Le vendeur qui a cédé un immeuble pour moins de cinq douzièmes de sa valeur (lésion de plus de sept douzièmes) peut demander la rescision de la vente, c’est-à-dire son anéantissement (article 1674 du Code civil), mais l’expertise par trois experts n’est ordonnée que si les faits avancés sont vraisemblables et graves au point de faire présumer la lésion. Une société qui avait vendu des terres à un établissement public foncier invoquait l’indemnité d’expropriation de ses parcelles conservées, plus de trois fois le prix au mètre carré. Le 16 mars 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation juge que cet élément devait être examiné.
Les faits
Par une promesse du 25 novembre 2011, réitérée par acte authentique le 31 janvier 2012, une société de droit canadien vend à l’établissement public foncier de l’Ain huit parcelles d’une surface totale de 7 ha 56 a 10 ca, au prix de 32,15 € le mètre carré. Elle conserve trois parcelles voisines, plus au nord.
Le 29 janvier 2014, elle assigne l’acquéreur sur le fondement des articles 1674 et 1678 du Code civil, pour faire constater des faits vraisemblables et graves faisant présumer la lésion et désigner un collège de trois experts. En cours d’instance, elle demande à titre principal l’annulation de la vente pour dol, à titre subsidiaire sa rescision pour lésion.
Par arrêté du 22 juillet 2016, le préfet déclare d’utilité publique l’acquisition des terrains nécessaires à la zone d’aménagement concerté (ZAC) Ferney-Genève-Innovation, dont les trois parcelles conservées. Selon l’arrêt de la Cour de cassation, le juge de l’expropriation indemnise la venderesse sur la base de 103 € le mètre carré à la date de référence du 11 février 2014, avec un abattement de 5 % pour les parcelles concernées par le plan d’exposition au bruit, soit 97,85 € le mètre carré.
La cour d’appel de Lyon, le 8 juin 2021, rejette toutes les demandes. Sur la lésion, elle s’appuie sur les pièces de l’acquéreur : 40 € le mètre carré retenus par le service des domaines pour une parcelle voisine, 2 505 000 € pour les parcelles vendues selon un expert. Elle écarte les deux expertises de la venderesse, fondées sur des perspectives d’urbanisation futures et incertaines, alors que les terrains étaient à la date de la vente agricoles et inconstructibles, grevés de servitudes d’urbanisme liées à la proximité d’un aéroport et bordés par un ruisseau. La venderesse se pourvoit.
La décision
La Cour de cassation casse l’arrêt, mais seulement en ce qu’il rejette la demande de rescision pour lésion (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-23.702, non publié au bulletin) ; la cassation ne s’étend pas au rejet de la demande d’annulation pour dol.
Au visa de l’article 1677 du Code civil, elle rappelle que « la preuve de la lésion ne pourra être admise que par jugement et dans le cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion ». Elle reproche à la cour d’appel de s’être déterminée « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les valeurs retenues par le juge de l’expropriation », 103 € et 97,85 € le mètre carré, « alors que le seuil de la lésion s’élevait en l’espèce à 77,16 euros le mètre carré, ne faisaient pas présumer le caractère lésionnaire de la vente ». La cour d’appel « n’a pas donné de base légale à sa décision ».
La Cour ne dit ni que la lésion est établie, ni qu’elle est vraisemblable : elle sanctionne un défaut d’examen, sans se prononcer sur les deux expertises de la venderesse. La cour d’appel de Lyon autrement composée, à qui l’affaire est renvoyée sur toute la question de la lésion, ces expertises comprises, dira si les faits articulés justifient l’expertise de l’article 1678.
Ce que cela change pour l’évaluation
Deux étapes, deux usages du rapport. À l’étape de l’article 1677, le vendeur produit une expertise amiable, des ventes de comparaison, des valeurs fixées par une autorité ; les trois experts n’interviennent qu’ensuite. Une indemnité d’expropriation invoquée devant le juge ne peut pas être écartée sans examen. Le calcul du seuil et le délai de deux ans sont détaillés dans l’article consacré à l’annulation d’une vente à bas prix.
Situer chaque chiffre par rapport au seuil. Le seuil est le prix multiplié par douze cinquièmes (32,15 × 12/5 = 77,16 €). Les éléments du dossier se répartissent de part et d’autre : l’évaluation de 2 505 000 € représente environ 33 € le mètre carré rapportée aux 75 610 m² vendus, le service des domaines retenait 40 €, le juge de l’expropriation 97,85 € et 103 €, soit environ trois fois le prix (ces deux calculs ne figurent pas dans l’arrêt).
Une indemnité d’expropriation n’est pas une valeur au jour de la vente. La lésion s’apprécie d’après l’état et la valeur de l’immeuble au moment de la vente, ou au jour de la réalisation en cas de promesse unilatérale (article 1675) : ici fin 2011 ou le 31 janvier 2012, l’arrêt ne précisant pas la nature de la promesse. L’indemnité d’expropriation applique les prix de la date du jugement de première instance à l’usage et aux règles d’urbanisme figés à la date de référence (article L. 322-2 du code de l’expropriation), ici février 2014, et elle porte sur d’autres parcelles. L’expert corrige donc la date (évolution du marché foncier), l’urbanisme applicable à chaque date et les différences entre parcelles. L’écart peut aussi tenir à la qualification de terrain à bâtir, que l’arrêt ne précise pas et qui obéit en zone d’aménagement à des règles propres.
L’état du terrain à la date de la vente. La valeur au jour de la vente intègre les perspectives que le marché prenait alors en compte, non le projet arrêté ensuite. Le rapport décrit les parcelles dans leur état juridique et physique à cette date, comme le prévoit la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025, Titre III, § 1.2), et ne retient une valeur d’espérance que si des ventes de l’époque la démontrent.
Après le filtre. Si la lésion est jugée vraisemblable, les trois experts estiment la valeur au jour de la vente ; si elle est établie, l’acquéreur choisit entre rendre le bien et payer le supplément du juste prix, dans un délai que précise un arrêt du 5 janvier 2022 commenté séparément.
Ce que l’expert en retient
- Le seuil se calcule à partir du prix : la valeur au jour de la vente doit dépasser douze cinquièmes du prix, soit 2,4 fois.
- Une indemnité d’expropriation fixée pour des terrains du même ensemble doit être examinée quand elle est invoquée ; elle ne prouve pas à elle seule la lésion.
- Le rapport ramène cette indemnité à la date et à l’état de la vente avant de la comparer au seuil.
- Une expertise fondée sur l’urbanisation future plutôt que sur l’état du terrain à la date de la vente s’expose à être écartée, comme l’avait fait la cour d’appel dans l’arrêt cassé, point que la Cour de cassation n’a pas tranché.
- Le rapport présente tous les chiffres du dossier, favorables ou non à la lésion, et explique leurs écarts.
Pour aller plus loin
La page Valeur vénale décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Produire une expertise en justice : quel format choisir ? et les termes lésion, valeur vénale et date de référence du lexique complètent cet article. Sur la suite de l’action : Lésion : l’acquéreur exerce son option dans un délai raisonnable. Sur le même thème : Peut-on faire annuler une vente « parce qu’on s’est fait avoir » ? et Sous-évaluation reprochée à l’agent immobilier : l’écart de valeur doit être prouvé. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
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