Déclaration d'utilité publique (DUP)

La déclaration d’utilité publique est l’acte qui rend l’expropriation possible. Avant elle, la collectivité a un projet ; après elle, elle dispose du droit de contraindre les propriétaires à céder. Elle est prise après une enquête publique au cours de laquelle chacun peut consulter le dossier et formuler des observations, et après avis du commissaire enquêteur. Elle peut être contestée devant le juge administratif, qui vérifie que les atteintes à la propriété et le coût ne sont pas excessifs par rapport à l’intérêt de l’opération.

Pour le propriétaire, la DUP a deux conséquences pratiques. Elle ouvre la période pendant laquelle l’expropriation peut être poursuivie, et elle fixe indirectement la date de référence à laquelle l’usage du bien sera apprécié pour le calcul de l’indemnité.

D’où vient la règle

L’article L. 1 du Code de l’expropriation subordonne l’expropriation à une utilité publique préalablement et formellement constatée à la suite d’une enquête. L’article L. 121-1 dispose que l’utilité publique est déclarée par l’autorité compétente de l’État, c’est-à-dire le préfet par arrêté, ou un décret en Conseil d’État pour les opérations les plus importantes. L’acte fixe le délai pendant lequel l’expropriation doit être réalisée, que le Code limite à cinq ans, prorogeable une fois.

L’article L. 322-2 rattache la date de référence à la DUP : les biens sont estimés d’après leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête publique qui a précédé la déclaration d’utilité publique. Cette règle empêche l’exproprié de tirer profit d’un changement d’usage ou de classement provoqué par l’annonce du projet.

Dans un rapport d’expertise

L’expert reproduit dans son rapport les dates de l’arrêté d’ouverture d’enquête et de la DUP, et en déduit la date de référence. Il recherche ensuite quel était, à cette date, l’usage effectif du bien et son classement au document d’urbanisme : terrain agricole, terrain à bâtir, maison d’habitation, local commercial. Il relève aussi le contenu du projet déclaré d’utilité publique, car les plus-values liées au projet lui-même sont écartées de l’indemnité. Enfin, il vérifie si l’emprise est totale ou partielle, ce qui conditionne le chiffrage d’une dépréciation du surplus.

Exemple

Un arrêté préfectoral ouvre l’enquête publique le 12 mars 2024 pour l’aménagement d’une zone d’activités ; la DUP est prise le 30 octobre 2024. La date de référence est le 12 mars 2023. À cette date, la parcelle de 4 000 m² était classée en zone agricole et cultivée. Même si le plan local d’urbanisme l’a reclassée en zone à urbaniser en 2025, l’expert l’évalue comme terrain agricole, à 1,20 € le m² d’après les ventes de terres du secteur, soit 4 800 €, sauf à démontrer une situation privilégiée à la date de référence.

À ne pas confondre avec

L’arrêté de cessibilité, qui désigne parcelle par parcelle les biens à exproprier après une enquête parcellaire, et l’ordonnance d’expropriation, acte du juge qui transfère la propriété.