Banque : valeur hypothécaire, valeur prudente ou valeur vénale ?

Votre établissement doit faire évaluer un bien pris en garantie, ou revoir la valeur d’un portefeuille de garanties, et la demande interne parle tantôt de valeur vénale, tantôt de valeur hypothécaire, tantôt de valeur prudente. Depuis le 1er janvier 2025, le règlement européen sur les exigences de fonds propres a changé la base attendue, et les normes européennes d’évaluation ont suivi. Ce guide met les trois notions en ordre, indique ce que le rapport doit contenir pour chacune, et décrit l’organisation d’une revue de portefeuille.

Ce que dit le droit

Le règlement CRR révisé. Le règlement (UE) n° 575/2013, modifié par le règlement (UE) 2024/1623, fixe les règles d’évaluation des biens immobiliers pris en garantie. L’article 229, paragraphe 1, exige que la valeur soit appréciée par un évaluateur indépendant du processus de décision de crédit, qualifié et expérimenté ; qu’elle exclue toute anticipation de hausse des prix ; qu’elle soit ajustée pour tenir compte du risque que la valeur de marché actuelle soit nettement supérieure à la valeur soutenable sur la durée du prêt ; et qu’elle ne dépasse pas la valeur de marché lorsque celle-ci peut être déterminée. L’article 4 définit la valeur de marché (point 76), la valeur hypothécaire (point 74) et la valeur du bien au sens de l’article 229 (point 74 bis).

Le suivi des garanties. L’article 208, paragraphe 3, impose une revue de la valeur lorsque des informations indiquent une baisse sensible par rapport au marché, et une revue par un évaluateur indépendant au moins tous les trois ans pour les prêts supérieurs à 3 millions d’euros ou à 5 % des fonds propres. Les considérations environnementales et réglementaires peuvent constituer un indice de baisse. Les modèles statistiques sont admis pour le suivi, sous conditions (paragraphe 3 bis). L’ajustement à la hausse d’une valeur après l’octroi est plafonné à la moyenne des six dernières années pour le résidentiel et des huit dernières pour l’immobilier commercial (article 229, paragraphe 1, point e).

Les normes professionnelles. Les EVS 2025 de TEGOVA définissent la valeur de marché (EVS 1), les autres bases de valeur (EVS 2), le processus et la lettre de mission (EVS 4) et le rapport (EVS 5). La note d’orientation EVGN 2 traite de l’évaluation pour le crédit hypothécaire selon les critères prudemment conservateurs. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière décrit la valeur hypothécaire (Titre III, §1.15), la valeur prudente (§1.16) et les évaluations pour un crédit résidentiel (Titre II, §8.11).

Le crédit immobilier aux particuliers. Pour les prêts relevant de la directive 2014/17/UE, le Code de la consommation exige une évaluation conforme à des normes fiables (articles L. 313-20 à L. 313-22), par un évaluateur indépendant du prêteur, sans lien de subordination, familial ou capitalistique et sans intérêt dans le bien (article R. 313-17), tenu à la formation continue (article R. 313-19).

Ce qui se passe concrètement

Le service crédit ou le service risques transmet une demande d’évaluation. La première question à régler est celle du cadre : entrée en garantie d’un prêt nouveau, révision périodique, créance douteuse, contentieux de prêt, prêt viager hypothécaire. Le cadre détermine la base de valeur, la date, le niveau de diligence et le format du rapport. La lettre de mission, que les EVS 4 imposent et que la Charte nomme contrat d’expertise (Titre II, §9.1), les fixe par écrit.

Pour un bien isolé, la mission comprend la visite, la collecte des comparables, l’analyse du marché local et de son cycle, la valeur de marché, puis la valeur prudente. Pour un portefeuille, le contrat répartit les biens entre expertises avec visite et avis sur dossier, selon le montant de l’exposition, l’ancienneté de la dernière visite et la nature du bien.

Le rapport est conservé durablement par le prêteur. Il pourra être relu des années plus tard, à l’occasion d’une défaillance, d’un contrôle du superviseur ou d’un contentieux avec l’emprunteur ou ses héritiers. L’arrêt du 19 juin 2024 sur le prêt viager hypothécaire, commenté dans l’évaluation expertale au cœur des enjeux juridiques, rappelle que l’évaluation initiale peut entrer dans le champ du consentement de l’emprunteur.

Ce que change un rapport d’expertise

Le rapport nomme la base de valeur et le référentiel, puis présente les valeurs dans l’ordre suivant.

La valeur de marché (EVS 1 ; Charte, Titre III, §1.1) : montant estimé auquel le bien s’échangerait à la date d’évaluation entre un acheteur et un vendeur consentants, après une commercialisation adéquate. C’est la référence, et le plafond de toutes les autres.

