Un propriétaire bailleur exproprié ne perd pas seulement ses biens : tant qu’il n’a pas racheté et reloué un bien équivalent, il ne perçoit plus de loyers. Quand ce poste n’a pas été réclamé devant le premier juge, peut-il l’être pour la première fois devant la cour d’appel ? Par un arrêt publié du 9 avril 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation répond oui : cette demande est l’accessoire de la demande d’indemnité principale. Pour l’expert, c’est un poste à part entière, à chiffrer et à justifier comme la valeur du bien.
Les faits
Un propriétaire est exproprié de lots de copropriété qui lui appartiennent, au profit de deux opérateurs de Montpellier : une société d’aménagement et un établissement public.
Par un arrêt du 15 mars 2024, la cour d’appel de Montpellier fixe les indemnités de dépossession dues à l’exproprié et lui alloue notamment une indemnité pour perte de revenus locatifs. Cette demande était formée pour la première fois en appel. Selon les termes de l’arrêt d’appel reproduits par le pourvoi, la cour l’a jugée recevable comme « une demande accessoire à la demande principale d’indemnisation du préjudice résultant de la dépossession ». L’arrêt de la Cour de cassation ne précise ni le nombre ni la nature des lots, ni le montant des indemnités fixées.
Les deux expropriants se pourvoient en cassation. Leur second moyen (argument de cassation) invoque l’article 566 du Code de procédure civile, qui ne permet d’ajouter aux prétentions soumises au premier juge que « les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire » : selon eux, la réparation d’une perte de revenus locatifs n’est pas l’accessoire d’une demande d’indemnité d’expropriation.
La décision
La Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 9 avril 2026, n° 24-15.296, publié au bulletin). Le premier moyen est écarté sans motivation spéciale (article 1014, alinéa 2, du Code de procédure civile).
Sur le second moyen, la Cour énonce : « La demande d’indemnité pour perte de revenus locatifs, pendant la durée nécessaire à l’exproprié pour acquérir un autre bien et le donner à bail, qui poursuit la même fin d’indemnisation du préjudice résultant de l’expropriation, est l’accessoire de la demande d’indemnité principale de dépossession. » Elle en déduit : « Il en résulte qu’une telle demande, formée pour la première fois en appel, est recevable. »
En principe, les parties ne peuvent pas soumettre à la cour d’appel de prétentions nouvelles (article 564 du Code de procédure civile) ; l’article 566 admet toutefois celles qui sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des demandes faites en première instance. La Cour range la perte de revenus locatifs parmi les accessoires de l’indemnité principale, parce qu’elle tend au même but : réparer le préjudice né de l’expropriation.
La portée de l’arrêt a deux limites. La perte visée est celle du temps nécessaire pour acquérir un autre bien et le louer. Et, sur le second moyen, la Cour ne statue que sur la recevabilité : elle ne se prononce ni sur le bien-fondé de ce chef de préjudice au regard de l’article L. 321-1 du Code de l’expropriation, qui impose de couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain, ni sur son montant. Le contenu du premier moyen n’est pas reproduit dans l’arrêt.
Deux autres arrêts récents de la même chambre tranchent des points distincts, l’un sur l’emprise partielle (Expropriation partielle : on qualifie la parcelle, pas l’emprise), l’autre sur une dépollution déduite de l’indemnité (Dépollution déduite puis non réalisée : l’exproprié peut agir).
Ce que cela change pour l’évaluation
Un poste distinct de la valeur et du remploi. L’indemnité principale paie le bien : la Charte de l’expertise en évaluation immobilière la décrit comme aussi proche que possible de la valeur vénale du bien dans son état d’occupation, accompagnée d’indemnités accessoires qui couvrent tous les éléments du dommage subi (6e édition, novembre 2025, Titre III, § 1.20). L’indemnité de remploi couvre les frais d’acquisition d’un bien de remplacement : droits de mutation, frais d’acte, honoraires. La perte de revenus locatifs indemnise autre chose, la période pendant laquelle l’exproprié ne perçoit plus de loyer. Le rapport présente ces postes séparément, chacun avec ses pièces, sans double compte ni oubli. La Cour a de même jugé que l’enclavement d’un garage conservé n’était pas couvert par l’indemnité de remploi (Expropriation : l’enclavement du garage conservé s’indemnise).
