Le vendeur d’un immeuble cédé pour moins de cinq douzièmes de sa valeur peut obtenir la rescision de la vente pour lésion. Le jugement qui l’admet ne clôt pas l’affaire : l’acquéreur doit encore choisir entre rendre le bien et le garder en payant un supplément de prix. Combien de temps peut-il attendre ? L’arrêt publié de la troisième chambre civile du 5 janvier 2022 répond : dans le délai fixé par le jugement ou, à défaut, dans un délai raisonnable. Ici, une option exercée quatre ans après le jugement n’a pas été jugée tardive.
Les faits
Le 26 décembre 2008, un couple vend une maison d’habitation à une société civile immobilière (la SCI) pour 120 000 €, avec une convention d’occupation consentie aux vendeurs moyennant une indemnité mensuelle.
Un jugement irrévocable du 8 novembre 2012, rectifié le 21 mars 2013 et signifié le 7 juin 2013, prononce la rescision de la vente pour lésion. Il laisse à la SCI le choix de rendre le bien en retirant le prix payé ou de le conserver en fournissant un supplément de prix, sous déduction du dixième du prix total. Il n’assortit ce choix d’aucun délai.
La SCI est placée en redressement judiciaire le 29 juillet 2015, procédure convertie en liquidation judiciaire le 1er février 2017. Le 24 mars 2016, pour préserver leurs droits, les vendeurs déclarent une créance, qui est contestée ; le liquidateur fait connaître, le 8 novembre 2016, qu’il entend garder l’immeuble en payant le supplément de prix. Les vendeurs assignent la SCI et son liquidateur pour faire juger cette option irrecevable et mal fondée.
La cour d’appel de Nîmes, par arrêt du 14 mai 2020, dit l’option régulièrement exercée et ordonne, avant de statuer sur le fond, une expertise sur la valeur locative de l’immeuble. Les vendeurs se pourvoient : selon eux, l’acquéreur doit exercer son option dans un délai raisonnable sous peine d’être déchu de son droit, et la SCI a laissé passer plus de quatre ans après la rescision.
La décision
La Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 5 janvier 2022, n° 20-18.918, publié au bulletin). Elle énonce la règle, sur le fondement de l’article 1681 du Code civil : « L’exercice de l’option prévue par l’article 1681 du code civil appartient à l’acquéreur qui en a seul l’initiative et qui doit l’exercer dans le délai prévu par la décision qui a admis la lésion, ou, à défaut, dans un délai raisonnable. »
Elle relève que la cour d’appel a constaté que la SCI disposait de l’option qui lui permettait « soit de laisser la rescision produire ses effets, soit d’en arrêter les effets en payant un supplément de prix », depuis un jugement qui n’avait assorti cette option d’aucun délai. Puis elle approuve la cour d’appel : « Ayant souverainement retenu que la manifestation par l’acquéreur de sa volonté de garder l’immeuble n’était pas tardive, elle en a exactement déduit que le liquidateur avait régulièrement exercé l’option. »
La règle reprend le principe que soutenaient les vendeurs : un jugement muet sur le délai n’ouvre pas une option sans limite. Mais savoir si l’option a été exercée tardivement relève de l’appréciation souveraine des juges du fond (tribunal et cour d’appel). L’arrêt ne fixe donc aucune durée : il ne dit pas que quatre ans constituent en général un délai raisonnable, seulement que la cour d’appel pouvait juger l’option non tardive dans cette affaire.
Sur le second moyen, la Cour écarte la critique dirigée contre l’expertise de valeur locative : en confiant cette mission, la cour d’appel, « qui n’était pas tenue de motiver spécialement sa décision ordonnant une mesure d’instruction et qui n’est pas liée par les conclusions de l’expert, ne s’est pas prononcée sur le principe d’une indemnité d’occupation qui serait due par les vendeurs ».
Ce que cela change pour l’évaluation
Deux temps, deux questions. Avant le jugement, il s’agit d’établir la lésion : la valeur vénale du bien au jour de la vente, dans son état d’alors (article 1675 du Code civil ; Charte de l’expertise en évaluation immobilière, 6e édition, novembre 2025, Titre III, § 1.1), comparée au prix par un rapport de trois experts (article 1678). Le filtre de la vraisemblance, qui conditionne cette expertise, fait l’objet d’un arrêt de 2023 commenté séparément ; le calcul du seuil des sept douzièmes est détaillé dans l’article sur l’annulation d’une vente à bas prix. Après le jugement vient le temps de l’option.
Le supplément du juste prix se calcule. Il s’obtient à partir du juste prix retenu dans la procédure de rescision, diminué du prix payé et du dixième du prix total (article 1681). À titre d’illustration, pour un bien vendu 100 000 € dont la valeur au jour de la vente aurait été fixée à 260 000 €, le supplément serait de 260 000 − 100 000 − 26 000, soit 134 000 €. L’article 1682 ajoute que l’acquéreur qui garde le bien doit l’intérêt du supplément à compter de la demande en rescision ; celui qui le rend restitue les fruits à compter de cette même demande.
Le temps qui passe pèse sur le choix. Entre le jugement et l’option, le marché évolue. L’acquéreur compare ce que lui coûte la conservation, supplément et intérêts, à ce que vaut le bien au moment où il se décide et à ce qu’il récupérerait en le rendant. Une valeur actuelle éclaire cette décision. Elle se distingue de la valeur rétrospective qui a servi à établir la lésion : deux dates de valeur, deux jeux de références, que le rapport présente séparément.
Le vendeur a intérêt à un délai fixé par le jugement. La Cour vise d’abord le délai prévu par la décision qui admet la lésion. Faute de délai, le vendeur reste exposé à une attente que seul le juge qualifiera, après coup, de raisonnable ou non : ici, quatre ans. Le délai de l’action elle-même, deux ans à compter de la vente (article 1676), est rappelé à propos de la vente d’un immeuble commercial sous sa valeur.
La valeur locative reste une mesure d’instruction. Les vendeurs occupaient la maison en vertu de la convention d’occupation consentie lors de la vente, et contestaient devoir des indemnités d’occupation à la SCI. La mission confiée à l’expert sur la valeur locative ne tranche pas le principe d’une indemnité d’occupation. Le rapport qui y répond chiffre une valeur locative de marché sur la période en cause (Charte, Titre III, § 1.4) et laisse cette question au juge.
Ce que l’expert en retient
- Après la rescision, l’option appartient à l’acquéreur seul : le vendeur ne choisit pas à sa place.
- Elle s’exerce dans le délai fixé par le jugement ou, à défaut, dans un délai raisonnable que les juges du fond apprécient souverainement ; quatre ans ont été admis ici, sans valeur de règle.
- Le supplément part du juste prix, diminué du prix payé et du dixième du prix total ; son intérêt court à compter de la demande en rescision (article 1682).
- La valeur actuelle du bien éclaire le choix de l’acquéreur ; le rapport la distingue de la valeur au jour de la vente, chacune avec sa date de valeur.
- Une mission sur la valeur locative ne préjuge pas de l’indemnité d’occupation : le rapport chiffre, le juge statue sur le principe.
Pour aller plus loin
La page Valeur vénale décrit la mission et son tarif. Le guide Produire une expertise en justice : quel format choisir ? et les termes lésion, date de valeur et valeur vénale du lexique complètent cet article. La phase de la preuve est commentée dans Lésion vraisemblable : l’indemnité d’expropriation comme indice. Sur le même thème : Peut-on faire annuler une vente « parce qu’on s’est fait avoir » ? et Sous-évaluation reprochée à l’agent immobilier : l’écart de valeur doit être prouvé. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
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