Un couple achète en 2003, en l’état futur d’achèvement, une villa dans une résidence de tourisme, et la loue par bail commercial à l’exploitant. Le bail, annexé au contrat de réservation, stipule que l’exploitant renonce à toute indemnité d’éviction. Des années plus tard, les propriétaires donnent congé sans indemnité pour reprendre leur villa. La clause est déclarée non écrite, une expertise est ordonnée pour fixer l’indemnité, et l’agence immobilière et le notaire sont condamnés à garantir les propriétaires à hauteur de 70 %. Le notaire conteste : il n’a pas rédigé le bail. La Cour de cassation le déboute le 17 juin 2026 : le bail était annexé au contrat préliminaire, la dispense d’indemnité faisait partie des objectifs des acquéreurs, et le notaire devait vérifier sa validité. Le préjudice est une perte de chance de renoncer à l’achat. Pour l’investisseur en résidence gérée, l’arrêt dit ce que vaut réellement son bien.
Les faits
Par contrat de réservation du 2 septembre 2002, conclu par l’entremise d’une agence immobilière, puis acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 16 septembre 2003, un couple acquiert une villa dans une résidence de tourisme. Le même 2 septembre 2002, les propriétaires donnent la villa à bail commercial à l’exploitant de la résidence pour neuf ans à compter de l’achèvement ; le bail comprend une clause de renonciation de la locataire à son droit à une indemnité d’éviction, et il est annexé au contrat préliminaire.
Les propriétaires délivrent un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité. La locataire les assigne en annulation du congé, indemnisation de sa dépossession et restitution des lieux, subsidiairement en paiement d’une indemnité d’éviction ; les propriétaires appellent en garantie le promoteur, l’agence et le notaire. Par un arrêt du 30 novembre 2021, une cour d’appel déclare la clause non écrite, ordonne une expertise sur le montant de l’indemnité et condamne in solidum l’agence et le notaire à garantir les propriétaires à concurrence de 70 % des condamnations. Après une première cassation, la cour d’appel de Bordeaux, le 16 décembre 2024, statue dans le même sens.
La décision
La première chambre civile rejette le pourvoi du notaire (Cass. 1re civ., 17 juin 2026, n° 25-11.807). Sur la faute, elle rappelle que « le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours ». L’acte de vente faisait référence au contrat préliminaire, dont le bail commercial était une annexe, et le dépôt de garantie avait été versé entre les mains du notaire séquestre ; la cour d’appel a pu en déduire « que le notaire ne pouvait ignorer que la dispense d’indemnité en cas de non-renouvellement du bail faisait partie des objectifs poursuivis par les acquéreurs, de sorte que, quoiqu’il n’ait pas lui-même instrumenté le contrat de bail, le notaire, tenu d’éclairer les parties sur les risques de l’opération projetée, a manqué à son devoir de conseil en s’abstenant de vérifier la validité du bail commercial ».
Sur le préjudice, informés, les propriétaires « auraient pu faire le choix de renoncer à l’acquisition en contrepartie du dépôt de garantie, ou de poursuivre leur projet en étant conscients de l’obligation de payer une indemnité d’éviction » ; la faute du notaire leur a causé « un préjudice consistant dans la perte de chance de renoncer à l’achat ».
Ce que cela change pour l’évaluation
Le bail de résidence gérée est un bail commercial comme les autres. La clause par laquelle l’exploitant renonce d’avance à l’indemnité d’éviction est réputée non écrite, parce qu’elle fait échec au droit au renouvellement d’ordre public. Le propriétaire qui veut reprendre son lot au terme paie donc l’indemnité, sauf motif grave et légitime. C’est un point que beaucoup d’investisseurs en résidence de tourisme, d’étudiants ou de seniors ont découvert après coup.
Ce que vaut l’indemnité pour un seul lot. L’exploitant n’a pas un fonds de commerce par villa ; son fonds est la résidence entière. L’éviction d’un lot lui retire une part de sa capacité d’exploitation : la marge dégagée sur cette villa, les frais de réorganisation, éventuellement une perte de clientèle si l’unité était typée. L’expertise ordonnée en 2021 avait à chiffrer cela. Selon les cas, l’indemnité se calcule comme une indemnité de transfert, l’exploitation continuant ailleurs dans la résidence, ou comme une part de la valeur du fonds si le lot était nécessaire à l’ensemble. La méthode et les comptes de l’exploitant, unité par unité, commandent le résultat.
Ce que vaut le bien pour l’investisseur. Une villa vendue avec la promesse d’une récupération libre au terme du bail ne vaut pas la même chose qu’une villa grevée d’un bail commercial renouvelable et d’une indemnité d’éviction à payer. La seconde s’évalue comme un bien loué : capitalisation du loyer, décote pour occupation, charge d’éviction. L’écart entre les deux valeurs, à la date de l’achat, mesure ce que l’acquéreur a payé de trop pour une caractéristique qui n’existait pas. Le lexique du site rappelle ce que recouvrent l’indemnité d’éviction et la décote pour occupation.
La perte de chance, et son assiette. Le préjudice retenu n’est pas l’indemnité d’éviction elle-même mais la perte de chance de renoncer à l’achat, la cour d’appel ayant fixé la part garantie par l’agence et le notaire à 70 %. La perte de chance se chiffre à partir de l’écart de valeur ci-dessus et des sommes engagées, pondérés par la probabilité que l’acquéreur, informé, aurait renoncé, ce qui dépend de l’importance de l’objectif de reprise dans sa décision. L’expert fournit l’écart et les montants ; le juge fixe la probabilité.
Avant d’acheter en résidence gérée. L’arrêt fait de la validité du bail une condition d’efficacité de l’achat, que le notaire doit vérifier quand l’objectif de l’acquéreur en dépend. Un avis de valeur préalable fait la même chose sous l’angle du prix : il évalue le bien tel qu’il est réellement, loué à un exploitant par bail commercial, et non tel que le prospectus le présente.
Ce que l’expert en retient
- Dans une résidence gérée, la renonciation anticipée de l’exploitant à l’indemnité d’éviction est non écrite ; le propriétaire qui reprend son lot la paie.
- L’indemnité pour un lot se calcule sur l’exploitation de ce lot, transfert ou part du fonds, avec les comptes de l’exploitant.
- Le bien s’évalue comme un bien loué par bail commercial, avec décote pour occupation et charge d’éviction, et non comme un bien récupérable au terme.
- La perte de chance de renoncer à l’achat se chiffre à partir de l’écart de valeur et des sommes engagées, pondérés par une probabilité.
- Le notaire doit vérifier la validité d’un bail annexé au contrat quand l’objectif de l’acquéreur en dépend.
Pour aller plus loin
La page Indemnité d’éviction décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Mon bailleur refuse de renouveler mon bail commercial et les termes indemnité d’éviction et indemnité de transfert du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Faire annuler une vente Pierre & Vacances pour un rendement décevant ? et L’indemnité d’éviction d’une enseigne de photographie dans un centre commercial. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
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