Beaucoup de fonds de commerce, et presque toutes les officines, se vendent à un prix indexé sur le chiffre d’affaires : un pourcentage, appliqué à une base retraitée de certains produits, avec un prix provisoire à la signature et un prix définitif une fois les comptes arrêtés. Quand les parties se disputent ensuite sur les retraitements, le réflexe est de demander au tribunal de trancher. La Cour de cassation rappelle le 4 juin 2025 que le juge n’a pas ce pouvoir : le prix appartient aux parties, ou au tiers qu’elles ont désigné pour le fixer. Une cession de pharmacie à plus d’un million d’euros se retrouve ainsi sans prix judiciaire, et renvoyée à la clause qu’elle contenait.
Les faits
Le 7 septembre 2015, une société cédante et une société cessionnaire signent une promesse de cession de fonds de commerce de pharmacie sous conditions suspensives. Le prix est fixé à 80 % du chiffre d’affaires annuel de référence, défini comme celui des douze derniers mois d’exploitation antérieurs à l’antépénultième mois précédant la cession. De ce chiffre d’affaires sont retranchés plusieurs éléments : les ventes hors comptoir, la location de matériel médical et les ventes qui lui sont associées, les prestations de production faites avec les laboratoires, les indemnités d’astreinte et une somme forfaitaire de 20 000 € au titre du taux de substitution minimal attendu.
La promesse prévoit aussi le recours à un tiers évaluateur, appelé expert, en cas de désaccord sur le bilan dont est extrait le chiffre d’affaires comme en cas de désaccord sur la détermination du prix définitif ; à défaut d’accord sur son identité, ou s’il n’a pas rempli sa mission dans les six mois, il est désigné par le président du tribunal de commerce de Niort saisi par la partie la plus diligente.
L’acte définitif est signé le 31 mars 2016. Les comptes de 2015 n’étant pas arrêtés, un prix provisoire est payé. Une fois les données comptables communiquées, les parties s’opposent sur le chiffre d’affaires de 2015 ; elles désignent d’un commun accord un expert, qui le fixe à 1 471 682 €. Elles s’opposent ensuite sur les retraitements. La cédante assigne alors le cessionnaire devant le tribunal de commerce pour qu’il fixe lui-même le prix définitif et condamne l’acquéreur au solde, et, à titre subsidiaire, ordonne une expertise judiciaire.
Le tribunal fixe le prix. La cour d’appel de Poitiers, le 12 décembre 2023, confirme : elle part du chiffre d’affaires arrêté par l’expert commun, déduit elle-même les ventes hors comptoir qu’elle évalue à 53 000 €, procède aux autres retraitements prévus à l’acte, et dit la vente arrêtée au prix de 1 035 820 €, déjà réglé par le cessionnaire. Elle relève que la cédante avait elle-même demandé cette fixation au tribunal.
La décision
La chambre commerciale casse (Cass. com., 4 juin 2025, n° 24-11.580, publié au bulletin), au visa des articles 1591 et 1592 du Code civil : « Aux termes du premier de ces textes, le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties. Selon le second, il peut cependant être laissé à l’estimation d’un tiers. » Et la Cour en tire la règle : « Il en résulte que le juge ne peut procéder à la fixation du prix de la vente. »
En approuvant le tribunal « d’avoir chiffré lui-même, pour déterminer le prix de cession, le montant des éléments à retrancher du chiffre d’affaires annuel, montant sur lequel les parties étaient en désaccord », la cour d’appel a violé ces textes. Le fait que la cédante ait elle-même demandé cette fixation au tribunal ne change rien : la cour d’appel a statué « alors que le tribunal n’avait pas le pouvoir de fixer le prix de cession », et le juge « tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables » (article 12 du Code de procédure civile).
La Cour statue au fond, sans renvoi. Elle annule le jugement : « En évaluant lui-même le prix de cession, le tribunal a excédé ses pouvoirs. » Et elle refuse de désigner elle-même le tiers évaluateur que réclamait la cédante : l’acte de cession confiait cette désignation, à défaut d’accord, au président du tribunal de commerce de Niort, « seul » compétent pour y procéder. La demande est irrecevable. Les parties sont renvoyées, dix ans après la promesse, à la procédure de leur propre contrat.
