Un fermier paie une somme pour reprendre des éléments d’une exploitation : matériel, améliorations, parfois des méthodes de culture et un savoir-faire. Des années plus tard, il en réclame la restitution comme une somme indûment versée. Le 6 octobre 2016, la Cour de cassation juge, par un arrêt publié, que les juges du fond (tribunal, cour d’appel) ne peuvent pas écarter le savoir-faire des éléments cessibles sans rechercher en quoi il ne pourrait pas l’être. Reste à établir ce qui a réellement été transmis, et ce que cela valait.
Les faits
Par un bail à effet du 1er février 1984, deux époux louent à deux autres époux des caves destinées à la culture des champignons. Une convention portant cession d’éléments d’exploitation agricole est conclue le 6 mars 1984 ; les preneurs ont payé une somme en vertu de celle-ci, dont l’arrêt ne précise ni le montant ni la date de paiement.
Une société civile immobilière, venue aux droits des ayants droit des bailleurs, délivre ensuite aux preneurs un congé fondé sur l’âge de la retraite. Les preneurs demandent alors aux ayants droit des bailleurs, sur le fondement de l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime, la restitution de la somme payée en vertu de la convention du 6 mars 1984.
La cour d’appel d’Amiens, le 5 mai 2011, accueille la demande : les méthodes de culture, procédés et savoir-faire, « à supposer qu’ils soient propres au cédant et que leur connaissance ne soit pas directement accessible au public, ne pouvaient constituer des éléments cessibles de l’exploitation agricole ».
La décision
La Cour de cassation casse l’arrêt dans toutes ses dispositions (Cass. 3e civ., 6 octobre 2016, n° 11-21.700, publié au bulletin), pour manque de base légale au regard de l’article L. 411-74 : il manquait une recherche nécessaire à l’application du texte.
En statuant ainsi, « sans rechercher en quoi les méthodes de culture ou savoir-faire ne pouvaient constituer des éléments cessibles de l’exploitation agricole lors d’un changement d’exploitant, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ». L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Douai ; les preneurs sont condamnés aux dépens et à verser 3 000 € aux ayants droit des bailleurs (article 700 du code de procédure civile).
Le résumé publié avec l’arrêt précise ce que la cour d’appel devait rechercher : « si de réelles méthodes de culture et un savoir-faire spécifique avaient été cédés ».
La Cour ne dit pas que la somme versée au titre de la convention était justifiée, ni que tout savoir-faire se cède et se paie. Elle censure une exclusion de principe, prononcée sans dire en quoi méthodes et savoir-faire, même propres au cédant, ne pouvaient pas être cédés. La réponse sur le fond revenait à la cour d’appel de Douai, désignée pour rejuger l’affaire.
Ce que cela change pour l’évaluation
Une somme n’est indue que sans contrepartie. L’article L. 411-74 sanctionne, lors d’un changement d’exploitant, la remise d’argent ou de valeurs non justifiée et la reprise de biens mobiliers imposée à un prix ne correspondant pas à leur valeur vénale ; les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition, c’est-à-dire doivent être restituées. Le texte conduit à viser la somme sans contrepartie, ou la part qui excède la valeur de la contrepartie. Le bail rural n’ayant pas, en lui-même, de valeur patrimoniale, comme le rappelle l’arrêt du 3 novembre 2016 sur la succession du fermier, payer le seul droit d’entrer dans les lieux n’a pas de contrepartie ; payer des éléments réellement cédés peut en avoir une.
Un arrêt plus récent, un autre objet. Le 2 juillet 2026, à propos du fermage d’un centre équestre, la Cour de cassation a jugé indu le dépôt de garantie perçu par le bailleur, même restituable, le statut du fermage énumérant limitativement les remises d’argent permises. Les deux arrêts ne se contredisent pas : un dépôt de garantie n’est le prix d’aucun élément transmis. Lus ensemble, ils conduisent à retenir qu’une somme versée hors des cas prévus par le statut est indue, sauf dans la mesure où elle rémunère, à leur valeur, des éléments réellement cédés.
