un mètre carré moyen. Rapportés au déficit minimal de 6,70 m² retenu par la cour d’appel, les 30 731 € de différence de prix invoqués par la SCCV donnent un peu moins de 4 600 € par mètre carré, un chiffre indicatif, puisque l’arrêt ne dit pas sur quelle surface ce montant a été calculé. Le prix unitaire retenu, qui varie selon que la surface perdue réduit une pièce ou change la typologie, doit être justifié. La méthode par comparaison (Charte de l’expertise en évaluation immobilière, 6e édition, novembre 2025, Titre III, ch. 2, §2.1), qui privilégie les prix de transaction, s’appuie ici d’abord sur les ventes réalisées dans le programme, corrigées de l’étage, de l’orientation et de la typologie, puis sur celles du secteur ; la grille de prix, simple prix d’offre, ne s’exploite qu’en estimant l’écart avec les prix de vente probables et en justifiant la correction (§2.1.2).
Comparer des surfaces de même nature. Les plans, l’acte de vente et un certificat de mesurage ne reposent pas toujours sur la même définition de la surface ; la Charte distingue surfaces réglementaires et surfaces contractuelles (Titre III, ch. 3). Le rapport mesure donc le lot selon chaque définition en cause et indique l’origine et la date de chaque mesure utilisée, d’autant qu’ici le certificat opposé à l’architecte était lui-même discuté. La responsabilité du diagnostiqueur envers l’acquéreur relève d’un autre contentieux : Erreur Carrez : le diagnostiqueur peut répondre envers l’acheteur.
Ce que l’expert en retient
- L’architecte chargé d’une mission complète doit veiller à la conformité de l’ouvrage aux plans, même sans mission de mesurage.
- Le maître de l’ouvrage peut réclamer un manque à gagner si la non-conformité est imputable à un locateur d’ouvrage ; le rapport le chiffre à la date de la vente.
- La perte de chance constatée doit être indemnisée ; le rapport fournit les éléments qui en mesurent la probabilité.
- Le mètre carré manquant se valorise d’abord par comparaison avec les ventes réalisées dans le programme, et non au prix moyen du lot.
- Le rapport précise l’origine, la date et la définition de chaque mesure de surface.
Pour aller plus loin
La page Préjudices immobiliers décrit la mission et son tarif. Le guide Produire une expertise en justice : quel format choisir ? et les termes préjudice immobilier, surface Carrez et méthode par comparaison du lexique complètent cet article. Sur la surface certifiée lors de la vente : Erreur Carrez : le diagnostiqueur peut répondre envers l’acheteur. Sur le même thème : Responsabilité des constructeurs : fondements juridiques et étendue des condamnations et Vente annulée pour bruit : la plus-value perdue doit être certaine. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
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