Deux arrêts publiés de l’automne 2025 tracent la frontière entre deux règles de l’enclave. La première, à l’article 684 du Code civil : quand l’enclave résulte de la division d’un fonds, le passage ne peut être demandé que sur les terrains issus de cette division. La seconde, à l’article 685 : l’assiette du passage se détermine par trente ans d’usage continu. Le 20 novembre 2025, la Cour applique strictement la première, même si l’enclave existait déjà avant que les parcelles ne soient réunies, et même si les parcelles enclavées ont été revendues depuis sans qu’un passage ait été organisé. Le 2 octobre 2025, elle fait prévaloir la seconde : un chemin utilisé depuis trente ans sur un fonds étranger à la division fixe l’assiette, et l’article 684 ne s’applique plus. Dans les deux cas, c’est le fonds servant qui change, et avec lui le débiteur de l’indemnité et son montant.
Enclave née d’une division : le passage se prend sur le fonds divisé
En 1999, un couple réunit par deux achats cinq parcelles formant un fonds unique, desservi par l’une d’elles. En 2013, il vend les deux parcelles qui donnent accès à la voie publique et conserve les trois autres, désormais enclavées. En 2017, il vend ces trois parcelles à une société, qui assigne un voisin étranger à toute l’histoire pour obtenir un passage sur son fonds. La cour d’appel de Bordeaux refuse : l’enclave vient de la vente de 2013, et le passage se prend sur les parcelles vendues alors.
La Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 20 novembre 2025, n° 24-17.240, publié au bulletin). « Lorsque l’état d’enclave de certaines parcelles est la conséquence directe de la division d’un fonds unique alors non enclavé, un passage ne peut être établi que sur les parcelles du fonds divisé, peu important que la division ait pour effet de reconstituer un état d’enclave de certaines parcelles qui préexistait à la constitution de ce fonds unique. » Et « la circonstance que les parcelles devenues enclavées soient par la suite vendues, sans qu’ait été préalablement reconnu ou aménagé un droit de passage sur les parcelles issues de la division, ne fait pas obstacle à l’application de l’article 684 ». Le voisin est hors de cause ; l’acquéreur de 2017 doit se retourner vers les parcelles vendues en 2013.
Trente ans d’usage : l’assiette prescrite l’emporte sur la division
Une propriétaire accède à la voie publique par un chemin traversant la parcelle de ses voisines depuis des décennies. Celles-ci le contestent. La cour d’appel de Bordeaux juge que l’enclave résulte d’une division et que le passage doit donc être créé sur le fonds issu de cette division, celui d’une autre voisine, quel que soit l’usage trentenaire du chemin ; elle désigne un consultant pour fixer l’assiette et le préjudice de cette voisine.
La Cour de cassation casse (Cass. 3e civ., 2 octobre 2025, n° 24-12.678, publié au bulletin) : « la détermination de l’assiette d’un passage par trente ans d’usage continu rend inapplicables les dispositions de l’article 684 du code civil, de sorte que, si l’état d’enclave d’un fonds résulte d’une division, l’assiette du passage permettant son désenclavement est celle acquise par prescription trentenaire, même si elle est située sur des fonds non issus de la division ». Elle casse aussi pour défaut d’examen des pièces produites sur l’usage trentenaire. Renvoi devant la cour d’appel de Toulouse.
Ce que cela change pour l’évaluation
Le droit désigne le fonds servant, l’expert chiffre ce qu’il perd. L’indemnité due par le fonds enclavé est proportionnée au dommage que le passage cause au fonds traversé : emprise du chemin, dépréciation de la parcelle coupée ou longée, gêne d’exploitation, perte d’intimité, entretien. Le montant dépend donc entièrement de l’assiette retenue. Un passage de cinq mètres le long d’une limite, sur une prairie, ne coûte pas ce que coûte un passage qui traverse un jardin devant une maison. Les deux arrêts déplacent l’assiette d’un fonds à un autre ; ils déplacent avec elle l’indemnité et son débiteur, ce que l’article sur l’indemnité due par chaque fonds désenclavé avait déjà montré sous un autre angle.
Vendre en divisant, sans organiser le passage, détruit de la valeur. Le vendeur de 2013 a cédé les parcelles d’accès et gardé les parcelles enclavées sans se réserver de passage. Quatre ans plus tard, il les a vendues à une société qui découvre qu’elle doit obtenir son passage des acquéreurs de 2013, et non du voisin le plus commode. Une parcelle enclavée sans passage organisé se vend avec une décote qui reflète le coût, l’aléa et la durée du désenclavement ; une servitude constituée dans l’acte de division, avec son assiette et son indemnité, préserve la valeur des deux parties. L’expert qui évalue un terrain issu d’une division vérifie l’acte de division avant tout.
L’usage trentenaire, une preuve à documenter. Le second arrêt casse aussi parce que la cour d’appel n’avait pas examiné les pièces sur l’usage du chemin : attestations, procès-verbaux, actes anciens, plans cadastraux. Trente ans d’usage se prouvent par des documents datés ; l’expert qui visite les lieux relève l’état du chemin, son ancienneté visible, les ouvrages, les photographies aériennes anciennes, et les joint au rapport.
La mission de consultant. La cour d’appel de Bordeaux avait confié à un consultant le soin de rechercher la meilleure assiette et de déterminer le préjudice du fonds servant. C’est une mission type de l’expert en évaluation : comparer les tracés possibles, le plus court et le moins dommageable selon l’article 683, chiffrer pour chacun la dépréciation du fonds traversé, et présenter un tableau qui permette au juge de choisir. La cassation remet cette mission sur un autre fonds, avec un autre tracé et un autre chiffre.
Pour l’acquéreur d’une parcelle enclavée. Avant d’acheter, il faut savoir d’où vient l’enclave : d’une division récente, et alors le passage se prend sur les parcelles sœurs, quel que soit leur propriétaire actuel ; ou d’un usage ancien, et alors l’assiette est celle qu’on a toujours empruntée. La réponse commande le coût du désenclavement, donc le prix.
Ce que l’expert en retient
- Quand l’enclave résulte de la division d’un fonds, le passage se prend sur les parcelles issues de la division, même si l’enclave préexistait à la réunion des parcelles et même après revente.
- Trente ans d’usage continu fixent l’assiette du passage et écartent la règle de la division, même sur un fonds étranger à celle-ci.
- L’indemnité se chiffre sur le fonds servant désigné par le droit : emprise, dépréciation, gêne, selon l’assiette retenue.
- Une division sans servitude organisée déprécie les parcelles enclavées ; l’acte de division se lit avant toute évaluation.
- L’usage trentenaire se prouve par des pièces datées, que le rapport rassemble.
Pour aller plus loin
La page Préjudices immobiliers décrit la mission, son délai et son tarif. Les termes moins-value, perte de jouissance et prejudice immobilier du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Enclave : chaque fonds désenclavé doit sa propre indemnité au fonds servant et Expropriation : la servitude refusée n’efface pas la dépréciation. Les arrêts sont consultables sur Légifrance : n° 24-17.240 et n° 24-12.678.
Et maintenant
Une parcelle enclavée, un passage à fixer, et une indemnité à chiffrer pour le fonds traversé ?
J'établis la moins-value du fonds servant selon l'assiette retenue, emprise, gêne, dépréciation, et la valeur de la parcelle désenclavée, pour l'accord entre voisins ou pour le tribunal.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
