Une héritière a remboursé, de ses deniers, l’emprunt qui avait financé la part de son père dans un immeuble qu’ils détenaient ensemble. Au décès, elle réclame à l’indivision successorale une créance. La cour d’appel la fixe à 132 387,47 € en appliquant la règle des récompenses entre époux, celle de l’article 1469 du Code civil, qui garantit au moins le profit subsistant. La Cour de cassation casse le 4 mars 2026 : entre un père et sa fille, il n’y a ni communauté ni récompense ; la dépense d’un indivisaire pour conserver le bien se règle selon l’article 815-13, qui retient la plus forte des deux sommes, dépense faite ou profit subsistant, mais selon l’équité, et avec un profit subsistant calculé en proportion de la contribution. Deux textes voisins, deux résultats différents, et au centre de chacun une évaluation du bien.
Les faits
Le défunt meurt le 5 juillet 1994 en laissant trois enfants. Des difficultés surviennent dans le règlement de la succession. L’une des héritières avait acquis un immeuble en indivision avec son père ; l’acquisition de la part indivise du père avait été financée par un emprunt dont elle a remboursé le capital. Elle demande que cette dépense lui soit comptée par l’indivision successorale.
La cour d’appel de Colmar, le 2 mars 2023, fixe sa créance à 132 387,47 € « au titre du profit subsistant », en appliquant les modalités de calcul de l’article 1469 du Code civil, le texte qui régit les récompenses dues entre un époux et la communauté. Ses frères se pourvoient : ce texte ne s’applique pas à une indivision entre un père et sa fille.
La décision
La première chambre civile casse (Cass. 1re civ., 4 mars 2026, n° 24-10.269), au visa des articles 815-13 et 1469 du Code civil. Elle rappelle le premier : « pour les dépenses nécessaires à la conservation du bien indivis, dont fait partie le règlement des échéances de l’emprunt ayant permis son acquisition, il doit être tenu compte, selon l’équité, à l’indivisaire de la plus forte des deux sommes que représentent la dépense qu’il a faite et le profit subsistant. Le profit subsistant, qui représente l’enrichissement procuré au patrimoine indivis, se détermine d’après la proportion dans laquelle les deniers de l’indivisaire ont contribué à la conservation du bien indivis. »
Puis le second : « la récompense est, en général, égale à la plus faible des deux sommes que représentent la dépense faite et le profit subsistant. Elle ne peut être moindre que le profit subsistant, quand la valeur empruntée a servi à acquérir, à conserver ou à améliorer un bien qui se retrouve, au jour de la liquidation de la communauté, dans le patrimoine emprunteur. »
La cour d’appel a appliqué le second texte alors que « ces dépenses n’ouvraient droit qu’à une indemnité à l’encontre de l’indivision évaluée selon les modalités prévues à l’article 815-13 du code civil » : elle a violé le premier par refus d’application et le second par fausse application. L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Besançon pour le seul calcul de cette créance.
Ce que cela change pour l’évaluation
Le bon texte avant le bon chiffre. Le remboursement des échéances d’un emprunt qui a permis l’acquisition du bien est une dépense de conservation au sens de l’article 815-13 ; la Cour le redit. Entre époux communs en biens, la même dépense donnerait lieu à récompense selon l’article 1469, avec une garantie plancher au profit subsistant quand les fonds ont servi à acquérir le bien. Entre indivisaires ordinaires, coïndivisaires familiaux, concubins, ex-époux séparés de biens ou héritiers, c’est l’article 815-13 : la plus forte des deux sommes, mais « selon l’équité », ce qui laisse au juge la possibilité de modérer, et un profit subsistant calculé en proportion des deniers apportés.
Le profit subsistant se calcule par proportion. Concrètement, l’indivisaire qui a remboursé, par exemple, 40 % du prix d’acquisition par ses versements en capital a contribué pour 40 % à la conservation du bien ; son profit subsistant est 40 % de la valeur du bien à la date où la créance est évaluée, en principe la date du partage, ou la date de jouissance divise. Si le bien a pris de la valeur, le profit subsistant dépasse la dépense et c’est lui qui est retenu ; s’il a perdu de la valeur, c’est la dépense nominale. La règle exige donc deux évaluations : le bien à la date de l’acquisition, pour établir la proportion, et le bien à la date du partage, pour chiffrer l’enrichissement.
Les intérêts et l’assurance ne conservent rien. Seul le capital remboursé conserve le bien ; les intérêts et les primes d’assurance de l’emprunt sont des charges de la jouissance, en général à la charge de celui qui occupe. Le rapport distingue les échéances en capital et en intérêts à partir du tableau d’amortissement, ce qui évite de gonfler la proportion.
Le rapport que le notaire et le juge attendent. Une valeur vénale à la date du partage, établie selon la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025, Titre III, § 1.1) avec des comparables datés ; la valeur à l’acquisition, reconstituée à partir de l’acte et des références de l’époque ; le tableau des versements en capital ; le calcul de la proportion et du profit subsistant ; enfin les deux sommes en regard, dépense faite et profit subsistant, pour que le juge exerce son appréciation en équité en connaissance de cause. Ce que l’expert ne fait pas, c’est choisir entre les deux : c’est l’office du juge.
Le même raisonnement pour les travaux. L’article 815-13 vise aussi les dépenses d’amélioration, avec la même règle de la plus forte des deux sommes, et la Cour de cassation applique déjà la proportion pour les travaux financés par un indivisaire. La méthode est identique : valeur du bien avec et sans les travaux, part de la plus-value qui revient au financeur.
Ce que l’expert en retient
- Entre indivisaires non mariés sous communauté, la dépense de conservation se règle par l’article 815-13, pas par la récompense de l’article 1469.
- Le remboursement du capital d’un emprunt d’acquisition est une dépense de conservation ; les intérêts et l’assurance n’en font pas partie.
- Le profit subsistant est une proportion : part des deniers de l’indivisaire dans l’acquisition, appliquée à la valeur du bien à la date du partage.
- Deux évaluations sont nécessaires, à l’acquisition et au partage ; le rapport présente dépense faite et profit subsistant côte à côte.
- L’équité appartient au juge ; l’expert lui fournit les deux termes du choix.
Pour aller plus loin
La page Valeur vénale décrit la mission, son délai et son tarif. Les guides Sortir d’une indivision familiale et Succession : la maison occupée par un héritier et les termes indivision et récompense du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Récompenses : profit personnel et deniers présumés communs et Récompense pour travaux sur un bien propre : la formule. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
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