Ce que cela change pour l’évaluation
Le prix est contractuel, ou confié à un tiers. L’article 1591 exige un prix déterminé ou déterminable par les parties ; l’article 1592 permet de le laisser à l’estimation d’un tiers. Entre les deux, il n’y a pas de place pour un prix fixé par le juge, même à la demande d’une partie, même sur la base d’une formule contractuelle claire. Dès que les parties sont en désaccord sur un élément de la formule, ventes hors comptoir, prestations avec les laboratoires, indemnités d’astreinte, le seul organe habilité à trancher est le tiers évaluateur, désigné comme le contrat le prévoit. Le tribunal ne peut ni le remplacer ni, en l’espèce, le désigner à la place de la juridiction prévue.
Le tiers évaluateur n’est pas un expert judiciaire. Sa mission naît du contrat et de l’article 1592 ; il fixe le prix, il ne donne pas un avis au juge. Son chiffrage s’impose aux parties, sauf erreur grossière. C’est pourquoi la rédaction de la clause compte autant que la formule elle-même : qui désigne le tiers, dans quel délai, sur quelle base de comptes, avec quels retraitements, selon quelle procédure de contradiction entre les parties. Dans cette affaire, la clause était complète et c’est elle qui a fini par s’imposer, après six ans de procédure inutile.
Ce que le tiers évaluateur fait concrètement. Pour une officine, le chiffre d’affaires de référence se lit dans les comptes, mais chaque retraitement demande une lecture des écritures : les ventes hors comptoir se distinguent des ventes au comptoir par les journaux de caisse et les factures ; la location de matériel médical et les ventes associées ont leurs propres comptes ; les prestations de production réalisées pour des laboratoires et les indemnités d’astreinte se retrouvent en produits annexes. Le rapport du tiers évaluateur reconstitue la base ligne par ligne, cite les pièces, applique la formule, puis fixe le prix. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025, Titre II, § 8.5) traite de l’évaluation des fonds de commerce et des parts de sociétés ; la méthode contractuelle prime ici sur les méthodes usuelles de valorisation, qui ne servent qu’à vérifier la cohérence du résultat.
Le prix provisoire et le solde. Quand un prix provisoire a été payé, le désaccord porte sur un solde, positif ou négatif. Tant que le tiers évaluateur n’a pas fixé le prix, aucun solde n’est exigible et aucune condamnation n’est possible : la cédante qui pensait obtenir du juge la condamnation de l’acquéreur repart sans titre. Pour la cessionnaire, l’inverse vaut aussi : un trop-versé ne se récupère qu’après la fixation.
Ce que l’expert en retient
- Un prix de cession indexé sur le chiffre d’affaires n’est déterminé que si la formule est complète, retraitements compris ; le désaccord sur un retraitement est un désaccord sur le prix.
- Le juge ne fixe jamais le prix d’une vente, même quand une partie le lui demande et même à partir d’une formule contractuelle.
- Le tiers évaluateur de l’article 1592 est la seule issue ; sa désignation suit la clause à la lettre, y compris pour la juridiction compétente.
- La clause de tiers évaluateur mérite d’être rédigée avec autant de soin que la formule de prix : identité ou mode de désignation, délai, base comptable, contradiction.
- Le rapport du tiers évaluateur reconstitue la base de calcul pièce par pièce ; les méthodes de valorisation classiques servent de contrôle, pas de fondement.
Pour aller plus loin
La page Fonds de commerce et titres de sociétés décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Céder mon fonds de commerce, à quelle valeur et le terme tiers évaluateur du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Prix de cession de titres : l’expert suit le protocole et le cédant répond de l’EBE et Article 1843-4 : l’expert et les deux chiffrages. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un prix de cession calculé sur le chiffre d'affaires, et un désaccord sur les retraitements ?
J'interviens comme tiers évaluateur désigné par les parties ou par le juge, ou pour préparer le dossier de l'une d'elles : lecture de la clause, retraitement des comptes, calcul du prix définitif motivé.
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