Usufruit

L’usufruit est le droit de jouir d’un bien dont un autre est propriétaire, comme le propriétaire lui-même, à charge d’en conserver la substance. L’usufruitier habite le bien ou le loue et en garde les loyers ; il paie les réparations d’entretien et les charges courantes, le nu-propriétaire supportant les grosses réparations. L’usufruit est viager lorsqu’il dure jusqu’au décès de l’usufruitier, temporaire lorsqu’un terme est fixé ; consenti à une société, il ne peut excéder trente ans.

En pratique, l’usufruit naît d’une succession (droits du conjoint survivant), d’une donation avec réserve d’usufruit, ou d’un montage volontaire. Son évaluation intervient pour les droits de mutation, pour la répartition du prix d’une vente, pour un partage ou pour l’impôt sur la fortune immobilière, où l’usufruitier est en principe imposé sur la valeur en pleine propriété.

D’où vient la règle

Les articles 578 à 624 du Code civil régissent l’usufruit : définition (article 578), baux (article 595, qui exige le concours du nu-propriétaire pour les baux commerciaux et ruraux), réparations (articles 605 et 606), extinction (article 617) et répartition du prix en cas de vente simultanée (article 621). Le barème de l’article 669 du Code général des impôts fixe la valeur fiscale de l’usufruit viager par tranches d’âge de l’usufruitier (40 % entre 61 et 70 ans, 30 % entre 71 et 80 ans, par exemple) et celle de l’usufruit temporaire à 23 % de la pleine propriété par période de dix ans. L’article 968 du même code traite de l’impôt sur la fortune immobilière.

Dans un rapport d’expertise

L’expert part de la valeur vénale en pleine propriété, puis de la valeur locative de marché du bien. Il détermine la durée probable de l’usufruit (table de mortalité pour un viager, terme du contrat pour un temporaire) et actualise les revenus nets attendus sur cette durée avec un taux qu’il justifie, comme le prévoit la Charte pour l’évaluation de droits complexes. Il présente en parallèle la valeur du barème fiscal, en indiquant celle que la mission impose : le barème pour les droits d’enregistrement, la valeur économique pour un partage ou une répartition de prix, sauf accord des parties. Le rapport signale que la valeur économique d’un usufruit est d’autant plus élevée que l’usufruitier est jeune et que le rendement du bien est fort.

Exemple

Maison d’une valeur en pleine propriété de 400 000 €, loyer net de marché 14 000 € par an, usufruitier âgé de 66 ans. Barème fiscal : usufruit 40 %, soit 160 000 €. Valeur économique : espérance de vie retenue 19 ans, taux d’actualisation 3,5 %, coefficient d’annuité 13,7, usufruit 14 000 × 13,7 = 192 000 € arrondis, nue-propriété 208 000 €. Dans une vente simultanée à 400 000 €, l’article 621 conduit à répartir le prix selon ces valeurs respectives : 192 000 € à l’usufruitier, 208 000 € au nu-propriétaire, sauf accord pour reporter l’usufruit sur le prix.

À ne pas confondre avec

Le droit d’usage et d’habitation (articles 625 et suivants) est limité aux besoins du titulaire et de sa famille et ne permet pas de louer. Le quasi-usufruit porte sur des choses consomptibles, comme une somme d’argent. Le bail donne un droit personnel, non un droit réel.