Un fermier a planté, bâti ou transformé les terres qu’il loue, puis le bail prend fin. Lui doit-on la valeur qu’il a créée, ou ce que ses travaux ont coûté ? Par un arrêt publié du 6 octobre 2016, la troisième chambre civile de la Cour de cassation approuve une cour d’appel d’avoir déterminé l’indemnité d’une société viticole sortante à partir de la valeur résiduelle totale du vignoble, et non de la plus-value que ses plantations avaient procurée au domaine. L’indemnité du preneur sortant est un coût de travaux amorti, « quel que soit le fondement juridique invoqué », et c’est ce coût que l’expert chiffre.
Les faits
Par actes authentiques des 26 février 1974 et 5 avril 1979, deux époux donnent à bail à long terme à une société viticole un domaine agricole comprenant des bâtiments et des parcelles. Une partie de ces biens est ensuite apportée à un groupement foncier agricole (GFA) ; au décès du mari, l’épouse et son fils deviennent respectivement usufruitière et nu-propriétaire de l’autre partie. Par actes du 6 octobre 2004, la mère, le fils et le GFA délivrent à la société congé de l’ensemble du domaine pour le 31 octobre 2008.
Un expert est désigné en référé, c’est-à-dire selon une procédure rapide, pour évaluer l’indemnité revenant au preneur sortant. La société saisit ensuite le tribunal paritaire des baux ruraux en indemnisation de la plus-value apportée au fonds : selon elle, les améliorations engendrées par ses travaux ont permis de développer un domaine viticole reconnu.
La cour d’appel de Bordeaux, le 12 février 2015, rejette ses demandes en paiement au titre d’une plus-value du domaine et des bâtiments loués, et détermine l’indemnité de sortie à partir de la valeur résiduelle totale du vignoble. Selon les arguments présentés par la société devant la Cour de cassation, l’expert judiciaire avait évalué à 3 468 183,25 € la plus-value procurée au domaine par les plantations, et la cour d’appel n’a alloué que la valeur résiduelle du vignoble, fixée à 242 942 €.
La société se pourvoit : elle réclame une indemnité égale à la plus-value procurée par ses plantations, plafond, selon elle, de toute indemnisation, et reproche à la cour d’appel de lui dénier une indemnisation proportionnée à son travail et à ses investissements.
La décision
La Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 6 octobre 2016, n° 15-18.796, publié au bulletin).
Selon la Cour, la cour d’appel a « exactement retenu que les dispositions des articles L. 411-69 et L. 411-71 du code rural et de la pêche maritime excluent pour le preneur sortant toute autre forme d’indemnisation que l’indemnité égale au coût des travaux et améliorations évalués à l’expiration du bail après déduction d’un amortissement par année d’utilisation, quel que soit le fondement juridique invoqué ». Les juges du fond ont en outre relevé que « les parties n’avaient conclu aucun accord particulier relatif à une indemnisation complémentaire du preneur au titre de la plus-value apportée au fonds loué ». Dès lors, la cour d’appel, « qui a souverainement apprécié les décomptes de l’expert judiciaire et de chaque partie, a légalement justifié sa décision de déterminer l’indemnité de sortie à partir de la valeur résiduelle totale du vignoble ».
Ce que cela change pour l’évaluation
Un coût amorti, pas un gain de valeur. En sortie de ferme, l’expert ne mesure pas ce que vaut le domaine grâce aux travaux du preneur ; il mesure ce que ces travaux coûtent à la date d’expiration du bail, diminué de l’amortissement couru. Il reconstitue, plantation par plantation et bâtiment par bâtiment, la date d’exécution, la consistance des travaux, les années d’utilisation et l’amortissement correspondant. La somme de ces valeurs résiduelles forme l’indemnité. Ni la comparaison avec des ventes de domaines, ni la capitalisation d’un revenu, qui mesurent une plus-value du fonds, ne répondent à cette question.
