Mon local commercial est exproprié : quelle indemnité pour mon fonds ?

Une ligne de tramway, une voirie, une zone d’aménagement : le projet a été déclaré d’utilité publique et votre commerce se trouve sur l’emprise, en totalité ou pour une partie de la parcelle. Vous avez reçu, ou vous allez recevoir, une offre d’indemnité de la collectivité, avec un chiffre qui ne correspond pas à ce que vous perdez. Ce guide décrit la procédure telle que la vit un commerçant, les règles du Code de l’expropriation qui déterminent ce qui est indemnisable, et ce qu’un rapport d’évaluation apporte au mémoire que votre avocat déposera devant le juge de l’expropriation.

Ce qui se passe concrètement

La procédure se déroule en deux phases. La phase administrative commence par une enquête publique, puis la déclaration d’utilité publique. Une enquête parcellaire identifie ensuite les parcelles et leurs propriétaires ; c’est à ce moment que les locataires et occupants doivent être signalés et se faire connaître. L’arrêté de cessibilité désigne les biens à exproprier.

La phase judiciaire commence par l’ordonnance d’expropriation, qui transfère la propriété à l’expropriant. Celui-ci notifie ses offres d’indemnité au propriétaire et aux occupants. Chacun dispose d’un délai pour répondre et faire connaître ses prétentions. À défaut d’accord, l’expropriant ou l’exproprié saisit le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire. L’expropriant dépose un mémoire ; l’exproprié répond par un mémoire en réponse, chiffré et accompagné de ses pièces. Le commissaire du Gouvernement, qui est le directeur départemental des finances publiques ou son représentant, donne son avis. Le juge se transporte sur les lieux, tient audience et rend un jugement qui fixe les indemnités. L’appel est possible. La prise de possession n’intervient qu’après paiement ou consignation des indemnités.

Pour un commerçant, deux situations existent. L’éviction totale : le fonds disparaît ou doit être transféré. L’éviction partielle : une partie des locaux, du parking ou du terrain est prise, et l’activité continue dans le reste, souvent amoindrie.

Ce que dit le droit

Le principe. Les indemnités couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation (article L. 321-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique).

Les dates. Les biens sont estimés d’après leur consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation (article L. 322-1), et d’après leur usage effectif à la date de référence, en principe un an avant l’ouverture de l’enquête publique ; les changements de valeur provoqués par l’annonce de l’opération ne sont pas pris en compte (article L. 322-2). En cas d’emprise partielle, la qualification s’apprécie au regard de la parcelle entière (Cass. 3e civ., 6 mars 2025, n° 23-22.427).

Le fonds de commerce. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière précise que le locataire titulaire d’un bail commercial a droit à une indemnité « dont les modalités sont établies sur des bases comparables à celles d’une indemnité d’éviction » (6e édition, novembre 2025, Titre III, §1.20 ; voir aussi §1.19) : valeur du fonds s’il disparaît, valeur du droit au bail s’il peut être transféré, plus les accessoires. La valeur du fonds se détermine suivant les usages de la profession, comme en matière de bail commercial (article L. 145-14 du Code de commerce).

Le remploi. L’indemnité de remploi couvre les frais de toute nature exposés pour acquérir un bien de remplacement (article R. 322-5).

Le trouble commercial. L’exploitant évincé peut demander réparation du trouble commercial consécutif à l’expropriation dès lors qu’il est distinct du préjudice indemnisé par la valeur du fonds et le remploi ; en cas d’éviction partielle, ce trouble peut affecter l’activité poursuivie hors emprise, à charge pour l’exploitant d’en rapporter la preuve (Cass. 3e civ., 4 juillet 2024, n° 23-15.027).

Les limites. Seul est indemnisé le préjudice reposant sur un droit juridiquement protégé (Cass. 3e civ., 15 février 2024, n° 22-16.460). Le juge statue dans la limite des prétentions des parties ; si l’exproprié ne répond pas, il fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose, sans dépasser la proposition du commissaire du Gouvernement (article R. 311-22 ; Cass. 3e civ., 9 octobre 2025, n° 24-12.637). Une demande accessoire, comme une perte de revenus locatifs, peut être formée pour la première fois en appel (Cass. 3e civ., 9 avril 2026, n° 24-15.296).

