Abattement

Le mot abattement recouvre deux réalités qu’il vaut mieux séparer. En droit fiscal, l’abattement est une réduction de la base imposable prévue par un texte, à taux fixe, sans discussion : 20 % sur la valeur de la résidence principale du défunt pour les droits de succession lorsqu’elle est occupée par le conjoint ou certains enfants, 30 % sur la résidence principale pour l’impôt sur la fortune immobilière. Ces abattements s’appliquent après l’évaluation, sur la valeur vénale libre du bien.

En expertise, l’abattement désigne une réduction que l’expert applique à un prix de référence ou à une valeur pour tenir compte d’une caractéristique du bien : travaux à réaliser, occupation, situation juridique complexe, absence de marché. La Charte rappelle que ces abattements ne sont pas des taux mécaniques et que toute décote ou surcote appliquée doit être justifiée. En pratique, on réserve souvent « abattement » à une réduction en pourcentage et « moins-value » à un montant chiffré, mais l’usage n’est pas fixé.

D’où vient la règle

Les abattements légaux figurent aux articles 764 bis et 973 du Code général des impôts. Le Titre II, § 8.14 de la Charte (6e édition, novembre 2025) décrit les décotes et abattements admis en matière fiscale : abattement pour la résidence principale, décote pour les immeubles loués, variable selon la nature du bail, plus élevée lorsque le bail est protecteur pour le locataire. Le Titre III, § 2.1.2, exige la justification de tout ajustement dans la méthode par comparaison.

Dans un rapport d’expertise

L’expert distingue toujours l’abattement légal, qu’il mentionne pour information mais qu’il n’applique pas à la valeur vénale, et l’abattement d’expertise, qu’il motive. Pour des travaux, il préfère un devis ou un chiffrage poste par poste à un pourcentage forfaitaire, et il indique, lorsque le marché le montre, que la décote effectivement pratiquée par les acheteurs peut être supérieure au coût des travaux (aléas, délai, gêne). Pour une occupation, il analyse le bail, le loyer, sa durée et compare avec des ventes de biens occupés. Le rapport présente la valeur libre, l’abattement et la valeur résultante, pour que le lecteur puisse en discuter chaque étape.

Exemple

Succession : la maison du défunt, occupée par sa veuve, vaut 320 000 € libre de toute occupation. L’expert n’applique aucun abattement à cette valeur, qui est la valeur vénale ; le notaire applique ensuite l’abattement légal de 20 %, soit une base de 256 000 € pour les droits. Autre dossier : un appartement en bon état vendu 3 000 € par m² sert de référence pour un appartement identique dont la salle de bains et l’électricité sont à refaire ; devis 18 000 € sur 60 m², soit 300 € par m² ; l’expert retient une référence ajustée de 2 700 € par m², et non un « abattement pour travaux de 15 % » sans justification.

À ne pas confondre avec

La décote est le terme générique pour une réduction de valeur justifiée par le marché ; la décote pour occupation en est un cas particulier. La moins-value désigne une perte de valeur subie, par exemple à la suite d’un désordre ou d’un trouble de voisinage.