Loyer trimestriel payable d’avance, dépôt de garantie de six mois : certains baux commerciaux immobilisent chez le bailleur l’équivalent de neuf mois de loyer. Au renouvellement, le locataire peut-il s’en prévaloir pour obtenir une valeur locative plus basse ? Par un arrêt publié du 7 mai 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation répond par la négative : la loi donne à ces avances une contrepartie, les intérêts dus par le bailleur au-delà de deux termes (deux échéances de loyer), de sorte que la clause ne constitue pas en soi un facteur de diminution de la valeur locative.
Les faits
Une société est locataire, en vertu d’un bail commercial, de locaux à usage d’usine, de magasin et de bureaux. Elle sollicite le renouvellement du bail ; la bailleresse en accepte le principe, mais les parties ne s’accordent pas sur le loyer. La locataire saisit le juge des loyers commerciaux pour faire fixer le loyer du bail renouvelé, à compter du 1er octobre 2018, à la valeur locative, à la baisse.
Elle invoque les conditions de paiement du bail : un loyer payable trimestriellement d’avance et un dépôt de garantie de six mois de loyer, majoré selon elle de la TVA alors qu’il n’y est pas soumis, soit plus de neuf mois de loyer hors taxes versés d’avance. Cette charge financière, supérieure selon elle au montant usuel, justifierait une minoration de la valeur locative.
La cour d’appel de Grenoble, par un arrêt du 23 février 2023, écarte l’argument. Elle constate que le bail prévoit un dépôt de garantie équivalent à six mois de loyer toutes taxes comprises, outre les charges, et un loyer trimestriel payable d’avance le premier jour du trimestre civil : trois termes de loyer sont ainsi versés d’avance à la bailleresse, ce que l’article L. 145-40 du Code de commerce n’interdit pas. La locataire se pourvoit en cassation, en invoquant les articles L. 145-33, L. 145-40 et R. 145-8 du même code.
La décision
La Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-15.394, publié au bulletin). Elle écarte les autres arguments sans les discuter, parce qu’ils ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation (article 1014, alinéa 2, du Code de procédure civile), et ne répond en détail qu’à celui tiré du paiement d’avance du loyer et du dépôt de garantie.
Elle pose d’abord la règle : « Selon les articles L. 145-33, 3°, et R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages, sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative. » Elle rappelle ensuite que, selon l’article L. 145-40, les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit et même à titre de garantie, portent intérêts au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant deux termes.
D’où la solution : « Dès lors qu’elle a pour contrepartie l’obligation légale du bailleur de payer au locataire des intérêts à un taux fixé par la loi, une stipulation d’un bail commercial qui met à la charge du locataire une obligation de payer en avance des sommes excédant celle correspondant au prix du loyer de plus de deux termes ne constitue pas en soi un facteur de diminution de la valeur locative. » La cour d’appel a donc, « à bon droit, retenu que ces prévisions contractuelles n’entraînaient pas de minoration de la valeur locative ».
Les mots « en soi » visent la clause prise isolément ; la Cour n’indique pas quelles circonstances pourraient conduire à une autre solution. Elle ne s’arrête ni sur l’argument tiré de la TVA appliquée au dépôt de garantie, ni sur le paiement effectif des intérêts : la contrepartie qu’elle retient est l’obligation légale du bailleur.
Ce que cela change pour l’évaluation
L’obligation, puis sa contrepartie. L’article R. 145-8 ne fait pas de toute clause lourde pour le preneur un motif de minoration : la règle rappelée par la Cour vise les obligations excédant la loi ou les usages « sans contrepartie ». Il en résulte, pour l’expert, qu’un abattement global pour clauses défavorables n’est pas justifié : il recense les obligations du preneur, écarte celles que la loi ou le bail compensent et chiffre les autres. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025, Titre III, § 1.6) rappelle que les charges et conditions du bail peuvent minorer ou majorer la valeur locative de renouvellement ; l’arrêt range le loyer d’avance parmi les clauses compensées.
La taxe foncière, l’autre face du même critère. Le 29 janvier 2026, la même chambre a jugé que la taxe foncière mise à la charge du locataire sans contrepartie diminue la valeur locative servant à fixer l’indemnité d’occupation statutaire (Indemnité d’occupation : la taxe foncière transférée la réduit). Les deux arrêts ne se contredisent pas : la décision de 2026, plus récente, applique le même critère à une autre obligation et laisse intacte la solution de 2025. Ce qui sépare les deux clauses, c’est la présence d’une contrepartie légale pour l’une et son absence pour l’autre.
Décrire les avances sans les retrancher. Dans cette affaire, selon le décompte de la cour d’appel, trois termes de loyer étaient versés d’avance ; d’après l’article L. 145-40, seule la fraction qui excède deux termes porte intérêts, soit ici environ un terme, calcul que l’arrêt ne fait pas lui-même. Le rapport décrit la périodicité du loyer, le paiement d’avance et le dépôt de garantie, indique la part qui porte intérêts, et n’en tire pas d’abattement pour ce seul motif. Par cohérence avec l’arrêt, sans que la Cour se soit prononcée sur ce point, il ne corrige pas non plus une référence de loyer du seul fait que son dépôt de garantie diffère ; il le mentionne pour montrer que le point a été examiné.
Le champ de cette analyse. Pour un local construit en vue d’une seule utilisation, le loyer suit les usages de la branche et l’article R. 145-8 est écarté (Local monovalent : améliorations du preneur sans abattement). Les obligations respectives des parties peuvent aussi, lorsqu’elles ont été notablement modifiées pendant le bail expiré, fonder le déplafonnement, comme l’a jugé l’arrêt du 23 janvier 2025 sur l’obligation légale nouvelle du bailleur.
Ce que l’expert en retient
- Le loyer payé d’avance et le dépôt de garantie excédant deux termes ne minorent pas en soi la valeur locative : la loi leur donne une contrepartie, les intérêts de l’article L. 145-40.
- Une obligation du preneur excédant la loi ou les usages diminue la valeur locative lorsqu’elle est sans contrepartie ; le rapport recherche cette contrepartie clause par clause.
- Le rapport décrit les avances et la part qui porte intérêts, sans en tirer d’abattement pour ce seul motif.
- Par cohérence avec l’arrêt, un dépôt de garantie différent ne justifie pas, à lui seul, de corriger une référence ; la Cour ne s’est pas prononcée sur ce point.
- L’arrêt vise la clause prise isolément : le rapport signale toute circonstance particulière sans la présenter comme tranchée par la Cour.
Pour aller plus loin
La page Valeur locative et loyer commercial décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Mon bailleur veut déplafonner le loyer au renouvellement : que faire ? et les termes valeur locative de renouvellement, abattement et bail commercial du lexique complètent cet article. Le loyer binaire fait l’objet d’un article distinct : Loyer binaire : le juge fixe le minimum si le bail le prévoit. Sur le même thème : Déplafonnement du loyer commercial : les quatre cas où le bailleur peut sortir du plafond et Facteurs locaux de commercialité : l’incidence potentielle suffit. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un loyer de renouvellement à fixer et des clauses du bail qui pèsent sur la valeur locative ?
Je passe le bail en revue clause par clause, distingue les obligations du preneur qui ont une contrepartie de celles qui pèsent réellement sur la valeur locative, et chiffre le loyer avec des références de renouvellement vérifiables, pour le bailleur comme pour le preneur.
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