L’écart entre les deux mesures peut être considérable. Dans l’affaire, la plus-value chiffrée par l’expert, selon les arguments de la société devant la Cour de cassation, représentait plus de quatorze fois la valeur résiduelle allouée. En général, une part de la valeur d’un domaine reconnu, notoriété ou débouchés, ne figure dans aucun coût de travaux, et des plantations anciennes peuvent être en grande partie amorties.
Un plafond n’est pas une mesure. Pour les plantations, l’article L. 411-71 du code rural et de la pêche maritime plafonne l’indemnité à la plus-value apportée au fonds, comme le rappelait la société dans son pourvoi, qui faisait de ce plafond la somme due ; l’arrêt retient le coût amorti, sans se prononcer sur le plafond. Lorsque des plantations sont en cause, le rapport établit le coût amorti et, en application du texte et non de l’arrêt, vérifie seulement qu’il ne dépasse pas la plus-value.
L’accord particulier change l’objet de la mission. L’arrêt relève l’absence d’un tel accord, seule ouverture vers la plus-value qu’il mentionne. A contrario, si les parties sont convenues d’une indemnisation complémentaire au titre de la plus-value, celle-ci redevient un objet d’évaluation, point que la Cour n’a pas eu à trancher : valeur du fonds avec et sans les améliorations, à la date et selon les modalités de l’accord. Quand l’existence ou la portée d’un tel accord est discutée, l’expert présente séparément le coût amorti et la plus-value, et le juge tranche.
Le cadre : la sortie de ferme, dans le statut du fermage. L’arrêt publié du 28 novembre 2024 (Cass. 3e civ., n° 23-17.036) complète cette solution sans la contredire : les améliorations du preneur ne s’apprécient qu’à la sortie de ferme et n’entrent pas dans le fermage du bail renouvelé, et celles réalisées sans l’autorisation nécessaire ne donnent lieu à aucune indemnité. Le fermage se fixe donc sans les améliorations, et l’indemnité de sortie chiffre au coût amorti celles qui ont été régulièrement réalisées. Les articles L. 411-69 et L. 411-71 régissent le preneur à bail rural ; les voisins qui échangent la jouissance de leurs parcelles sans bail n’en relèvent pas.
Ne pas confondre avec les autres valeurs du bail rural. L’indemnité de sortie n’est ni la contrepartie des éléments cédés lors d’un changement d’exploitant, ni la valeur de l’exploitation portée, hors foncier, à l’actif de la succession du fermier.
Ce que l’expert en retient
- L’indemnité du preneur sortant se calcule exclusivement selon les articles L. 411-69 et L. 411-71 : coût des travaux et améliorations évalué à l’expiration du bail, diminué d’un amortissement par année d’utilisation.
- La plus-value apportée au fonds n’est pas indemnisée, quel que soit le fondement invoqué, sauf accord particulier sur une indemnisation complémentaire.
- Le rapport reconstitue chaque amélioration : date d’exécution, coût à l’expiration du bail, années d’utilisation, amortissement, valeur résiduelle.
- Fermage, sortie de ferme et occupation sans bail obéissent à des règles distinctes : la qualification précède le chiffrage.
Pour aller plus loin
La page Valeur vénale décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Comment contester le rapport de l’expert judiciaire ? et les termes valeur de reconstruction, coût de remplacement déprécié et date de valeur du lexique complètent cet article. Deux autres arrêts publiés de 2016 sur le bail rural sont commentés à part : Succession du fermier : l’exploitation évaluée hors du foncier et Changement d’exploitant : le savoir-faire peut être cédé. Sur le même thème : Fermage renouvelé : les bâtiments irréguliers du preneur exclus et Échange de parcelles agricoles : ce n’est pas un bail rural. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un fermier quitte le fonds, et des plantations ou des bâtiments sont à indemniser ?
J'établis, amélioration par amélioration, le coût des travaux à l'expiration du bail et l'amortissement couru, selon les articles L. 411-69 et L. 411-71 du code rural et de la pêche maritime, dans un rapport destiné au bailleur, au preneur ou au tribunal paritaire.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
