L'administration fiscale conteste la valeur de la maison héritée

Deux ans après le décès de votre père, un courrier recommandé de la direction des finances publiques arrive : la maison déclarée 180 000 € dans la succession vaudrait, selon le service, 240 000 €. Des ventes voisines sont citées, un complément de droits est réclamé, avec des intérêts. Vous avez trente jours pour répondre. Ce guide explique la procédure, ce que l’administration doit prouver, ce que vous pouvez prouver en retour, et comment une contre-expertise s’insère dans la discussion.

Ce qui se passe concrètement

La déclaration de succession a été déposée dans les six mois du décès, avec une valeur pour chaque bien. L’administration dispose ensuite d’un délai de reprise qui court jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’enregistrement (article L. 180 du Livre des procédures fiscales). Pendant ce délai, le service compare la valeur déclarée aux ventes enregistrées dans le secteur.

Lorsqu’il estime la valeur insuffisante, il adresse une proposition de rectification motivée (articles L. 55 et L. 57 du LPF). Elle indique la valeur retenue, les ventes qui servent de termes de comparaison, le complément de droits et l’intérêt de retard. Vous disposez de trente jours pour présenter vos observations (article L. 11), délai prorogeable de trente jours sur demande (article L. 57).

L’administration répond à vos observations. Si elle maintient tout ou partie de la rectification, vous pouvez, comme elle, saisir la commission départementale de conciliation (article L. 59 B du LPF, article 1653 A du CGI). La commission entend les parties et rend un avis. Les droits sont ensuite mis en recouvrement, et il reste la réclamation contentieuse puis le tribunal judiciaire, compétent en matière de droits d’enregistrement.

À chaque étape, l’accord reste possible : le service accepte fréquemment une valeur intermédiaire lorsque les observations du contribuable sont sérieuses et documentées.

Ce que dit le droit

La base est la valeur vénale réelle. Pour les transmissions par décès, les droits sont liquidés sur la valeur vénale réelle des biens au jour du décès, d’après la déclaration détaillée et estimative des parties (article 761 du CGI). L’administration peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien lorsqu’il paraît inférieur à cette valeur (article L. 17 du LPF).

L’administration prouve, par comparaison. La Cour de cassation rappelle que la valeur vénale doit être appréciée « en tenant compte de tous les éléments permettant d’obtenir un chiffre aussi proche que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande » (Cass. com., 9 juillet 2025, n° 24-13.540, commenté sur ce site). Le service doit citer des ventes de biens similaires, antérieures au décès ou proches de lui. Le contribuable peut critiquer ces ventes et en produire d’autres.

La date et l’état commandent tout. La valeur s’apprécie au jour du décès, dans l’état du bien à cette date. Un contribuable qui invoque une singularité de son bien doit la prouver à cette date, avec des pièces contemporaines ; des éléments postérieurs ne suffisent pas s’ils ne révèlent pas une situation déjà existante (Cass. com., 6 mai 2026, n° 25-13.442, commenté sur ce site).

Les abattements sont limités. La résidence principale du défunt bénéficie d’un abattement de 20 % lorsqu’elle est occupée à titre de résidence principale par le conjoint survivant, le partenaire de PACS ou un enfant mineur ou majeur protégé (article 764 bis du CGI). Pour les biens loués, une décote est admise selon la nature du bail ; aucune pour les biens laissés à la disposition de membres de la famille (Charte de l’expertise en évaluation immobilière, 6e édition, novembre 2025, Titre II, § 8.14).

Intérêts et pénalités. Le complément de droits est assorti de l’intérêt de retard de 0,20 % par mois (article 1727 du CGI). La majoration de 40 % suppose un manquement délibéré démontré par l’administration (article 1729).

Ce que change un rapport d’expertise

La proposition de rectification est une évaluation par comparaison. Y répondre par une affirmation, ou par deux avis d’agences, ne déplace pas le débat. Y répondre par une expertise le déplace sur le terrain où il doit se tenir : les comparables et les ajustements.

Le rapport établit la valeur vénale au jour du décès, dans l’état du bien à cette date. Lorsque des travaux ont été faits depuis, il reconstitue l’état antérieur à partir des photographies, des diagnostics et des factures. Il examine ensuite chaque vente citée par l’administration : date, surface, état, étage, exposition, présence d’un ascenseur, terrain, et mesure ce qui la rapproche ou l’éloigne de votre bien. Il produit ses propres références, tirées des bases notariales et de la base DVF, et explique les ajustements. Il chiffre les travaux nécessaires au décès sur devis ou sur un chiffrage professionnel, pas en pourcentage.

