Un homme hérite de la nue-propriété d’une maison, sa mère en gardant l’usufruit. Il meurt avant elle, en laissant une épouse et des enfants. L’épouse opte pour l’usufruit de la totalité des biens, comme l’article 757 du Code civil le lui permet. A-t-elle un usufruit sur cette maison, dont son mari n’était que nu-propriétaire, une fois l’usufruit de la mère éteint ? La première chambre civile, saisie pour avis par la chambre commerciale dans un litige fiscal, répond oui le 20 mai 2026 : l’option institue un second usufruit, qui prendra effet à la fin du premier. Pour l’évaluation, cela ajoute un étage au démembrement, et une question de méthode.
La question posée
Le litige opposait des héritiers à l’administration fiscale, devant la chambre commerciale, sur les droits de succession dus par les enfants. La chambre commerciale a sollicité l’avis de la première chambre civile, compétente en droit des successions, sur le point de savoir si, « à défaut de tout acte de volonté du défunt », le conjoint survivant bénéficie, sur un bien dont le défunt était nu-propriétaire, d’un droit d’usufruit qui s’exercera à l’extinction du premier usufruit.
L’avis
La première chambre civile est d’avis « que lorsqu’une succession comprend un bien grevé d’usufruit, l’option en faveur de l’usufruit de la totalité des biens existants exercée par le conjoint survivant en application de l’article 757 du code civil institue à son profit un second usufruit sur ce bien, qui prendra effet à la cessation du premier » (Cass. 1re civ., avis, 20 mai 2026, n° 25-11.757).
Le raisonnement tient en trois temps. L’usufruit peut être établi par la loi (article 579). Le nu-propriétaire « a vocation à la pleine propriété » du bien, de sorte qu’il peut donner ou léguer un usufruit à un tiers bien qu’il ne soit pas encore titulaire de ce droit, la jouissance du second usufruitier ne commençant qu’à la fin du premier (article 617, et une jurisprudence de 1978 et 1995). Enfin, l’article 757 fait porter l’usufruit du conjoint « sur la totalité des biens existants » au décès, « sans distinguer selon qu’il en avait la pleine propriété ou la nue-propriété ». Les biens dont le défunt était nu-propriétaire sont donc des biens existants, et le conjoint y reçoit, dès l’ouverture de la succession, « un droit d’usufruit d’origine légale dont l’exercice est différé au jour de l’extinction de l’usufruit en cours ».
Ce que cela change pour l’évaluation
Trois droits sur un même bien. Au décès, la maison supporte l’usufruit en cours de la mère, l’usufruit différé du conjoint survivant, et la nue-propriété que recueillent les enfants. Ce que les enfants reçoivent vaut moins que la nue-propriété d’un bien grevé d’un seul usufruit : ils n’auront la pleine propriété qu’après deux décès, celui de l’usufruitière actuelle puis celui de leur mère ou belle-mère. L’évaluation doit en tenir compte, sinon elle surestime ce qui est transmis.
Le barème fiscal et ses limites. Pour les droits de succession, l’article 669 du Code général des impôts fixe la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété par tranches d’âge de l’usufruitier, de 10 % en 10 %. Il est conçu pour un seul usufruit. En présence d’usufruits successifs, la règle fiscale liquide les droits d’après l’usufruit en cours, et l’article 1965 B du même code dispose que, « l’usufruit éventuel venant à s’ouvrir, le nu-propriétaire a droit à la restitution d’une somme égale à ce qu’il aurait payé en moins si le droit acquitté par lui avait été calculé d’après l’âge de l’usufruitier éventuel ». La restitution ne joue donc que si le second usufruitier est plus jeune que le premier, et seulement au profit du nu-propriétaire qui a lui-même acquitté les droits. Le rapport d’évaluation d’une succession de ce type a intérêt à présenter les deux calculs, celui du jour et celui de l’ouverture du second usufruit, pour que les héritiers sachent ce qu’ils pourront réclamer.
La valeur économique pour le partage ou la vente. Hors fiscalité, pour un partage, une cession de nue-propriété ou une liquidation, le barème ne s’impose pas. L’usufruit se mesure alors par le revenu net que le bien procure, capitalisé sur la durée probable de l’usufruit d’après les tables de mortalité, et la nue-propriété par la valeur de la pleine propriété actualisée à la date probable de réunion des droits. Un usufruit différé s’évalue par la même méthode, en tenant compte de la probabilité que le second usufruitier survive au premier et de la durée d’attente ; sa valeur est souvent faible, mais elle n’est pas nulle, et elle réduit d’autant la nue-propriété. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière renvoie, pour les droits démembrés, à ces méthodes fondées sur le revenu et sur la durée (6e édition, novembre 2025, Titre III, ch. 2, § 2.2).
Le testament ou la donation entre époux changent la donne. L’avis ne vaut qu’« à défaut de tout acte de volonté du défunt ». Un testament, une donation au dernier vivant ou une clause dans l’acte de démembrement peuvent prévoir autre chose, réversion d’usufruit ou exclusion ; le notaire les lit avant que l’expert ne calcule.
Ce que l’expert en retient
- Le conjoint survivant qui opte pour l’usufruit de tous les biens reçoit un usufruit différé sur les biens dont le défunt était nu-propriétaire.
- Les enfants recueillent une nue-propriété grevée de deux usufruits successifs ; sa valeur est inférieure à celle d’une nue-propriété ordinaire.
- Fiscalement, le barème de l’article 669 s’applique à l’usufruit en cours, avec une restitution prévue à l’ouverture du second.
- Pour un partage ou une vente, la valeur économique, par le revenu et la durée probable, remplace le barème et tient compte de l’usufruit différé.
- Le rapport présente la pleine propriété, puis chaque droit, avec l’âge des usufruitiers et la date de valeur.
Pour aller plus loin
La page Valeur vénale décrit la mission, son délai et son tarif. Les termes usufruit, nue-propriété et démembrement du lexique, et le guide Donation-partage : évaluer les lots entre enfants, complètent cet article. Sur le même thème : Usufruit de parts de SCI : décote, viager et aléa et Parts de SCI et ISF : les deux décotes. L’avis est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Une succession avec des biens démembrés à évaluer ?
J'évalue la pleine propriété, puis l'usufruit et la nue-propriété selon la méthode demandée, barème fiscal ou valeur économique, avec l'âge des usufruitiers et le revenu du bien, pour la déclaration comme pour le partage.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
