Une maison est vendue en 2017. L’acquéreuse découvre sous l’habitation un réseau d’évacuation des eaux usées que l’acte ne mentionnait pas, et que les vendeurs eux-mêmes ignoraient. Elle demande la résolution de la vente et des dommages-intérêts au titre de la garantie des charges non déclarées. La cour d’appel d’Agen la déboute : l’acte stipule que l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve et n’aura « aucun recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents, des vices cachés ». La Cour de cassation, le 13 février 2025, par un arrêt publié, casse : cette clause, « propre à l’état du bien », n’exclut pas expressément la garantie des servitudes non apparentes de l’article 1638 du Code civil, qui reste due à défaut de clause contraire expresse. La même chambre l’a redit en 2026 pour une conduite d’eau potable ; l’arrêt de 2025 est le premier maillon, et il précise ce qu’une clause doit dire pour écarter cette garantie.
Les faits
Par acte authentique du 27 avril 2015, une propriétaire vend une maison d’habitation à un couple, nus-propriétaires, et à un tiers, usufruitier. Par acte du 4 juillet 2017, ces trois vendeurs la revendent à une acquéreuse. L’acte comporte une clause intitulée « État du bien » : l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve, tel qu’il l’a vu et visité, et « n’aura aucun recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison : des vices apparents, des vices cachés ».
L’acquéreuse découvre, sous l’habitation, un réseau d’évacuation des eaux usées et des eaux vannes non signalé dans l’acte. Après une expertise judiciaire, qui établit la présence du réseau et son ignorance par les vendeurs, elle les assigne en résolution de la vente et en dommages-intérêts au titre de la garantie des charges non déclarées ; les vendeurs appellent en garantie leur propre venderesse de 2015. La cour d’appel d’Agen, le 22 mars 2023, rejette l’action : la clause s’applique « pour quelque cause que ce soit » et exonère les vendeurs.
La décision
La troisième chambre civile casse, au visa des articles 1638 et 1627 du Code civil (Cass. 3e civ., 13 février 2025, n° 23-17.636, publié au bulletin). L’article 1638 permet à l’acquéreur d’un héritage grevé, sans déclaration, « de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit », de « demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité ». Cette disposition « est une application du principe général posé par l’article 1626 » sur la garantie d’éviction, et l’article 1627 autorise les parties à réduire ou à supprimer cette garantie par convention.
« Il s’ensuit qu’à défaut de clause expresse contraire, le vendeur est tenu de la garantie des servitudes non apparentes non déclarées lors de la vente. » Or la clause de l’acte, « propre à l’état du bien, n’excluait pas expressément la garantie des servitudes non apparentes non déclarées ». La cour d’appel a violé le texte. L’arrêt est cassé en toutes ses dispositions, y compris sur l’appel en garantie contre la venderesse de 2015, et l’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Bordeaux.
Ce que cela change pour l’évaluation
Un réseau sous la maison est une charge, pas un défaut. Le raisonnement qui a perdu devant la Cour est celui qui range toute découverte après l’achat dans les vices cachés. Un réseau d’évacuation qui traverse le sous-sol d’une maison n’est pas un défaut de la chose : c’est un droit d’autrui sur le fonds, une servitude, et l’article 1638 la traite comme une éviction partielle. La distinction commande le régime, le délai et la clause qui peut l’écarter ; elle commande aussi ce que l’expert doit chiffrer. Pour un vice caché, on mesure le coût de réparation et la moins-value liée au défaut ; pour une servitude, on mesure la moins-value d’un bien qui restera grevé, parce qu’on ne peut pas la « réparer ».
Le chiffrage de la moins-value. La valeur d’une maison traversée par un réseau public ou collectif d’eaux usées se compare à celle de la même maison libre de cette charge. La différence tient à plusieurs éléments : l’impossibilité ou le coût de construire, d’agrandir ou de creuser au-dessus du réseau, la servitude d’accès pour l’entretien, le risque de désordres en cas de rupture, la difficulté de revente et la réaction des acquéreurs à l’information désormais obligatoire. L’expert les décrit un à un, les traduit en pourcentage de la valeur libre avec les références disponibles, et donne l’indemnité de l’article 1638, qui est cette moins-value, à laquelle peuvent s’ajouter les frais engagés. Le lexique du site décrit ce qu’est une moins-value et comment elle se motive.
Résiliation ou indemnité : la présomption se chiffre. L’article 1638 ouvre la résiliation quand la servitude est d’une importance telle qu’on peut présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté. Cette importance se mesure ; une moins-value de quelques pour cent plaide pour l’indemnité, une servitude qui interdit tout projet d’extension ou rend la maison difficilement revendable plaide pour la résiliation. Le rapport donne les deux éléments, l’ampleur de la charge et son incidence sur le prix, et le juge choisit. Le guide sur le prix contesté après l’achat décrit les recours disponibles.
La clause se lit mot à mot, et l’expert la lit aussi. Une clause qui exclut les « vices cachés » n’exclut pas les servitudes non apparentes ; seule une clause expresse le ferait. Avant de chiffrer, l’expert relève dans l’acte les clauses d’exonération et ce qu’elles visent, parce que le préjudice indemnisable en dépend : si la garantie des servitudes est expressément écartée, la moins-value existe toujours mais nul n’en répond, sauf mauvaise foi ; si elle ne l’est pas, elle se chiffre. L’arrêt de 2026 sur la conduite d’eau potable applique la même lecture à une clause de non-garantie des vices affectant le sol, le sous-sol et les bâtiments.
La chaîne des vendeurs. Les vendeurs de 2017 ignoraient le réseau et ont appelé en garantie leur propre venderesse de 2015. La moins-value établie par l’expert servira aux deux étages du contentieux : elle mesure ce que l’acquéreuse peut réclamer et ce que les vendeurs intermédiaires pourront répercuter. Une valeur établie à la date de la vente de 2017, avec les références de l’époque, évite d’avoir à refaire le travail à chaque maillon.
Ce que l’expert en retient
- Un réseau d’évacuation non déclaré sous la maison est une servitude non apparente, régie par l’article 1638, et non un vice caché.
- À défaut de clause expresse contraire, le vendeur en garantit l’acquéreur ; une clause sur l’état du bien et les vices ne suffit pas à l’écarter.
- L’indemnité est la moins-value du bien grevé par rapport au bien libre, motivée élément par élément.
- L’ampleur de la moins-value éclaire le choix entre résiliation et indemnité.
- L’expert relève les clauses d’exonération de l’acte avant de chiffrer, parce que le préjudice indemnisable en dépend.
Pour aller plus loin
La page Préjudices immobiliers décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide J’ai acheté trop cher, puis-je contester le prix et les termes moins-value, vice caché et préjudice immobilier du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Conduite d’eau sous la maison : servitude occulte, indemnité due et Assainissement non conforme : vice caché et restitution du prix. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
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