Le rapport peut conclure que l’administration a raison, en tout ou en partie. C’est aussi une information utile : elle permet de transiger vite plutôt que de contester sans base. La Charte de l’expertise traite l’expertise en matière fiscale comme une mission spécifique (Titre II, § 8.14) et impose d’écrire les hypothèses et les réserves (Titre I, § 2.2).

Ce que le rapport ne fait pas : il ne suspend pas les délais, il ne remplace pas la réponse écrite à l’administration, il ne garantit pas l’abandon de la rectification.

Un exemple chiffré

Un appartement à Quimper, au troisième étage sans ascenseur, hérité par un fils unique au décès de sa mère en janvier 2023, déclaré 180 000 €. En mars 2025, une proposition de rectification retient 240 000 € sur la base de quatre ventes dans le même quartier. Le complément de droits, dans la tranche à 20 % du barème en ligne directe, s’élève à 12 000 €, plus environ 600 € d’intérêts de retard.

La contre-expertise relève que deux des quatre ventes citées concernent des appartements rénovés dans des immeubles avec ascenseur, et une troisième un dernier étage avec terrasse. L’appartement, lui, avait une cuisine et une salle de bains d’origine, un diagnostic de performance énergétique en classe F et des menuiseries à remplacer : 35 000 € de travaux chiffrés sur devis datés de 2023. Sur cinq ventes comparables d’appartements sans ascenseur et à rafraîchir, la valeur au jour du décès ressort à 200 000 €.

La commission de conciliation retient 205 000 €. Le complément de droits tombe à 5 000 €, plus intérêts, au lieu de 12 000 €. L’expertise a coûté 975 € hors déplacement. Dans un dossier où la proposition aurait été fondée, la même expertise aurait permis d’accepter et de payer sans procédure.

Les erreurs fréquentes

• Ne pas répondre dans le délai. Faute d’observations dans les trente jours, éventuellement prorogés, la rectification est réputée acceptée et la discussion devient beaucoup plus difficile.
• Répondre avec des valeurs d’aujourd’hui. Ce qui compte est le marché au jour du décès. Un marché en baisse depuis n’est pas un argument.
• Invoquer l’occupation par un membre de la famille. Elle ne justifie pas de décote. Seul un bail opposable en ouvre une.
• Retenir des travaux sans pièces. Un abattement forfaitaire pour vétusté est régulièrement écarté ; des devis datés ne le sont pas.
• Oublier ce qui a été déclaré ailleurs. Une valeur IFI plus élevée pour le même bien, ou un prix de vente rapproché, seront opposés. Le rapport doit les expliquer.

Ce qu’il faut réunir

• La proposition de rectification complète, avec ses annexes et la liste des ventes citées.
• La déclaration de succession et, le cas échéant, l’attestation immobilière.
• Le titre de propriété, la taxe foncière, les diagnostics réalisés au décès ou peu après.
• Des photographies du bien à l’époque du décès, avant tout travaux.
• Les devis et factures de travaux, datés, avant et après le décès.
• Les baux en cours au décès, s’il y en avait.
• Les procès-verbaux d’assemblée générale pour un lot de copropriété.
• Les déclarations IFI antérieures, s’il y en a eu, et l’acte de vente si le bien a été revendu.

Délai et prix

La prestation est l’expertise en valeur vénale à une date passée, avec visite : 15 heures environ, soit à partir de 975 € hors déplacement, rapport remis en général trois semaines après la visite. Une date de valeur ancienne, avec reconstitution de l’état du bien, peut demander quelques heures de plus, annoncées dans le devis. Si le bien a été vendu et n’est plus accessible, un avis sur dossier peut être établi à partir des pièces, à partir de 325 €, en signalant ses limites (Charte, Titre II, § 8.6). L’assistance à la commission de conciliation est facturée au temps passé, 65 € l’heure.

Le déplacement est compté 65 € par heure entamée depuis PONT-L’ABBÉ, acompte de 50 % à la commande, TVA non applicable, article 293 B du CGI. La page Valeur vénale décrit le rapport, la page Tarifs la grille complète. Compte tenu du délai de trente jours, demandez la prorogation dès réception du courrier, puis le devis.