Deux agriculteurs voisins se mettent réciproquement leurs parcelles à disposition. En 2011, chacun signe une « attestation de bail verbal » où il se dit bailleur de l’autre pour neuf ans. Dix ans plus tard, l’un met fin à l’échange et somme l’autre de libérer ses terres sous quinze jours. L’autre saisit le tribunal paritaire : il a un bail rural, reconduit, et demande la fixation du fermage. La cour d’appel de Poitiers lui donne raison, les parcelles étant de valeur égale. La Cour de cassation casse le 2 juillet 2026, par un arrêt publié : la contrepartie onéreuse exigée par le statut du fermage « ne peut résulter de la mise à disposition de parcelles réciproquement consentie par leurs propriétaires ». Pas de bail, pas de statut, pas de fermage. Pour l’évaluation des terres, c’est toute la différence entre une parcelle libre et une parcelle louée.
Les faits
M. G. met à la disposition de M. A. des parcelles dont il est propriétaire, et M. A. met à la disposition de M. G. les siennes. Le 12 mai 2011, ils signent deux attestations de bail verbal, par lesquelles chacun, en qualité de bailleur, atteste avoir mis ses terres à bail à l’autre pour neuf ans. Le 30 mars 2021, M. A. notifie à M. G. sa décision de mettre fin à l’échange de jouissance et le met en demeure de libérer ses parcelles sous quinze jours. Le 15 avril 2021, M. G. saisit le tribunal paritaire des baux ruraux en reconnaissance d’un bail rural ayant pris effet le 12 mai 2011, reconduit par périodes de neuf ans, et en fixation du fermage.
La cour d’appel de Poitiers, le 8 avril 2025, dit que M. G. dispose d’un bail à ferme verbal sur les parcelles de M. A. : l’article L. 411-1 ne précise ni le montant ni la nature de la contrepartie, et, dès lors qu’il n’est pas prétendu que les parcelles seraient d’inégale valeur, la mise à disposition par chacune des parties est la contrepartie onéreuse du bail consenti par l’autre.
La décision
La troisième chambre civile casse (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 25-15.803, publié au bulletin), au visa de l’article L. 411-1, alinéa 1er, du Code rural et de la pêche maritime : « toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole » relève du statut du fermage, disposition d’ordre public.
La règle est nette : « La contrepartie onéreuse exigée par ce texte ne peut résulter de la mise à disposition de parcelles réciproquement consentie par leurs propriétaires. Dès lors, lorsqu’un propriétaire concède la jouissance de son fonds agricole à un autre, qui, en contrepartie, lui concède la jouissance du sien, ils ne sont pas réciproquement bailleur et preneur l’un de l’autre. » Cassation, sauf sur la recevabilité, et renvoi devant la cour d’appel de Bordeaux.
Ce que cela change pour l’évaluation
Libre ou louée, la parcelle ne vaut pas le même prix. Une terre grevée d’un bail rural se vend avec une décote, souvent de l’ordre de 20 à 30 %, parce que l’acquéreur reçoit un fermier en place, un fermage encadré, un droit au renouvellement et un droit de préemption. Une terre libre se vend au prix des terres libres. L’arrêt dit que l’échange de jouissance entre voisins ne crée pas cette charge : chacun reste propriétaire d’une parcelle libre, dont il peut reprendre la jouissance en mettant fin à l’échange, sous réserve d’un préavis raisonnable. Pour l’expert qui évalue l’une de ces parcelles, dans une vente, une succession ou un partage, la qualification commande la décote, et l’arrêt évite une décote injustifiée.
Pourquoi l’égalité de valeur ne suffit pas. La cour d’appel avait raisonné en économiste : deux parcelles de même valeur échangées, c’est un loyer payé en nature de part et d’autre. La Cour de cassation raisonne en juriste : le bail suppose un prix, et la jouissance réciproque n’est pas un prix. Elle protège ainsi les échanges de commodité entre exploitants, qui rapprochent les parcelles du siège de chacun sans engager la propriété. Si les parcelles sont d’inégale valeur et qu’une soulte est versée, la question se reposerait autrement ; l’évaluation des deux lots, à l’hectare et selon la qualité des sols, est alors le point de départ.
Évaluer l’équivalence d’un échange. Quand deux propriétaires veulent formaliser un échange, en jouissance ou en propriété, l’expert compare les parcelles : surface, nature des sols, drainage, accès, forme, éloignement du siège d’exploitation, droits à paiement attachés. Il conclut sur l’équivalence ou chiffre la soulte, et son rapport sert à l’acte, ou au tribunal paritaire si l’un des deux conteste plus tard.
La fin de l’échange et les améliorations. Celui qui a exploité pendant dix ans la parcelle de l’autre a pu y faire des améliorations, drainage, chaulage, clôtures, plantations. Sans statut du fermage, il n’a pas droit à l’indemnité au preneur sortant ; il lui reste l’enrichissement injustifié, à prouver et à chiffrer par la plus-value apportée au fonds à la date de la restitution. L’expert établit cette plus-value en comparant la valeur de la parcelle avec et sans les améliorations.
Le fermage qui n’existe pas. M. G. demandait la fixation du fermage, c’est-à-dire un prix dans les minima et maxima de l’arrêté préfectoral. Sans bail, il n’y a rien à fixer ; en revanche, si l’un des deux occupe sans titre la parcelle de l’autre après la fin de l’échange, une indemnité d’occupation peut être due, calculée sur la valeur locative des terres, ce qui ramène à ces mêmes arrêtés.
Ce que l’expert en retient
- L’échange de jouissance de parcelles entre propriétaires n’est pas un bail rural : la mise à disposition réciproque n’est pas une contrepartie onéreuse.
- Les parcelles échangées restent libres et s’évaluent sans la décote d’une terre louée.
- L’équivalence d’un échange s’apprécie par une évaluation comparée des parcelles, avec soulte le cas échéant.
- Les améliorations faites par l’occupant se chiffrent par la plus-value apportée au fonds, au titre de l’enrichissement injustifié.
- Sans bail, pas de fermage à fixer ; une occupation sans titre se règle par une indemnité fondée sur la valeur locative.
Pour aller plus loin
La page Expertise en valeur locative et bail commercial décrit la mission, son délai et son tarif. Les termes valeur locative, décote pour occupation et indemnité d’occupation du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Fermage d’un centre équestre : la clause globale est illicite et Préemption du fermier : un tout indivisible, un seul propriétaire. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
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