La valeur prudente : à partir de la valeur de marché, l’expert vérifie qu’aucune anticipation de hausse n’est incluse. En méthode par comparaison, la tendance observée entre les ventes et la date d’évaluation peut être prise en compte, mais elle n’est pas prolongée au-delà. En méthode par le revenu, le taux de capitalisation, l’indexation des loyers et les hypothèses de renouvellement sont vérifiés dans le même esprit ; l’EVGN 2 suggère de limiter l’indexation future au plus faible de l’objectif d’inflation de la banque centrale et du niveau actuel de l’indice. Puis l’expert apprécie si la valeur de marché paraît nettement supérieure à ce qui serait soutenable sur la durée du prêt, que la banque lui indique : position dans le cycle, offre excédentaire, démographie locale, obligations de rénovation énergétique. L’ajustement qui en résulte est motivé, pas forfaitaire.

La valeur hypothécaire, lorsqu’elle est demandée pour des obligations garanties : valorisation conservatrice fondée sur les caractéristiques durables du bien, les conditions normales du marché local, l’usage actuel et les usages alternatifs, et un rendement admissible pour un propriétaire prudent, à l’exclusion des éléments spéculatifs ou volatils (Charte, §1.15).

Le rapport indique en outre la classe énergétique et l’échéance réglementaire applicable (EVS 6), l’exposition aux risques naturels connus, et les réserves sur les pièces non vérifiées. Ce qu’il ne fait pas : fixer le ratio prêt-valeur, apprécier la solvabilité de l’emprunteur, ni garantir un prix de réalisation.

Un exemple chiffré

Immeuble de rapport à RENNES, huit logements, pris en garantie d’un prêt de quinze ans. Loyers nets de charges non récupérables : 60 000 € par an. Le marché des immeubles de rapport de ce secteur se traite autour de 5 % de rendement net, après trois ans de compression des taux. Valeur de marché par capitalisation : 1 200 000 €, confirmée par comparaison.

Pour la valeur prudente, l’expert retient une indexation future limitée à 2 %, un taux de 5,5 % correspondant à la moyenne observée sur le cycle, et note que deux logements classés F devront être rénovés avant 2028 pour rester en location, pour un coût de 45 000 € sur devis. Valeur prudente : 60 000 / 0,055 = 1 090 000 €, moins 45 000 €, soit 1 045 000 €, arrondie à 1 050 000 €.

Avec un ratio prêt-valeur de 70 %, le prêt calculé sur la valeur de marché serait de 840 000 € ; sur la valeur prudente, de 735 000 €. L’écart de 105 000 € est ce que le comité de crédit doit voir, avec la justification de chaque ajustement.

Les erreurs fréquentes

• Demander « une valeur » sans nommer la base. Le rapport qui en résulte ne peut pas être rattaché au cadre réglementaire qui l’a rendu nécessaire.
• Appliquer un abattement forfaitaire à la valeur de marché en guise de valeur prudente. L’EVGN 2 demande une analyse, pas un pourcentage.
• Omettre la durée du prêt dans la mission. Sans elle, l’expert ne peut pas apprécier la soutenabilité de la valeur.
• Reprendre une valeur ancienne en la revalorisant par un indice. L’ajustement à la hausse est encadré, et la Charte traite l’actualisation d’une expertise comme une mission à part entière (Titre II, chapitre 5).
• Confier l’évaluation à une personne liée à la décision de crédit. L’indépendance de l’évaluateur est une condition de validité de la valeur, au sens du CRR comme du Code de la consommation.

Ce qu’il faut réunir

• La nature de l’opération, le montant et la durée du prêt envisagés, et le cadre réglementaire visé.
• Le titre de propriété, le règlement de copropriété le cas échéant, les baux en cours et l’état locatif.
• Les diagnostics, dont le DPE, et l’audit énergétique s’il existe ; les devis de travaux prévus.
• Les taxes foncières, les charges, les procès-verbaux d’assemblée générale récents.
• Les évaluations antérieures et, pour une revue, la liste des biens avec la dernière valeur retenue et sa date.
• Pour un portefeuille : le fichier des garanties, le montant de chaque exposition et la date de la dernière visite.

Délai et prix

L’expertise d’un bien avec visite est rendue environ trois semaines après la visite. Elle représente au moins 15 heures, soit 975 € au taux de 65 € l’heure, hors déplacement facturé 65 € par heure entamée depuis PONT-L’ABBÉ. L’avis de valeur sur dossier, pour le suivi d’un portefeuille, représente au moins 5 heures, soit 325 €. Un portefeuille fait l’objet d’un devis global, avec la répartition entre visites et avis sur dossier. Un acompte de 50 % est demandé à la signature du contrat d’expertise. TVA non applicable, article 293 B du CGI.

La page Valeur vénale décrit le rapport ; la page Tarifs donne la grille complète ; la page Institutions présente les autres cadres réglementaires traités.