Un associé quitte une SCI et obtient un expert de l’article 1843-4 du Code civil pour fixer la valeur de ses parts. La SCI refuse à l’expert la visite de son immeuble. Le juge des référés peut-il autoriser l’expert à entrer ? Non, répond la deuxième chambre civile le 3 octobre 2024 dans un arrêt publié : ce refus est une difficulté d’exécution de la mesure d’instruction (mesure qu’un juge ordonne pour recueillir des éléments, comme une expertise), qui se règle devant le juge qui y procède ou devant le juge chargé de son contrôle (article 167 du Code de procédure civile).
Les faits
Un associé de SCI, autorisé à exercer son droit de retrait, obtient la désignation d’un expert sur le fondement de l’article 1843-4 du Code civil pour faire évaluer ses parts, par un jugement rendu en la forme des référés (procédure rapide calquée sur le référé) le 28 mai 2018 par le président d’un tribunal judiciaire.
La SCI refuse à l’expert la visite de l’immeuble qu’elle détient à Marseille. L’associé assigne alors la SCI et deux autres personnes en référé, sur le fondement des articles 834 à 836 du Code de procédure civile (textes du référé de droit commun), pour que l’expert, son sapiteur, les parties et leurs avocats soient autorisés à pénétrer dans tous les appartements de l’immeuble afin d’en estimer la valeur. Une ordonnance de référé du 6 janvier 2021 fait droit à sa demande ; les défendeurs relèvent appel.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence, statuant en référé le 3 mars 2022, déboute l’associé : il n’entre pas, selon elle, dans les pouvoirs du juge des référés saisi sur ces textes d’autoriser l’expert à entrer dans les appartements, compte tenu de la procédure propre à l’article 1843-4. L’associé se pourvoit : selon lui, il appartient au juge des référés de lever les entraves injustifiées à l’expertise.
La décision
La Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass. 2e civ., 3 octobre 2024, n° 22-15.788, publié au bulletin).
Elle rappelle que, selon l’article 1843-4 dans sa version issue de l’ordonnance n° 2014-863 du 31 juillet 2014, « le pouvoir de désigner un expert chargé de l’évaluation des droits sociaux cédés par l’associé, ou rachetés par la société, appartient au président du tribunal qui statue par ordonnance en la forme des référés et sans recours possible ». Elle cite ensuite l’article 167 du Code de procédure civile : « les difficultés auxquelles se heurterait l’exécution d’une mesure d’instruction sont réglées, à la demande des parties, à l’initiative du technicien commis, ou d’office, soit par le juge qui y procède, soit par le juge chargé du contrôle de son exécution ».
Elle conclut : « Ayant fait ressortir qu’elle était saisie d’une difficulté d’exécution de l’ordonnance du président d’un tribunal qui désignait un expert et retenu qu’il n’entrait pas dans les pouvoirs du juge, saisi en référé sur le fondement des articles 834 et 836 du code de procédure civile, d’autoriser l’expert à pénétrer dans les appartements de l’immeuble de la SCI qui s’y opposait, la cour d’appel a fait une exacte application des textes susvisés. »
L’arrêt a ses limites. Il ne nomme pas le juge compétent pour une mission de l’article 1843-4 : il renvoie aux deux juges de l’article 167. Il ne dit pas ce que ce juge peut ordonner face à une société qui maintient son refus. Le résumé publié au bulletin rattache la mission de l’expert 1843-4 aux mesures d’instruction, ce qui explique le recours à l’article 167.
Cet arrêt ne doit pas être confondu avec celui de la chambre commerciale du 27 novembre 2024, qui admet, lorsque les statuts ou toute convention liant les parties ne fixent pas de règles de valorisation des droits sociaux mais en prévoient seulement les modalités, qu’une partie se voie enjoindre en référé de communiquer les pièces que l’expert 1843-4 indique comme nécessaires (voir Expert 1843-4 : le référé peut ordonner la remise des comptes). La comparaison des deux affaires fait apparaître des demandes et des textes différents : là, une injonction de produire des documents, sur le fondement de l’article 873 du Code de procédure civile combiné avec l’article 1843-4 ; ici, une autorisation d’entrer dans un immeuble, demandée sur les articles 834 à 836 et rattachée à une difficulté d’exécution de l’ordonnance désignant l’expert.
Ce que cela change pour l’évaluation
La visite fait partie de l’évaluation des parts. Évaluer les parts d’une SCI revient d’abord à évaluer ses immeubles, puis à en déduire la valeur des parts, comme le détaille le guide de valorisation des parts de SCI. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025, Titre II, §9.2.1) pose que l’expertise d’un immeuble nécessite une visite des biens et qu’une visite partielle doit être signalée dans le rapport.
La difficulté se porte devant le juge de l’article 167. L’article 167, tel que la Cour le cite, prévoit que la difficulté est réglée à la demande des parties, à l’initiative du technicien commis ou d’office : l’expert qui se heurte à un refus paraît donc pouvoir soumettre lui-même la difficulté au juge, sans attendre qu’une partie engage une procédure, point que l’arrêt n’a pas eu à trancher.
Le refus se documente par écrit. Pour que le juge saisi puisse apprécier la difficulté, les notes aux parties gardent la trace datée des demandes de visite, des dates proposées, des réponses reçues et des lots concernés. Elles exposent aussi pourquoi la visite est nécessaire : vérification des surfaces, état d’entretien, travaux, distribution des pièces.
Quand la visite n’a pas lieu, le rapport le dit. L’expert évalue alors sur les éléments disponibles : plans, baux, diagnostics, photographies, références de ventes. La Charte (Titre II, §10.2) demande que le rapport mentionne les dates de visite, la personne qui a visité, tout écart ou omission avec sa justification, et les pièces manquantes avec leur impact éventuel ; l’article sur le contenu d’un rapport d’expertise reprend ces mentions. Une mission de l’article 1843-4 peut durer des années, comme le montre l’affaire de retrait d’associé jugée le 17 juin 2026 : un dossier qui retrace chaque étape de l’accès aux biens reste lisible pour qui le reprend.
Ce que l’expert en retient
- Le refus d’une SCI de laisser l’expert 1843-4 visiter son immeuble est une difficulté d’exécution de la mesure, régie par l’article 167 du Code de procédure civile.
- Le juge des référés saisi sur les articles 834 et 836 ne peut pas autoriser l’expert à entrer ; la difficulté relève du juge qui procède à la mesure ou du juge chargé de son contrôle.
- L’article 167 cité par la Cour vise aussi l’initiative du technicien commis ; l’arrêt ne tranche pas la saisine par l’expert 1843-4 lui-même.
- Les demandes de visite, les refus et les lots concernés sont consignés par écrit et datés, avec la raison de la visite.
- À défaut de visite, le rapport indique ce qui n’a pas été vu, les hypothèses retenues et leur incidence possible sur la valeur des parts.
Pour aller plus loin
La page Fonds de commerce et titres de société décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Un associé se retire, est exclu ou décède : que valent ses parts ? et les termes article 1843-4, parts de SCI et sapiteur du lexique complètent cet article. Sur la communication des pièces à l’expert : Expert 1843-4 : le référé peut ordonner la remise des comptes. Sur le même thème : Article 1843-4 : l’expert peut chiffrer selon chaque lecture des statuts, le juge tranche ensuite et Retrait d’associé : nouvel expert 1843-4 après un rapport annulé. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
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