Maison héritée à plusieurs : comment sortir de l'indivision ?

Vos parents sont décédés et la maison de famille appartient désormais à vous et à vos frères et sœurs, à parts égales. L’un veut vendre, l’autre voudrait la garder, le troisième y habite depuis le décès. Tant que personne ne s’entend sur la valeur, rien n’avance : ni la vente, ni le rachat, ni le calcul de ce que doit l’occupant. Ce guide décrit la mécanique de sortie d’une indivision, les règles du Code civil qui s’appliquent et ce qu’un rapport d’expertise change dans la discussion.

Ce qui se passe concrètement

À l’ouverture de la succession, les héritiers deviennent indivisaires : chacun détient une quote-part de la maison, sans qu’aucune pièce ne lui appartienne en propre. Le notaire établit l’acte de notoriété, puis la déclaration de succession, qui retient la valeur du bien au jour du décès. Cette valeur sert au calcul des droits ; elle ne fixe pas le prix auquel la maison sera vendue ou rachetée plus tard.

Pendant l’indivision, les décisions se prennent selon leur nature. Les actes conservatoires peuvent être faits par un seul indivisaire. Les actes d’administration, comme la conclusion d’un bail d’habitation, demandent la majorité des deux tiers des droits. La vente de la maison demande l’unanimité, sauf le cas particulier décrit plus bas.

Trois issues existent. La vente amiable à un tiers, si tout le monde est d’accord sur le principe et sur le prix. Le rachat par un indivisaire, qui verse aux autres une soulte correspondant à leurs parts. Le partage judiciaire, lorsque le désaccord persiste : un avocat assigne les autres indivisaires devant le tribunal judiciaire, qui ordonne le partage et, si le bien ne peut pas être attribué, sa vente aux enchères, la licitation.

Si l’un des héritiers occupe la maison, une question s’ajoute : l’indemnité d’occupation qu’il doit à l’indivision depuis le décès, et qui sera réglée lors du partage.

Ce que dit le droit

Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. Le partage peut toujours être provoqué, sauf sursis ordonné par jugement ou convenu entre indivisaires (article 815 du Code civil). Un indivisaire ne peut donc pas être bloqué indéfiniment par les autres.

La vente à la majorité des deux tiers. Les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent faire connaître à un notaire leur intention de vendre. Le notaire le notifie aux autres. Si ceux-ci s’opposent ou ne répondent pas dans les trois mois, le tribunal judiciaire peut autoriser la vente, à condition qu’elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. Cette vente se fait par licitation (article 815-5-1 du Code civil).

L’indemnité d’occupation. L’indivisaire qui use ou jouit privativement du bien indivis est redevable d’une indemnité envers l’indivision (article 815-9, alinéa 2). Elle se calcule sur la valeur locative du bien pendant la période d’occupation. Les demandes relatives aux fruits et revenus ne sont plus recevables au-delà de cinq ans (article 815-10). La Cour de cassation a rappelé que la valeur locative doit être appréciée sur toute la période de jouissance, pas figée à une date ancienne (Cass. 1re civ., 1er octobre 2025, n° 23-16.501).

Les travaux et les dégradations. L’indivisaire qui a amélioré le bien à ses frais a droit à une indemnité calculée sur la plus-value au jour du partage ; celui qui l’a dégradé par sa faute en répond (article 815-13).

La date d’évaluation. Les biens sont estimés à leur valeur à la date de la jouissance divise, la plus proche possible du partage (article 829), dans leur état à cette date.

L’attribution préférentielle. L’héritier qui habitait la maison au moment du décès peut en demander l’attribution, à charge de soulte (articles 831 et suivants).

Le partage judiciaire. L’assignation doit contenir un descriptif du patrimoine, les intentions du demandeur quant à la répartition et les diligences déjà entreprises pour parvenir à un partage amiable (article 1360 du Code de procédure civile). Le partage d’une succession donne lieu à un droit de partage, dont le taux figure à l’article 746 du Code général des impôts.