Ce que change un rapport d’expertise

Le rapport identifie d’abord ce qui est pris : les murs, le bail, le fonds, une partie seulement. Il vérifie que chaque élément repose sur un droit protégé, permis et autorisations à l’appui. Il qualifie ensuite le fonds, transférable ou non, et chiffre l’indemnité principale : valeur du fonds par les méthodes croisées du chiffre d’affaires, de l’excédent brut d’exploitation retraité et des cessions comparables, ou valeur du droit au bail. En cas d’éviction partielle, il évalue le fonds avant et après, et la différence constitue la valeur partielle perdue.

Il chiffre ensuite chaque accessoire avec sa pièce : remploi selon le barème, déménagement et réinstallation sur devis, trouble commercial à partir des comptes, réorganisation, perte de stationnement ou de surface d’exposition. Il analyse l’offre de l’expropriant et l’avis du Domaine, et présente un calcul fermé, référence par référence, que le juge peut suivre. Ce rapport est annexé au mémoire en réponse rédigé par l’avocat, et j’assiste au transport sur les lieux pour répondre au juge et au commissaire du Gouvernement.

Ce qu’il ne fait pas : il n’interrompt aucun délai de procédure, il ne peut pas faire indemniser ce qui ne repose sur aucun droit, et il ne remplace pas l’avocat pour le mémoire et l’audience.

Un exemple chiffré

Un commerce de cycles à Brest, propriétaire de son fonds et locataire de ses locaux. Le prolongement d’une ligne de transport prend 40 % de la parcelle : le parking clientèle et l’atelier de réparation. Le magasin reste hors emprise. L’expropriant offre 60 000 € de valeur partielle du fonds, 6 000 € de remploi, et rien pour le reste.

Le rapport évalue le fonds avant l’opération à 300 000 €, sur un chiffre d’affaires de 600 000 € et un excédent brut d’exploitation retraité de 80 000 €. Sans parking ni atelier, le chiffre d’affaires prévisible baisse d’un quart et l’atelier, qui représente 40 % de la marge, doit être relogé : le fonds après opération est évalué à 180 000 €. Valeur partielle perdue : 120 000 €. Remploi selon le barème : 1 000 € sur les premiers 5 000 €, 1 500 € sur les 10 000 suivants, 10 500 € sur le reste, soit 13 000 €. Réinstallation de l’atelier dans un local voisin, sur devis : 30 000 €. Trouble commercial pendant six mois de travaux et de réorganisation, établi à partir des comptes et distinct des postes précédents : 25 000 €. Total : 188 000 €, contre 66 000 € offerts.

Le rapport écarte en revanche une extension de l’atelier construite sans déclaration préalable, que le commerçant souhaitait faire indemniser : elle ne repose sur aucun droit protégé.

Les erreurs fréquentes

• Ne pas répondre aux offres ni déposer de mémoire, ce qui limite le juge à la proposition du commissaire du Gouvernement.
• Ne pas se faire connaître de l’expropriant lors de l’enquête, quand on est locataire.
• Réclamer l’indemnisation d’une construction sans autorisation.
• Présenter le trouble commercial comme un pourcentage forfaitaire, sans comptes ni devis, alors que la preuve incombe à l’exploitant.
• Compter deux fois le même préjudice, dans la valeur du fonds puis dans le trouble commercial.

Ce qu’il faut réunir

• Avis d’enquête, déclaration d’utilité publique, arrêté de cessibilité, ordonnance d’expropriation.
• Offres de l’expropriant et, si vous l’avez, l’avis du Domaine.
• Bail et avenants, ou titre de propriété.
• Trois derniers bilans, chiffre d’affaires mensuel, détail par activité.
• Plans avec le tracé de l’emprise, permis et autorisations des constructions.
• Devis de déménagement, de réinstallation, de travaux.
• Photographies datées de l’état des lieux avant travaux.
• Contrats de travail et registre du personnel.

Délai et prix

La prestation est décrite sur la page Expropriation et préemption. Le rapport est remis en trois semaines, délai adaptable au calendrier de la procédure. Il est facturé au temps passé, 65 € l’heure, le plus souvent à partir de 975 € (15 h) hors déplacement, compté 65 € par heure entamée depuis PONT-L’ABBÉ. L’assistance au transport sur les lieux et les notes complémentaires en cours de procédure font l’objet d’un devis distinct. Acompte de 50 %, TVA non applicable (article 293 B du CGI). La grille figure sur la page Tarifs.