Un établissement public foncier exproprie les terrains d’une entreprise de récupération de déchets et de commerce de métaux, activité soumise au régime des installations classées. Pour fixer l’indemnité d’éviction, tout dépend d’une question : l’activité peut-elle être transférée ailleurs, ou l’expropriation la fait-elle cesser ? La cour d’appel juge le transfert possible en s’appuyant sur des annonces d’agences immobilières produites par l’expropriant. La Cour de cassation casse le 9 octobre 2025 : le juge devait rechercher si ces sites étaient compatibles avec le classement de l’installation et le plan local d’urbanisme de chacun d’eux. La preuve du transfert ne se fait pas avec des petites annonces, et l’écart d’indemnité entre les deux hypothèses est considérable.
Les faits
Une société exploite sur des terrains expropriés au profit de l’établissement public foncier de Provence-Alpes-Côte d’Azur une activité réglementée de récupération de déchets triés, de commerce de gros de déchets de métaux et de commerce de véhicules automobiles, soumise au régime des installations classées pour la protection de l’environnement. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, le 27 juin 2024, fixe les indemnités d’éviction en retenant que l’activité est transférable.
La société évincée avait soutenu le contraire, pièces à l’appui : ses démarches auprès de nombreuses agences immobilières étaient restées vaines, et les sites de remplacement invoqués par l’expropriant n’étaient pas adaptés. L’un était incompatible avec les contraintes du plan local d’urbanisme pour les installations classées et n’était plus disponible ; un autre se trouvait dans une zone interdisant les installations classées soumises à un plan de prévention des risques technologiques, et n’était offert qu’en bail précaire de vingt-quatre mois ; un troisième exigeait une opération d’aménagement d’ensemble et était inutilisable en l’état ; le dernier n’était pas localisé et se situait sur un terrain agricole. La cour d’appel avait répondu que les propositions de l’expropriant « démontrent le contraire » et « ne sont pas très éloignées de son site actuel ». Elle avait aussi statué au visa d’un seul mémoire du 27 octobre 2023, sans tenir compte d’un mémoire complémentaire déposé le 13 mai 2024.
La décision
La troisième chambre civile casse en toutes ses dispositions (Cass. 3e civ., 9 octobre 2025, n° 24-18.168), sur deux moyens.
Sur la procédure, au visa des articles 455 du Code de procédure civile et R. 311-26 du Code de l’expropriation : si l’appelant doit déposer ses conclusions dans les trois mois de la déclaration d’appel, « des conclusions déposées au-delà de ce délai peuvent être recevables si elles ne contiennent que des éléments en réplique au mémoire de l’expropriant et du commissaire du gouvernement ». La cour d’appel, qui n’a ni déclaré irrecevable ni visé le mémoire complémentaire, et dont les motifs ne montrent pas qu’elle l’a pris en considération, a violé ces textes.
Sur le fond, au visa de l’article L. 321-1 du Code de l’expropriation : « les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ». Pour retenir que l’activité est transférable, l’arrêt s’était fondé sur des propositions de sites de remplacement « consistant en des annonces d’agences immobilières ». En se déterminant ainsi, « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la société évincée ne rapportait pas la preuve que les sites proposés par l’EPF n’étaient pas adaptés à son activité au regard des contraintes juridiques résultant de son classement en ICPE et du PLU applicable à chacun de ces sites, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ». Renvoi devant la cour d’appel de Nîmes.
Ce que cela change pour l’évaluation
Transfert ou cessation : deux indemnités sans commune mesure. Si l’activité est transférable, l’indemnité d’éviction couvre les frais de déménagement et de réinstallation, la perte d’exploitation pendant le transfert, la perte de clientèle liée au déplacement et le trouble commercial. Si elle ne l’est pas, l’expropriation fait disparaître le fonds, et l’indemnité en couvre la valeur, à quoi s’ajoutent les licenciements et les frais de liquidation. Pour une entreprise de recyclage, le premier chiffrage se compte en centaines de milliers d’euros, le second en valeur de fonds. L’arrêt rappelle que ce choix ne se fait pas sur des impressions de proximité.
La preuve du site de remplacement. Une annonce d’agence prouve qu’un terrain est à louer ou à vendre, pas qu’une installation classée peut s’y implanter. Pour cela, il faut lire le règlement du plan local d’urbanisme de la zone, vérifier si les installations classées y sont admises et sous quelles conditions, examiner les servitudes, les périmètres de risques technologiques, la desserte, la surface disponible, la durée du titre d’occupation proposé, et estimer le délai d’obtention de l’autorisation environnementale. Un bail précaire de vingt-quatre mois ne fait pas un site de remplacement pour une activité qui exige une autorisation lourde.
Ce que fait le rapport de l’expert. Il dresse la liste des sites proposés par l’expropriant et de ceux recherchés par l’évincé ; pour chacun, il documente le zonage, le régime des installations classées et les autres contraintes, et conclut à la compatibilité ou non. Puis il chiffre les deux scénarios, ou celui qui reste : coût du transfert détaillé poste par poste, ou valeur du fonds établie par les méthodes usuelles pour ce type d’activité, avec ses stocks, son matériel, ses autorisations et sa clientèle. Le juge de l’expropriation attend cette démonstration concrète ; c’est précisément ce qui manquait à l’arrêt cassé.
Les écritures comptent aussi. Le second enseignement est procédural : un mémoire complémentaire déposé en réplique après le délai de trois mois est recevable, et la cour doit le traiter. Pour un dossier d’expropriation, cela signifie que les éléments nouveaux obtenus après le mémoire initial, réponses d’agences, courriers de l’administration, rapport d’expert privé, peuvent encore être versés en réplique, à condition de répondre aux écritures adverses.
Le rôle du commissaire du gouvernement. Dans ces litiges, le commissaire du gouvernement dépose ses propres évaluations. Le mémoire de l’évincé y répond point par point ; l’expert privé qui l’assiste prépare cette réponse, notamment sur la question du transfert, qui conditionne tout le reste.
Ce que l’expert en retient
- Le caractère transférable d’une activité expropriée se prouve site par site, au regard du plan local d’urbanisme et du régime des installations classées ; des annonces d’agences ne suffisent pas.
- Transfert et cessation appellent deux chiffrages différents : frais et trouble commercial d’un côté, valeur du fonds de l’autre.
- Le rapport documente chaque site proposé, conclut à la compatibilité, puis chiffre le scénario retenu poste par poste.
- Un mémoire en réplique déposé après le délai de trois mois reste recevable ; le juge doit le prendre en considération.
- La réponse au commissaire du gouvernement se prépare avec l’expert, en commençant par la question du transfert.
Pour aller plus loin
La page Expropriation et préemption décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Mon commerce est exproprié et les termes indemnité de transfert et commissaire du gouvernement du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Expropriation d’une construction irrégulière et Expropriation : trois arrêts récents de la Cour de cassation. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
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J'établis si le transfert est réellement possible, site par site, au regard du zonage et de vos autorisations, puis je chiffre l'indemnité qui en découle : frais de transfert et trouble commercial, ou valeur du fonds si l'activité cesse.
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