Rédiger une mission d'expertise en valeur vénale pour un partage

Un partage judiciaire, une licitation, une liquidation après divorce : le tribunal, le juge commis ou le notaire désigné a besoin d’une valeur, et souvent de plusieurs. La mission confiée à l’expert conditionne l’utilité du rapport. Une mission trop courte oblige à une seconde expertise ; une mission qui pose des questions de droit reste sans réponse. Cette page propose des chefs de mission éprouvés pour les partages, avec leurs textes, les pièces à joindre et l’ordre de grandeur des délais.

Ce que dit le droit

Le partage judiciaire. Le partage est fait en justice lorsqu’un indivisaire refuse de consentir au partage amiable, lorsque des contestations s’élèvent sur la manière d’y procéder ou de le terminer, ou lorsque le partage amiable n’a pas été autorisé ou approuvé dans les cas prévus par la loi (article 840 du Code civil). L’assignation en partage contient, à peine d’irrecevabilité, un descriptif sommaire du patrimoine, les intentions du demandeur quant à la répartition et les diligences entreprises en vue d’un partage amiable (article 1360 du Code de procédure civile). Si la complexité des opérations le justifie, le tribunal désigne un notaire et commet un juge pour surveiller les opérations (article 1364). Le notaire peut s’adjoindre un expert, choisi d’un commun accord ou désigné par le juge commis (article 1365) ; il dispose d’un an, prorogeable (article 1366). Les biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués sont vendus par adjudication, dans les conditions que le tribunal détermine (article 1377). Le partage des biens de la communauté suit les mêmes règles (article 1476 du Code civil).

Les règles d’évaluation. L’égalité du partage est une égalité en valeur (article 826). Les biens sont estimés à leur valeur à la date de la jouissance divise, la plus proche possible du partage, en tenant compte des charges qui les grèvent (article 829). Les lots sont composés et les soultes calculées sur cette base (article 830) ; l’attribution préférentielle peut être demandée dans les cas prévus (article 831), la soulte étant en principe payable comptant (article 832-4). L’indivisaire qui jouit privativement d’un bien doit une indemnité à l’indivision (article 815-9) ; il répond des dégradations et a droit à une indemnité pour les améliorations (article 815-13).

La jurisprudence récente. Le bien est évalué à la date la plus proche du partage dans son état à cette date ; les dégradations imputables à un indivisaire relèvent d’une indemnisation distincte, et l’indemnité d’occupation suit la valeur locative pendant toute la période de jouissance (Cass. 1re civ., 1er octobre 2025, n° 23-16.501). Pour la réduction des libéralités, le bien donné s’évalue dans son état au jour de la donation et à sa valeur au jour du décès ou du partage (Cass. 1re civ., 12 juin 2025, n° 22-24.477). Pour une récompense au titre de travaux, la formule (A moins B) multiplié par C/D exige deux valeurs à la même date et le coût total des travaux (Cass. 1re civ., 23 mai 2024, n° 22-18.911).

L’expertise. La décision énonce les chefs de mission et fixe le délai (article 265 du Code de procédure civile) ; l’expert ne répond qu’aux questions de fait (article 238), prend en compte les dires (article 276) et dépose son rapport au greffe (article 282).

Ce qui se passe concrètement

Le rapport est lu par le notaire qui dresse l’état liquidatif, par les avocats des indivisaires et par le tribunal en cas de désaccord. Chacun y cherche une valeur précise, à une date précise, pour un usage précis : la masse à partager, la soulte due par l’attributaire, l’indemnité d’occupation à porter au compte de l’occupant, la mise à prix en cas de licitation.

La mission gagne donc à être rédigée en pensant à l’état liquidatif : chaque ligne du compte de partage qui dépend d’une valeur appelle un chef de mission. En pratique, une mission type se présente ainsi.

1. Se rendre sur les lieux après avoir convoqué les parties, décrire le bien, sa situation, sa consistance, ses surfaces, son état et ses équipements, et relever les conditions de son occupation.
2. Examiner le titre de propriété, les servitudes, les règles d’urbanisme applicables, le règlement de copropriété et les baux en cours.
3. Donner son avis sur la valeur vénale du bien à la date la plus proche du partage, dans son état à cette date, en fourchette et en point.
4. Donner son avis sur la valeur locative de marché du bien, année par année, depuis [date du décès, de la demande en divorce ou du début de la jouissance privative], en indiquant l’abattement qu’il propose pour tenir compte de la précarité de l’occupation.
5. Chiffrer, s’il y a lieu, les dégradations imputables à l’un des indivisaires et les améliorations qu’il a financées, en distinguant chaque poste.
6. Le cas échéant, donner son avis sur la valeur du bien à [autre date fixée par le tribunal], et sur la valeur, dans son état à l’époque de la donation, d’un bien donné.
7. Proposer une composition de lots d’égale valeur et le montant des soultes, ou, si le partage en nature paraît impossible, le dire et proposer une mise à prix.
8. Répondre aux dires et déposer le rapport dans le délai fixé.

