Désigner un expert en estimations immobilières : fiche pratique

Un litige de partage, de licitation, de bail commercial, d’expropriation ou de préjudice immobilier appelle une mesure d’instruction sur la valeur. Le magistrat recherche un expert inscrit dans la rubrique adéquate, disponible dans le délai envisagé, et rédige la mission. Cette fiche rassemble les éléments factuels utiles à cette étape : la nomenclature, les textes qui encadrent la désignation et le déroulement, les chefs de mission habituels en matière de valeur, le fonctionnement de la consignation, les délais constatés, le recours au sapiteur et la zone de déplacement.

Ce que dit le droit

Les listes et la nomenclature. Les juges peuvent désigner une personne figurant sur la liste nationale dressée par le bureau de la Cour de cassation ou sur l’une des listes dressées par les cours d’appel ; à titre exceptionnel, ils peuvent choisir, par décision motivée, une personne ne figurant sur aucune liste (article 1er de la loi n° 71-498 du 29 juin 1971). L’inscription initiale sur une liste de cour d’appel est probatoire, pour trois ans, puis la réinscription se fait pour cinq ans (article 2). L’expert inscrit prête serment d’accomplir sa mission, de faire son rapport et de donner son avis en son honneur et conscience (article 6). Le décret n° 2004-1463 du 23 décembre 2004 fixe les conditions d’inscription, dont l’absence d’activité incompatible avec l’indépendance nécessaire (article 2). La nomenclature des rubriques résulte de l’arrêté du 5 décembre 2022 : les estimations immobilières relèvent de la rubrique C.18, en quatre sous-rubriques.

La désignation. Le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, une consultation ou une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien (article 232 du Code de procédure civile). L’expertise n’a lieu d’être ordonnée que si des constatations ou une consultation ne suffisent pas (article 263). Il n’est désigné qu’un seul expert, sauf nécessité (article 264). La décision expose les circonstances qui rendent l’expertise nécessaire, nomme l’expert, énonce les chefs de mission et fixe le délai de dépôt du rapport (article 265). Le technicien peut être récusé pour les mêmes causes que les juges (article 234).

Le déroulement. L’expert accomplit personnellement sa mission (article 233), avec conscience, objectivité et impartialité (article 237), et ne donne son avis que sur les questions de fait posées, sans appréciation d’ordre juridique (article 238). Il fait connaître sans délai son acceptation (article 267), informe le juge de l’avancement de ses opérations (article 273), reçoit les pièces des parties (article 275), prend en considération leurs observations et mentionne la suite donnée (article 276), peut recueillir l’avis d’un sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne (article 278) et se faire assister sous son contrôle et sa responsabilité (article 278-1). Les difficultés sont portées devant le juge chargé du contrôle (article 279). Le rapport est déposé au greffe (article 282). Les articles 232 à 284-1 forment l’ensemble.

La rémunération. Le juge fixe une provision aussi proche que possible de la rémunération définitive prévisible et désigne la partie qui la consigne au greffe dans le délai qu’il détermine (article 269). À défaut de consignation, la désignation est caduque (article 271). Une provision complémentaire peut être ordonnée (article 280). La rémunération est fixée par le juge (article 284) ; l’expert ne peut recevoir aucune rémunération directe d’une partie (article 248).

Ce qui se passe concrètement

À réception de la décision, je vérifie l’absence de lien avec les parties, leurs conseils et le bien, puis je fais connaître mon acceptation ou mon refus. Le nombre de missions judiciaires en cours est volontairement limité pour tenir les délais fixés.

Dès la consignation, les parties sont convoquées à une réunion sur les lieux, en présence de leurs conseils. Les pièces sont demandées par écrit avec un délai. La visite comprend les relevés, les photographies datées et l’entretien avec les occupants. L’analyse porte sur le titre, l’urbanisme, les baux, les diagnostics, puis sur les ventes comparables issues de DVF, des bases notariales et de bases propres. Un pré-rapport est adressé aux parties avec un délai pour leurs dires ; le rapport définitif répond à chaque dire et reproduit les observations écrites lorsque les parties le demandent. Le rapport, ses annexes séparées et l’état de frais sont déposés au greffe en format numérique et papier, et adressés aux parties.

Le rapport donne la valeur en fourchette resserrée et en point, avec chaque comparable identifié, chaque hypothèse écrite et chaque calcul reproductible. Il distingue les faits constatés des opinions, comme le demandent la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025, Titre II, chapitre 10) et les EVS 2025 (EVS 5).

Ce que change un rapport d’expertise

En matière de valeur, la rédaction de la mission détermine la qualité du rapport. Les chefs de mission suivants reviennent dans la plupart des dossiers et peuvent être combinés selon le litige.