Un loyer net, une durée justifiée. Le loyer de départ est celui que l’exproprié percevait réellement, établi par les baux et les quittances. Le rapport raisonne en revenu net : il déduit les charges non récupérables que le propriétaire cessera de supporter une fois dépossédé. La durée reprend la formule de l’arrêt, le temps nécessaire pour acquérir un autre bien et le donner à bail, et se décompose en étapes que des références locales permettent d’étayer : recherche d’un bien comparable, délai entre l’avant-contrat et l’acte, remise en état éventuelle, puis vacance avant la première location. Une durée non justifiée s’expose à la même discussion qu’un pourcentage sans références.
À titre d’illustration, avec des chiffres fictifs : un appartement loué 520 € par mois, sur lequel le propriétaire supporte 70 € de charges non récupérables, procure 450 € net par mois ; si les références locales justifient neuf mois pour racheter un bien comparable et le relouer, le poste ressort à 4 050 €.
Le bon moment : le premier mémoire. L’arrêt permet de rattraper en appel une demande omise en première instance, mais il ne dispense pas du calendrier de l’appel en matière d’expropriation. L’article R. 311-26 du Code de l’expropriation impose à l’appelant, puis à l’intimé (la partie adverse en appel), de déposer conclusions et pièces dans un délai de trois mois ; au-delà, seules les conclusions de pure réplique et les pièces qui les soutiennent sont admises, comme le rappelle l’arrêt du 5 février 2026 commenté dans Expropriation : le juge d’appel doit statuer sur les pièces tardives. Les deux arrêts se complètent : l’un dit quelle demande peut être ajoutée en appel, l’autre rappelle le délai de l’article R. 311-26 et oblige le juge à statuer sur la recevabilité des écritures tardives. Le plus sûr reste de chiffrer la perte de loyers dès le mémoire présenté au juge de l’expropriation ; à défaut, dans les premières conclusions d’appel.
Ce que l’expert en retient
- La perte de revenus locatifs, pendant le temps nécessaire pour racheter et relouer, est l’accessoire de l’indemnité principale : elle peut être demandée pour la première fois en appel.
- Sur le second moyen, la Cour tranche la recevabilité, non le montant : le poste se prouve comme les autres, par des pièces.
- Le rapport chiffre un loyer net, tiré des baux et des quittances, sur une durée étayée par des références du marché local.
- La perte de loyers se présente à part de l’indemnité principale et de l’indemnité de remploi, sans double compte.
- Le chiffrage figure de préférence dans le premier mémoire ; en appel, il doit respecter les délais de l’article R. 311-26.
Pour aller plus loin
La page Expropriation et préemption décrit la mission devant le juge de l’expropriation, son délai et son tarif. Le guide Situations consacré au local commercial exproprié, utile ici pour la procédure devant le juge de l’expropriation, et les termes indemnité principale, indemnité de remploi et juge de l’expropriation du lexique complètent cet article. Sur des points voisins : Expropriation partielle : on qualifie la parcelle, pas l’emprise et Dépollution déduite puis non réalisée : l’exproprié peut agir. Sur le même thème : Expropriation : le juge d’appel doit statuer sur les pièces tardives et Exproprié silencieux : le juge peut aller au-delà de l’offre. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
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Je chiffre l'indemnité principale et la perte de revenus locatifs pendant le temps nécessaire pour racheter et relouer, à partir des baux, des quittances et du marché local. Le rapport présente chaque poste avec ses pièces, pour un mémoire devant le juge de l'expropriation ou la cour d'appel.
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