Le chef 4 évite une seconde expertise pour l’indemnité d’occupation. Le chef 6 évite un retour devant l’expert si le tribunal retient une autre date. Le chef 7 permet au notaire de dresser l’état liquidatif sans nouvelle évaluation.

Ce que change un rapport d’expertise

Le rapport rendu sur cette mission comporte, pour chaque chef, une réponse chiffrée et vérifiable : comparables identifiés un par un, méthodes explicitées, hypothèses écrites, calculs reproductibles, valeur en fourchette resserrée et en point (Charte de l’expertise en évaluation immobilière, 6e édition, novembre 2025, Titre II, chapitre 10 ; EVS 2025, EVS 5). Les valeurs locatives sont présentées par année, avec l’abattement proposé et le montant résultant, de sorte que le compte d’indemnité d’occupation puisse être établi directement.

Le rapport ne dit pas qui est attributaire, ni si l’indemnité d’occupation est due, ni si une donation est rapportable. Ces questions relèvent du tribunal ou du notaire. Il fournit la valeur correspondant à chaque hypothèse, sans se prononcer sur celle qui doit être retenue. J’ai décrit ce partage des rôles dans le logement s’évalue au plus près du partage, même s’il s’est dégradé.

Un exemple chiffré

Succession à CONCARNEAU, trois héritiers à parts égales, une maison occupée par l’un d’eux depuis le décès, quatre ans plus tôt. Mission : valeur vénale au jour le plus proche du partage, valeur locative depuis le décès, proposition de soulte en cas d’attribution.

Valeur vénale au jour du rapport : 450 000 €, dans une fourchette de 435 000 € à 465 000 €. Une estimation d’agence au jour du décès, produite par l’occupant, retenait 400 000 € ; sur cette base, la soulte due aux deux autres héritiers aurait été de 266 667 €. Sur la valeur au jour du partage, elle est de 300 000 €, soit 33 333 € d’écart.

Valeur locative de marché : 1 200 € par mois les deux premières années, 1 300 € les deux suivantes, avec un abattement de précarité de 15 %. Indemnité d’occupation résultante : 1 020 € multiplié par 24 plus 1 105 € multiplié par 24, soit 51 000 € dus à l’indivision, dont deux tiers reviennent aux autres héritiers dans le compte de partage, 34 000 €.

Sur cette mission, le rapport a demandé environ 22 heures, pré-rapport et réponse aux dires compris.

Les erreurs fréquentes

• Une mission qui demande la valeur « au jour du décès » pour le partage. C’est la date d’évaluation des droits de succession, pas celle du partage (article 829). La mission peut demander les deux, en les distinguant.
• Une mission sans chef relatif à la valeur locative alors que le bien est occupé par un indivisaire. L’indemnité d’occupation devra faire l’objet d’une nouvelle mesure.
• Une mission qui demande à l’expert de « fixer l’indemnité d’occupation ». L’expert donne la valeur locative et propose l’abattement ; le montant dû et sa période relèvent du tribunal.
• Une mission qui ne précise pas la période de la valeur locative. Sur quatre ou dix ans, une valeur unique ne reflète ni le marché ni l’état du bien.
• Une mission qui demande de « dire si la donation est rapportable » ou de « déterminer les droits de chacun » : questions de droit, hors de l’article 238.

Ce qu’il faut réunir

Pièces utiles à joindre à la décision ou à communiquer à l’expert dès la première convocation :

• L’acte de notoriété, le jugement de divorce ou l’acte fixant l’ouverture de l’indivision, avec la date de début de la jouissance privative.
• Le titre de propriété, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division s’il y a lieu.
• Les baux en cours, les diagnostics, les plans, les permis, la taxe foncière.
• Le projet d’état liquidatif ou le procès-verbal de difficultés du notaire, avec les évaluations déjà produites.
• Les devis, factures et photographies relatifs aux travaux ou aux dégradations invoqués.
• Les actes de donation antérieurs lorsque le rapport ou la réduction sont en discussion.

Délai et prix

Sur désignation judiciaire, le délai est celui de la décision (article 265 du Code de procédure civile) ; une mission de ce type sur un bien est le plus souvent déposée dans les quatre mois de la consignation lorsque les pièces sont communiquées sans retard. La rémunération est fixée par le juge (article 284) après consignation (article 269) ; mon taux horaire, 65 € l’heure, et le déplacement, 65 € par heure entamée depuis PONT-L’ABBÉ, figurent à l’état de frais. TVA non applicable, article 293 B du CGI.

Lorsque les parties préfèrent une expertise amiable conjointe, avec la même mission signée par leurs conseils, le rapport est rendu environ trois semaines après la visite, à partir de 975 € hors déplacement, frais partagés selon la lettre de mission. Le contenu du rapport figure sur la page Valeur vénale, les formats de mission sur la page Expertise judiciaire et assistance, et la grille sur la page Tarifs.