1. Se rendre sur les lieux, après convocation des parties, et décrire le bien : situation, consistance, surfaces, état, équipements, occupation.
2. Examiner le titre, les servitudes, les règles d’urbanisme applicables et les baux en cours.
3. Donner son avis sur la valeur vénale du bien à la date fixée par la mission : date la plus proche du partage, date du décès, date de la dissolution du régime, date de référence en matière d’expropriation.
4. Le cas échéant, donner son avis sur la valeur locative de marché, par période, pour le calcul d’une indemnité d’occupation ; sur la valeur locative au sens du statut des baux commerciaux ; sur l’indemnité d’éviction et ses accessoires ; sur la valeur des parts de société ; sur la moins-value résultant d’un désordre ou d’un trouble.
5. Proposer, si la mission le demande, une composition de lots et le montant de la soulte, ou une mise à prix.
6. Fournir tous éléments permettant au tribunal de statuer sur les demandes des parties.
7. Répondre aux dires et déposer le rapport dans le délai fixé.

Le rapport ne tranche pas les questions de droit qui conditionnent la valeur : date d’évaluation, qualification d’une donation, régime applicable. Lorsque ces questions sont discutées, la mission peut demander à l’expert de chiffrer chaque hypothèse ; la Cour de cassation a admis ce double chiffrage pour l’expert de l’article 1843-4 du Code civil (Cass. com., 7 mai 2025, n° 23-24.041).

Un exemple chiffré

Mission de licitation devant un tribunal judiciaire du ressort : décrire une maison, donner son avis sur sa valeur vénale à la date la plus proche du partage et sur sa valeur locative depuis le décès pour l’indemnité d’occupation, proposer une mise à prix.

Le temps constaté sur une mission de ce type se situe le plus souvent entre 20 et 25 heures : convocations et réunion sur place, collecte et vérification des comparables, rédaction du pré-rapport, réponse aux dires, rapport définitif. Au taux de 65 € l’heure, 22 heures représentent 1 430 €, auxquels s’ajoutent le déplacement, 2 heures à 65 € soit 130 €, et les frais de reproduction et d’envoi, environ 40 €. L’état de frais s’établit à 1 600 €. Une provision de 1 200 € fixée lors de la désignation, complétée de 400 € en cours de mission, couvre ce montant. Ces chiffres sont donnés à titre d’illustration : la rémunération est fixée par le juge.

Les erreurs fréquentes

Sans porter d’appréciation sur la rédaction des décisions, voici les difficultés que je rencontre le plus souvent en cours de mission.

• Une mission sans date d’évaluation. L’expert doit alors la déduire du litige ou chiffrer plusieurs dates, ce qui allonge la mission.
• Une mission qui demande à l’expert de « dire si le prix est juste » ou de « déterminer les droits des parties », questions de droit auxquelles l’article 238 interdit de répondre.
• Une mission qui confond valeur locative de marché, servant à une indemnité d’occupation, et valeur locative au sens du statut des baux commerciaux, qui obéit à ses propres règles.
• Une provision fixée sans rapport avec le nombre de biens ou de questions, qui impose une demande de complément dès le début des opérations.
• Une mission de valeur de parts de société sans que la mission couvre expressément l’évaluation des immeubles détenus, qui en est le socle.

Ce qu’il faut réunir

Les pièces qui accélèrent le début des opérations, lorsque le greffe ou les parties les transmettent avec la décision :

• La décision complète, avec les chefs de mission et le délai.
• Les coordonnées des parties et de leurs conseils.
• Les actes de la procédure utiles à la compréhension du litige : assignation, dernières conclusions, jugement de divorce, acte de notoriété.
• Le titre de propriété, les baux, le règlement de copropriété, les diagnostics, s’ils figurent déjà au dossier.
• Les rapports ou évaluations antérieurs versés aux débats.

Délai et prix

Sur désignation judiciaire, le délai est celui de la décision (article 265), et la rémunération est fixée par le juge au vu de l’état de frais (article 284), après consignation (article 269). Mon taux horaire, 65 € l’heure, et le déplacement, 65 € par heure entamée depuis PONT-L’ABBÉ, sont ceux qui figurent à l’état de frais. TVA non applicable, article 293 B du CGI.

La zone de déplacement couvre sans difficulté le Finistère, le Morbihan, les Côtes-d’Armor, l’Ille-et-Vilaine et la Loire-Atlantique, soit le ressort de la Cour d’appel de RENNES. Les missions hors ressort et en qualité de sapiteur sont acceptées au cas par cas. Les formats de mission sont décrits sur la page Expertise judiciaire, expertise contradictoire et assistance de partie, la fiche complète sur la page Juridictions, et la grille sur la page Tarifs.