Ce que change un rapport d’expertise

Le rapport établit trois choses, dans un même document. La valeur vénale de la maison à la date demandée, définie par la Charte de l’expertise en évaluation immobilière comme le prix auquel le bien pourrait raisonnablement être vendu entre parties informées (6e édition, novembre 2025, Titre III, §1.1), avec des comparables identifiés et des ajustements expliqués. La valeur locative sur la période d’occupation (Titre III, §1.4), année par année si le marché a bougé, avec l’abattement de précarité motivé s’il est retenu. Le chiffrage des travaux ou des dégradations imputables à un indivisaire, poste par poste.

Le rapport implique la visite du bien (Charte, Titre I, §1.1). Il est remis au notaire pour l’acte de partage, aux avocats pour la négociation ou l’assignation, au juge en cas de partage judiciaire. Trois formats sont possibles : l’expertise amiable unilatérale, commandée par un seul indivisaire ; l’expertise amiable conjointe, où tous sont convoqués à la visite et reçoivent le rapport ; l’expertise judiciaire, sur désignation du tribunal.

Ce que le rapport ne fait pas : il ne fixe pas le prix à la place des indivisaires, il ne remplace pas l’avocat pour le partage judiciaire, et un rapport commandé par un seul ne peut pas fonder à lui seul la décision du juge s’il est contesté (Cass. ch. mixte, 28 septembre 2012, n° 11-18.710). D’où l’intérêt du format conjoint dès qu’un désaccord existe.

Un exemple chiffré

Une maison à Combrit, dans le Finistère, héritée par trois enfants il y a trois ans. Le cadet l’occupe depuis le décès et souhaite la racheter. Une agence a estimé la maison 380 000 €. Le cadet soutient qu’elle vaut 320 000 € compte tenu des travaux à prévoir.

Le rapport d’expertise, après visite et analyse de six ventes comparables, retient 350 000 € au jour prévu du partage. La soulte due aux deux autres est de deux tiers de cette valeur, soit 233 300 €, 116 650 € chacun. Entre les deux positions initiales, l’écart de 60 000 € sur la valeur représentait 40 000 € de soulte.

Pour l’indemnité d’occupation, le rapport retient une valeur locative de 1 000 € par mois, avec un abattement de 20 % pour la précarité de l’occupation, soit 800 € par mois sur trente-six mois : 28 800 € dus à l’indivision, dont deux tiers reviennent aux frère et sœur, 9 600 € chacun. Le cadet a refait la toiture à ses frais pour 15 000 € ; la plus-value au jour du partage est chiffrée à 10 000 € et vient en déduction. Le notaire dispose de tous les chiffres pour l’acte.

Les erreurs fréquentes

• Reprendre la valeur de la déclaration de succession pour un rachat trois ans plus tard, alors que le marché et l’état du bien ont changé.
• Fixer le prix de rachat sur une estimation commandée par celui qui rachète, que les autres contesteront.
• Oublier l’indemnité d’occupation, ou la réclamer trop tard, au-delà des cinq ans.
• Compenser une dégradation en baissant la valeur ou en figeant la date : chaque poste a son fondement et son calcul propres.
• Assigner en partage sans avoir tenté le partage amiable, alors que l’assignation doit en justifier.

Ce qu’il faut réunir

• Titre de propriété et acte de notoriété.
• Déclaration de succession et valeur retenue au jour du décès.
• Taxe foncière, diagnostics, plans, surface.
• Factures des travaux réalisés par un indivisaire depuis le décès.
• Dates d’occupation et éventuelles conventions entre indivisaires.
• Courriers échangés et estimations déjà obtenues.

Délai et prix

La prestation est une expertise en valeur vénale, avec visite, décrite sur la page Valeur vénale. Le rapport est remis trois semaines après la visite. Il est facturé au temps passé, 65 € l’heure, soit le plus souvent à partir de 975 € pour une maison. L’ajout de la valeur locative pour l’indemnité d’occupation demande du temps supplémentaire, fixé au devis. Le déplacement est compté 65 € par heure entamée, aller et retour depuis PONT-L’ABBÉ. Acompte de 50 % à la commande, TVA non applicable (article 293 B du CGI). Pour une expertise conjointe, les indivisaires se répartissent les honoraires comme ils l’entendent. La grille complète figure sur la page Tarifs.