Nue-propriété

La nue-propriété est ce qui reste de la propriété d’un bien quand on en a retiré l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’en user et d’en percevoir les revenus. Le nu-propriétaire a le bien sans en profiter ; il attend. Le Code civil définit l’usufruit comme le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance ; la nue-propriété est le droit de cet « autre ». À l’extinction de l’usufruit, le plus souvent au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans formalité ni droits de mutation.

La situation naît le plus souvent d’une succession (le conjoint survivant opte pour l’usufruit, les enfants reçoivent la nue-propriété) ou d’une donation avec réserve d’usufruit. Elle se rencontre aussi dans les ventes en viager occupé et dans certains montages d’investissement.

D’où vient la règle

Les articles 578 et suivants du Code civil définissent l’usufruit et, en creux, la nue-propriété ; l’article 617 énumère les causes d’extinction ; l’article 621 prévoit qu’en cas de vente simultanée, le prix se répartit entre l’usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l’usufruit sur le prix. L’article 669 du Code général des impôts fixe un barème fiscal selon l’âge de l’usufruitier : la nue-propriété vaut 10 % de la pleine propriété si l’usufruitier a moins de 21 ans, 50 % entre 51 et 60 ans, 70 % entre 71 et 80 ans, 90 % au-delà de 90 ans, par tranches de dix ans. Ce barème s’impose pour le calcul des droits ; il n’est pas une valeur de marché.

Dans un rapport d’expertise

L’expert établit d’abord la valeur vénale du bien en pleine propriété. Pour la valeur fiscale de la nue-propriété, il applique le barème de l’article 669 et le dit. Pour une valeur économique (partage, vente entre usufruitier et nu-propriétaire, répartition d’un prix, liquidation), il calcule la valeur de l’usufruit comme la valeur actualisée des revenus nets sur la durée probable de l’usufruit, tirée des tables de mortalité pour un usufruit viager ou de la durée contractuelle pour un usufruit temporaire, et en déduit la nue-propriété par différence. Le rapport présente les deux approches, le taux d’actualisation et la table utilisés, et explique l’écart.

Exemple

Appartement d’une valeur en pleine propriété de 300 000 €, loyer net de marché 10 800 € par an, usufruitière âgée de 78 ans. Barème fiscal : usufruit 30 %, nue-propriété 70 %, soit 210 000 €. Valeur économique : espérance de vie retenue 11 ans, taux d’actualisation 3,5 %, valeur de l’usufruit 10 800 × 9,0 = 97 000 € arrondis, nue-propriété 203 000 €. Les deux chiffres sont proches ici ; pour une usufruitière de 62 ans, le barème donnerait 60 % (180 000 €) quand l’approche économique, sur vingt-cinq ans, donnerait environ 122 000 € : l’écart devient déterminant dans un partage.

À ne pas confondre avec

L’usufruit est le droit complémentaire. Le démembrement désigne l’opération qui sépare les deux. La vente en viager occupé combine une nue-propriété et une rente ; le droit d’usage et d’habitation est plus restreint que l’usufruit.