Démembrement de propriété

Démembrer une propriété, c’est la couper en deux droits distincts : l’usufruit, qui donne l’usage du bien et ses revenus, et la nue-propriété, qui conserve le capital. Les deux droits peuvent appartenir à des personnes différentes, être vendus ou donnés séparément, et se réunissent automatiquement à la fin de l’usufruit. La somme des deux valeurs est, en principe, la valeur du bien en pleine propriété, même si le marché applique parfois une décote à chacun des droits pris isolément, faute d’acquéreurs nombreux.

Le démembrement est au cœur de la transmission familiale : le conjoint survivant qui opte pour l’usufruit de la succession, les parents qui donnent la nue-propriété de leur maison en s’en réservant l’usufruit, la vente en viager occupé. Il se rencontre aussi dans l’investissement (achat de nue-propriété de logements pour une durée fixe) et dans les sociétés (parts démembrées).

D’où vient la règle

Les articles 578 à 624 du Code civil définissent l’usufruit, ses charges et son extinction ; l’article 621 organise la répartition du prix en cas de vente simultanée des deux droits. Le barème de l’article 669 du Code général des impôts fixe la valeur fiscale de chaque droit selon l’âge de l’usufruitier (l’usufruit vaut 50 % de la pleine propriété entre 51 et 60 ans, 40 % entre 61 et 70 ans, et ainsi de suite par tranches de dix ans) ou selon la durée pour un usufruit temporaire. L’article 1133 prévoit que la réunion de l’usufruit à la nue-propriété par décès ne donne lieu à aucun droit. La Charte de l’expertise range l’évaluation de ces droits parmi les évaluations de droits complexes qui appellent une actualisation.

Dans un rapport d’expertise

La première étape est toujours la valeur vénale du bien en pleine propriété, par comparaison. La seconde est le choix du référentiel, qui dépend de la mission : barème fiscal pour les droits de mutation, valeur économique pour un partage, une répartition de prix, une liquidation ou un contentieux. Pour la valeur économique, l’expert actualise les revenus nets du bien sur la durée probable de l’usufruit, avec un taux justifié, et calcule la nue-propriété par différence. Il documente la table de mortalité, le taux et la valeur locative retenus, et présente les deux référentiels côte à côte, car l’écart entre eux explique souvent le désaccord entre les parties.

Exemple

Des parents de 68 et 70 ans donnent la nue-propriété d’une maison de 350 000 € à leurs deux enfants en s’en réservant l’usufruit. Barème fiscal (âge de l’usufruitier le plus âgé, 70 ans) : usufruit 40 %, nue-propriété 60 %, soit 210 000 € de base taxable, répartie entre les deux enfants. Dix ans plus tard, au décès du survivant, les enfants deviennent pleins propriétaires sans droits. Si, entre-temps, la maison est vendue 380 000 € avec l’accord de tous, le prix se répartit selon la valeur économique des droits à la date de la vente : l’usufruit d’une personne de 80 ans, sur un loyer net de 12 000 € par an et une durée retenue de neuf ans à 3,5 %, vaut 92 000 € arrondis ; la nue-propriété reçoit 288 000 €.

À ne pas confondre avec

L’indivision est une propriété partagée entre plusieurs personnes sur le même droit, non une division entre usage et capital. Le bail à long terme ou le bail à construction confèrent des droits réels temporaires distincts de l’usufruit.