Ma mère est décédée, mon frère occupe la maison : comment l'évaluer ?

Votre mère est décédée. Votre frère vit dans sa maison, parfois depuis des années, parfois depuis qu’il s’est installé pour l’aider. Le notaire vous demande une valeur pour la déclaration de succession, votre frère parle d’une maison « qui ne vaut pas grand-chose, occupée », et vous ne savez pas s’il vous doit quelque chose pour y habiter. Ce guide explique ce qui se joue, ce que dit la loi, et ce qu’un rapport d’expertise apporte à chaque étape.

Ce qui se passe concrètement

Au décès, la maison entre dans une indivision entre les héritiers. Chacun en détient une quote-part, personne n’en est propriétaire seul. Le notaire chargé de la succession établit l’acte de notoriété, dresse l’inventaire des biens et dépose la déclaration de succession dans les six mois du décès (article 641 du Code général des impôts). Cette déclaration mentionne la valeur de la maison au jour du décès, et c’est sur cette valeur que les droits sont calculés.

Pendant ce temps, l’occupant reste dans les lieux. Si tous les héritiers sont d’accord, la situation peut être organisée par une convention d’indivision : durée, charges, indemnité ou non. Si rien n’est écrit, l’occupation se poursuit de fait, et la question de l’indemnité d’occupation se posera au moment du partage, parfois des années plus tard.

Le partage vient ensuite. Trois issues sont possibles : l’occupant rachète les parts des autres et verse une soulte ; la maison est vendue et le prix est réparti ; ou, à défaut d’accord, l’un des héritiers saisit le tribunal judiciaire, qui ordonne le partage et, au besoin, la vente aux enchères, appelée licitation. Dans tous les cas, deux chiffres commandent le résultat : la valeur de la maison et le montant de l’indemnité d’occupation.

Ce que dit le droit

Nul n’est tenu de rester dans l’indivision. Le partage peut toujours être provoqué (article 815 du Code civil). Un héritier ne peut pas bloquer la sortie des autres en occupant la maison.

L’occupant doit une indemnité. L’indivisaire qui use ou jouit privativement d’un bien indivis est redevable d’une indemnité envers l’indivision (article 815-9, alinéa 2). La Cour de cassation précise qu’elle s’évalue au regard de la valeur locative du bien pendant toute la jouissance privative, et non sur une valeur figée à une date ancienne (Cass. 1re civ., 1er octobre 2025, n° 23-16.501, commenté sur ce site). Cette indemnité entre dans la masse à partager : l’occupant en supporte donc la part qui revient aux autres, pas la sienne. Aucune demande n’est recevable pour les fruits et revenus perçus, ou qui auraient pu l’être, plus de cinq ans avant (article 815-10, alinéa 3).

L’occupant peut aussi être créancier. S’il a payé la taxe foncière, l’assurance ou des travaux nécessaires à la conservation du bien, il en est remboursé par l’indivision sur justificatifs (article 815-13). Les deux comptes se compensent au partage.

La valeur au jour du décès sert à l’impôt. Les droits de succession sont assis sur la valeur vénale réelle des biens au jour du décès (article 761 du CGI). L’abattement de 20 % de l’article 764 bis ne concerne que la résidence principale du défunt lorsqu’elle est aussi celle du conjoint survivant, du partenaire de PACS ou d’un enfant mineur ou majeur protégé. Un frère ou une sœur adulte qui occupe la maison n’ouvre pas droit à cet abattement. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière rappelle que l’administration admet une décote pour les immeubles loués, selon la nature du bail, mais pas pour les immeubles laissés à la disposition de membres de la famille (6e édition, novembre 2025, Titre II, § 8.14).

La valeur au jour du partage sert au partage. Les biens sont estimés à la date de la jouissance divise, la plus proche possible du partage (article 829). Si le marché a bougé entre le décès et le partage, la valeur à retenir pour la soulte n’est plus celle de la déclaration de succession.

L’attribution préférentielle. L’héritier qui avait sa résidence dans la maison à l’époque du décès peut en demander l’attribution préférentielle (article 831-2). Il paie alors une soulte aux autres, calculée sur la valeur au jour du partage et payable comptant sauf accord (article 832-4).

Ce que change un rapport d’expertise

Le rapport donne les trois chiffres dont le notaire, puis le juge s’il est saisi, ont besoin.

La valeur vénale au jour du décès, dans l’état du bien à cette date, pour la déclaration de succession. Elle est établie libre d’occupation lorsque l’occupant n’a pas de bail, ce qui est presque toujours le cas dans une famille. Le rapport le dit et l’explique, ce qui évite une décote que l’administration rectifierait.

