Une héritière déclare trois biens immobiliers dans une succession ouverte en 2013. Trois ans plus tard, l’administration fiscale rectifie : selon elle, le studio, l’appartement et les chambres de service ont été déclarés de 32 à 41 % sous leur valeur vénale. Aux droits supplémentaires s’ajoute une majoration de 40 % pour manquement délibéré, que la cour d’appel confirme au vu de l’ampleur des écarts et de la hausse notoire des prix dans la ville. La chambre commerciale casse le 8 juillet 2026 : l’importance de la sous-évaluation ne prouve pas l’intention d’éluder l’impôt. L’arrêt intéresse tous ceux qui déclarent un immeuble sans en connaître le prix exact, et rappelle ce qu’une évaluation faite avec soin apporte à la déclaration.
Les faits
Une personne décède en 2013 en laissant notamment une héritière, qui dépose la déclaration de succession le 25 juillet 2013. Le 19 décembre 2016, l’administration fiscale lui adresse une proposition de rectification remettant en cause la valeur vénale des biens immobiliers déclarés. L’héritière assigne l’administration pour obtenir la décharge des droits supplémentaires et de la majoration de 40 % pour manquement délibéré.
La cour d’appel de Paris, le 19 mai 2025, rejette la demande de décharge de la majoration. Elle retient que la sous-estimation des valeurs déclarées, de 31,79 % pour le studio, de 35,50 % pour l’appartement et de 41,13 % pour les chambres du quatrième étage, « constitue un manquement important dans l’évaluation de l’assiette d’imposition », et, par motifs adoptés du tribunal, que le caractère notoire de la hausse des prix de l’immobilier dans la ville ne pouvait avoir échappé à la contribuable.
La décision
La Cour de cassation casse sur la majoration (Cass. com., 8 juillet 2026, n° 25-17.275).
Elle rappelle les deux textes. L’article 1729, a, du Code général des impôts : les inexactitudes ou omissions relevées dans une déclaration « entraînent l’application d’une majoration de 40 % en cas de manquement délibéré ». L’article L. 195 A du Livre des procédures fiscales : en cas de contestation des pénalités appliquées au titre des droits d’enregistrement, « la preuve de la mauvaise foi et des manœuvres frauduleuses incombe à l’administration ».
Puis elle juge que la cour d’appel s’est déterminée « par des motifs impropres à caractériser l’intention de Mme [D] d’éluder l’impôt par la fourniture d’éléments inexacts servant à la détermination de son assiette ». Un écart de valeur, même de 40 %, et la connaissance générale d’un marché en hausse ne suffisent pas ; il faut établir que l’héritière a voulu tromper.
Ce que cela change pour l’évaluation
Les droits restent dus, la pénalité non. L’arrêt ne remet pas en cause la rectification de la valeur : si les biens valaient davantage au jour du décès, les droits supplémentaires et l’intérêt de retard sont dus. Ce qui tombe, c’est la majoration de 40 %, qui suppose une intention. Pour un patrimoine immobilier de quelques centaines de milliers d’euros, la différence entre les deux se compte en dizaines de milliers d’euros.
La bonne foi se documente. L’administration doit prouver l’intention d’éluder ; l’héritier a intérêt à rendre cette preuve impossible. Une déclaration fondée sur une évaluation écrite, datée, avec des ventes comparables identifiées, établie par un expert au jour du décès, montre que le contribuable a cherché la valeur vénale plutôt que de la minorer. Même si l’administration retient ensuite un chiffre plus élevé, le débat porte sur des références, pas sur une intention. À l’inverse, une valeur reprise d’un vieux prix d’achat, ou d’une estimation d’agence pour la vente, expose à l’argument de l’écart notoire.
La valeur vénale au jour du décès. L’article 761 du Code général des impôts retient la valeur vénale réelle au jour de la transmission, d’après la déclaration détaillée et estimative des parties. La méthode est celle de la comparaison avec des cessions de biens intrinsèquement similaires, à une date proche, ce que l’administration elle-même doit produire dans sa proposition de rectification, avec plusieurs termes de comparaison. L’héritier qui dispose de son propre rapport peut discuter chaque comparable : surface réelle, état, étage, occupation, charges, servitudes, date de la vente.
Les abattements et les décotes. Un bien occupé par un locataire, une indivision, un logement de service loué par bail meublé, une résidence principale occupée par le conjoint survivant, qui bénéficie d’un abattement de 20 % (article 764 bis), ne valent pas leur prix libre. Un rapport qui applique ces corrections en les justifiant, plutôt qu’en les affirmant, rend la valeur déclarée défendable devant l’administration et, s’il le faut, devant le juge.
Le calendrier. L’administration peut rectifier pendant trois ans à compter de l’enregistrement de la déclaration, et jusqu’à six ans si un bien n’a pas été déclaré. Une évaluation faite au moment de la déclaration est utilisable tout au long de ce délai ; une évaluation reconstituée trois ans après, quand la proposition de rectification arrive, l’est aussi, mais elle se fait avec des références datées et sans la visite du bien dans l’état où il était au décès.
Ce que l’expert en retient
- L’écart entre la valeur déclarée et la valeur rectifiée, même de 40 %, ne caractérise pas à lui seul le manquement délibéré ; l’administration doit prouver l’intention.
- La majoration de 40 % tombe, mais les droits supplémentaires et l’intérêt de retard restent dus si la valeur était trop basse.
- Une évaluation écrite au jour du décès, avec comparables, est la meilleure preuve de bonne foi et le meilleur outil de discussion des références de l’administration.
- Occupation, indivision, abattement du conjoint survivant : chaque correction se justifie dans le rapport.
- La rectification peut arriver trois ans après la déclaration ; le rapport établi à l’époque garde toute sa valeur.
Pour aller plus loin
La page Valeur vénale décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Succession : valeur contestée par l’administration fiscale et les termes valeur vénale et abattement du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Droits de succession : valeur vénale, vente postérieure et comparables et Donation déguisée et proposition de rectification. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
L'administration conteste la valeur déclarée dans une succession ?
J'établis la valeur vénale au jour du décès avec des ventes comparables vérifiées, dans un rapport qui répond point par point à la proposition de rectification et qui montre le soin apporté à la déclaration.
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