Une expropriation par le département des Alpes-Maritimes laisse aux propriétaires des parcelles désormais enclavées. Le département propose une convention de servitude de passage ; les expropriés la refusent et demandent une indemnité pour dépréciation du surplus. La cour d’appel la leur refuse, précisément parce qu’ils ont refusé la servitude. La Cour de cassation casse le 13 novembre 2025 : les indemnités d’expropriation sont fixées en euros, et le préjudice de dépréciation du surplus « ne peut être réparé en nature qu’avec leur accord ». L’exproprié choisit ; s’il refuse la réparation en nature, le juge doit chiffrer.
Les faits
Des propriétaires, personnes physiques et sociétés civiles immobilières représentées par leur liquidateur amiable, sont expropriés par le département des Alpes-Maritimes. Une partie de leurs parcelles reste hors emprise, mais perd son accès à la voie publique. Dès 2006, la cour d’appel de Nîmes, saisie d’une première phase du litige, avait rappelé que si la servitude destinée à permettre l’accès aux parcelles restantes « devait ne plus recueillir leur accord », les expropriés seraient fondés à saisir la juridiction de l’expropriation pour voir statuer sur l’indemnité de dépréciation du surplus.
Les expropriés refusent la convention de servitude perpétuelle proposée par le département. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, le 30 novembre 2023, rejette leurs demandes d’indemnités de clôture et de dépréciation du surplus, au motif qu’ils ont refusé de signer la convention, et ordonne une expertise sur les indemnités de dépossession.
La décision
La troisième chambre civile casse (Cass. 3e civ., 13 novembre 2025, n° 24-11.112), au visa des articles L. 321-1 et L. 322-12 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Elle écarte d’abord l’irrecevabilité opposée par l’expropriant : le moyen est de pur droit, et les expropriés avaient soutenu en appel qu’« à moins que le département ne leur consente une véritable servitude de passage, il devra au moins une indemnité de dépréciation ».
Sur le fond : « Aux termes du premier de ces textes, les indemnités doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. Selon le second, les indemnités sont fixées en euros. En application de ces textes, le préjudice résultant de la dépréciation du surplus lié à la perte d’accès à la voie publique dont les expropriés bénéficiaient avant l’expropriation ne peut être réparé en nature qu’avec leur accord. »
En se fondant « sur l’engagement de l’expropriant de consentir une servitude de passage destinée à réparer en nature le préjudice subi par les expropriés, qui s’y opposaient », la cour d’appel a violé ces textes. L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Nîmes sur ce seul point.
Ce que cela change pour l’évaluation
La dépréciation du surplus est un poste à part entière. Quand l’expropriation ne porte que sur une partie d’une propriété, l’indemnité principale rémunère l’emprise, et la dépréciation du surplus compense la perte de valeur des parcelles restantes du fait de l’expropriation : forme moins commode, surface réduite sous un seuil de constructibilité, façade perdue, et ici enclavement. Le juge de l’expropriation doit l’indemniser en euros. Une servitude de passage offerte par l’expropriant est une réparation en nature ; elle n’est possible qu’avec l’accord de l’exproprié, qui reste libre de préférer l’argent.
Ce que vaut une parcelle enclavée. La méthode est celle de la différence : valeur du surplus avant l’expropriation, avec son accès, et valeur après, sans accès. Pour un terrain agricole, l’enclavement réduit la valeur locative et la valeur vénale ; pour un terrain constructible, il peut faire tomber la constructibilité elle-même, puisqu’un permis suppose un accès suffisant. Le rapport chiffre les deux valeurs avec des comparables du secteur et, en contrôle, le coût d’une désenclave : achat d’une bande de passage, aménagement d’un chemin, indemnité qu’un voisin exigerait pour une servitude légale de l’article 682 du Code civil.
La servitude a elle-même une valeur. Lorsque l’exproprié accepte la réparation en nature, la servitude proposée doit être comparée à la situation antérieure : largeur, tracé, entretien, caractère perpétuel, opposabilité aux futurs propriétaires. Si elle rétablit un accès moins bon que celui perdu, une dépréciation résiduelle subsiste et se chiffre. Un accord sur une servitude n’exclut donc pas toute indemnité ; il en réduit l’assiette.
Les demandes à formuler dès le mémoire. L’affaire montre aussi l’importance des écritures : c’est parce que les expropriés avaient demandé « au moins une indemnité de dépréciation » en appel que leur moyen a été jugé recevable. Dans un dossier d’expropriation partielle, le mémoire chiffre séparément l’emprise, la dépréciation du surplus, la clôture à reconstituer et le remploi, chaque poste avec sa méthode.
La date de référence. Comme pour l’indemnité principale, la consistance et l’usage du surplus s’apprécient à la date de référence, et sa valeur à la date de la décision de première instance. Le rapport le précise, parce qu’un surplus dont l’usage a changé entre-temps ne s’évalue pas comme il l’était.
Ce que l’expert en retient
- La dépréciation du surplus lié à la perte d’accès est indemnisée en euros ; la réparation en nature par une servitude suppose l’accord de l’exproprié.
- La méthode est la différence entre la valeur du surplus avec accès et sa valeur sans accès, contrôlée par le coût d’un désenclavement.
- Une servitude acceptée se compare à l’accès perdu ; une dépréciation résiduelle reste indemnisable.
- Chaque poste, emprise, surplus, clôture, remploi, se chiffre séparément dans le mémoire, avec sa méthode.
- Consistance à la date de référence, valeur à la date du jugement : les deux dates figurent dans le rapport.
Pour aller plus loin
La page Expropriation et préemption décrit la mission, son délai et son tarif. Les termes dépréciation du surplus et indemnité principale du lexique et le guide Mon commerce est exproprié complètent cet article. Sur le même thème : Servitude de passage et enclave : une indemnité par fonds dominant et Expropriation : conclusions tardives en appel et indemnité de remploi. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
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