La valeur vénale au jour du partage, si celui-ci intervient bien après le décès, avec les ventes intervenues entre-temps.

La valeur locative de marché sur toute la période d’occupation, année par année si le marché a évolué, avec un abattement motivé pour la précarité de l’occupation. Cet abattement est une pratique admise par les tribunaux, le plus souvent entre 10 et 20 %, jamais un droit acquis : le rapport justifie le taux retenu.

Le format compte. Un rapport commandé par un seul héritier est recevable, mais le juge ne peut pas fonder sa décision uniquement sur une expertise non contradictoire (Cass. ch. mixte, 28 septembre 2012, n° 11-18.710). Une expertise amiable conjointe, à laquelle tous les héritiers sont convoqués, a une portée bien supérieure et suffit dans la plupart des dossiers à conclure chez le notaire.

Ce que le rapport ne fait pas : il ne dit pas qui doit garder la maison, il ne fixe pas lui-même l’indemnité, il ne remplace ni le notaire ni le juge. Il leur donne des chiffres qu’ils peuvent vérifier.

Un exemple chiffré

Une maison à Plonéour-Lanvern, dans le Finistère. La mère décède le 1er mars 2024, laissant trois enfants. Le fils aîné y habite depuis 2019 et y reste seul après le décès. Il propose de déclarer la maison 190 000 € « compte tenu de l’occupation » et de racheter les parts de ses sœurs sur cette base.

L’expertise établit une valeur vénale libre de 240 000 € au jour du décès, à partir de six ventes de maisons comparables sur la commune et les communes voisines. Aucune décote pour occupation : pas de bail, une simple tolérance familiale. La déclaration de succession est déposée sur 240 000 €.

Le partage intervient en mars 2026. La valeur actualisée ressort à 250 000 €. La valeur locative est estimée à 800 € par mois, ramenée à 680 € après un abattement de 15 % pour précarité. Sur vingt-quatre mois, l’indemnité due à l’indivision s’élève à 16 320 €, dont les deux tiers, soit 10 880 €, reviennent aux deux sœurs. Le frère a réglé 2 400 € de taxe foncière sur la période, remboursables par l’indivision.

Si le frère conserve la maison, il doit à ses sœurs une soulte de deux tiers de 250 000 €, soit 166 667 €, augmentée de leur part d’indemnité et diminuée de leur part de taxe foncière. Sur la base proposée au départ, 190 000 € sans indemnité, les deux sœurs auraient reçu ensemble 126 667 € au lieu d’environ 175 000 €. L’écart dépasse 48 000 €.

Les erreurs fréquentes

• Déclarer une valeur basse « parce que la maison est occupée ». L’administration dispose de trois ans pour rectifier, avec intérêts de retard. L’occupation par un héritier sans bail ne justifie pas de décote.
• Laisser courir les années sans rien écrire. L’indemnité d’occupation se prescrit par cinq ans. Une convention d’indivision ou un simple courrier de réserve évite les pertes.
• Évaluer la maison au jour du décès pour un partage trois ans plus tard. La soulte se calcule sur la valeur au jour du partage.
• Oublier les comptes de l’occupant. Taxe foncière, assurance, chaudière remplacée : ces dépenses lui sont dues sur justificatifs et viennent en déduction de ce qu’il doit.
• Confronter deux estimations d’agence. Deux avis sans méthode ne font pas une valeur. Le notaire ne peut pas arbitrer entre eux.

Ce qu’il faut réunir

• L’acte de décès et, s’il existe, l’acte de notoriété.
• Le titre de propriété de la maison et le dernier avis de taxe foncière.
• Les diagnostics disponibles, les plans, des photographies.
• La date à laquelle l’occupation a commencé et les circonstances.
• Les factures de travaux et de charges payées par l’occupant depuis le décès.
• Les courriers échangés entre héritiers et avec le notaire.
• La déclaration de succession si elle a déjà été déposée.

Délai et prix

La prestation adaptée est l’expertise en valeur vénale, avec visite de la maison : 15 heures environ, soit à partir de 975 € hors déplacement, rapport remis en général trois semaines après la visite. Lorsque le rapport doit établir une valeur au décès, une valeur au partage et une valeur locative sur plusieurs années, le devis précise les heures supplémentaires. Le déplacement est compté 65 € par heure entamée depuis PONT-L’ABBÉ, aller et retour. Un acompte de 50 % est demandé à la commande. TVA non applicable, article 293 B du CGI.

Pour une expertise amiable conjointe, avec convocation de tous les héritiers et réunion sur place, le devis est établi selon le nombre de parties. La page Valeur vénale décrit le contenu du rapport et la page Tarifs la grille complète.