Le savoir-faire se décrit avant de se chiffrer. L’hypothèse de la cour d’appel, que la Cour de cassation n’a pas discutée, et le résumé publié (de réelles méthodes, un savoir-faire spécifique) donnent des repères de travail : des méthodes propres au cédant, dont la connaissance n’est pas directement accessible au public. Le rapport inventorie ce que la convention mentionne et ce qui a été transmis : procédures écrites, accompagnement par le cédant, installations adaptées, données de rendement. Il sépare ce que tout exploitant du secteur connaît ou peut apprendre de ce qui tient à l’exploitation et procure à l’entrant un avantage mesurable.
Une évaluation à la date de la cession. L’expert retient comme date de valeur celle de la convention, ici le 6 mars 1984, l’arrêt ne tranchant pas ce point. L’évaluation est rétrospective : convention, comptes, rendements et marché de l’époque. Pour un savoir-faire, la comparaison directe est rarement possible ; l’expert raisonne par la méthode par le revenu, sur la marge supplémentaire procurée à l’entrant tant que l’avantage subsiste, et la recoupe par le coût d’acquisition de la même maîtrise : formation, essais, récoltes perdues (Charte de l’expertise en évaluation immobilière, 6e édition, novembre 2025, Titre III, ch. 2). Aucune méthode n’étant universelle (Titre III, ch. 8), le rapport justifie son choix.
Additionner, puis comparer. Pour le matériel, les stocks ou le cheptel repris, le texte fixe lui-même la mesure : la valeur vénale. Le rapport additionne la valeur de chaque élément réellement cédé et la compare à la somme payée ; l’écart mesure ce qui peut être restitué, l’action n’étant ouverte, pour les biens mobiliers repris, que si la somme versée excède leur valeur vénale de plus de 10 % (article L. 411-74, dans sa rédaction actuelle). Ce prix de reprise ne se confond pas avec l’indemnité du preneur sortant pour ses améliorations, régie par d’autres règles : voir l’arrêt du même jour sur l’indemnité limitée aux améliorations amorties.
Ce que l’expert en retient
- Méthodes de culture et savoir-faire ne peuvent être écartés des éléments cessibles sans rechercher en quoi ils ne pourraient pas l’être.
- Le rapport inventorie les éléments cédés, matériels et immatériels, et distingue ce qui était propre au cédant de ce que tout exploitant pouvait connaître.
- L’expert évalue chaque élément à la date de la cession, l’arrêt ne fixant pas la date de valeur : par le revenu supplémentaire ou le coût évité pour le savoir-faire, à la valeur vénale pour les biens mobiliers.
- L’écart entre la somme payée et la valeur des éléments réellement cédés mesure ce qui peut être restitué ; pour les biens mobiliers, l’action suppose que la somme versée dépasse leur valeur vénale de plus de 10 %.
- Le prix de reprise ne se confond ni avec l’indemnité du preneur sortant, ni avec une valeur du bail, qui n’en a pas en lui-même.
Pour aller plus loin
La page Valeur vénale décrit la mission, son déroulement et son tarif. Le guide Produire une expertise en justice : quel format choisir ? et les termes valeur vénale, date de valeur et pas-de-porte du lexique complètent cet article. Deux autres arrêts publiés de l’automne 2016 en bail rural sont commentés à part : Indemnité du preneur sortant : le coût amorti, pas la plus-value et Succession du fermier : l’exploitation évaluée hors du foncier. Sur le même thème : Fermage d’un centre équestre : la clause globale est illicite et Fermage renouvelé : les bâtiments irréguliers du preneur exclus. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Une somme versée à l'entrée dans une exploitation agricole, et sa contrepartie discutée ?
J'inventorie ce qui a réellement été cédé lors du changement d'exploitant, matériel, améliorations, méthodes, et j'établis la valeur de chaque élément à la date de la cession, pour que le juge distingue la contrepartie réelle de la somme indue.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
