Une expropriation n’emporte parfois qu’une partie des locaux d’un commerce : l’exploitant perd une fraction de son fonds et continue de travailler dans ce qui reste hors de l’emprise, c’est-à-dire hors de la partie expropriée. La valeur de la partie perdue est indemnisée, et l’exploitant perçoit l’indemnité de remploi, qui couvre les frais d’acquisition d’un bien de remplacement. Mais l’activité amputée peut elle aussi en souffrir, et la cour d’appel de Versailles refusait de réparer ce préjudice faute de transfert d’activité. L’arrêt publié de la troisième chambre civile du 4 juillet 2024 casse : ce préjudice distinct est indemnisable, à condition que l’exploitant le prouve.
Les faits
Par suite de l’expropriation, à son profit, de parcelles louées à une société qui exerce une activité de vente et de réparation de véhicules, l’établissement public foncier d’Île-de-France (EPFIF) saisit le juge de l’expropriation en fixation des indemnités revenant à cette société.
L’éviction n’est que partielle : la société soutient avoir été évincée d’une partie des locaux où elle exerçait son activité, et la cour d’appel raisonne elle-même sur une perte partielle du fonds de commerce. Parmi les indemnités demandées figure un poste de trouble commercial.
La cour d’appel de Versailles, par un arrêt du 15 février 2023, infirme le jugement sur le trouble commercial et rejette la demande formée à ce titre. Elle retient qu’une telle indemnité est « due en cas de transfert d’activité pour compenser la période d’adaptation nécessaire », mais qu’elle ne l’est pas « en cas de perte partielle du fonds de commerce, faute pour l’activité évincée d’avoir vocation à reprendre ».
La société se pourvoit en cassation. Selon son moyen, l’éviction d’une partie des locaux, qui entraîne une perte partielle du fonds, « lui cause nécessairement un trouble commercial ».
La décision
La Cour de cassation casse l’arrêt sur ce point (Cass. 3e civ., 4 juillet 2024, n° 23-15.027, publié au bulletin), au visa de l’article L. 321-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, aux termes duquel « les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ».
Elle rappelle d’abord le principe : « L’exploitant évincé peut demander réparation du trouble commercial consécutif à la mesure d’expropriation, dès lors qu’il est distinct du préjudice indemnisé par l’allocation de la valeur totale du fonds et par l’indemnité de remploi. »
Puis elle le transpose à l’éviction partielle, la valeur partielle du fonds prenant la place de sa valeur totale. La cour d’appel a violé le texte, « alors que l’éviction partielle d’un fonds de commerce peut générer un préjudice affectant l’activité poursuivie par l’exploitant dans les locaux hors emprise, distinct de celui indemnisé par l’allocation de la valeur partielle du fonds et par l’indemnité de remploi, à charge pour celui-ci d’en rapporter la preuve ». La cassation est limitée à ce point, et l’affaire est renvoyée, pour y être rejugée, devant la cour d’appel de Versailles autrement composée.
La Cour écarte ainsi la lecture de la cour d’appel, qui réservait le trouble commercial au transfert d’activité. Mais elle écrit « peut générer », et non « nécessairement » comme le soutenait le pourvoi, et laisse la preuve à la charge de l’exploitant. Elle ne se prononce ni sur l’existence du préjudice en l’espèce ni sur son montant, qui relèvent de la cour d’appel chargée de rejuger l’affaire.
Ce que cela change pour l’évaluation
Trois postes distincts. En éviction partielle, l’indemnité de l’exploitant comprend notamment trois postes qui ne se recouvrent pas : la valeur partielle du fonds, soit la part de clientèle et de chiffre d’affaires qui disparaît avec l’emprise ; l’indemnité de remploi ; le préjudice subi par l’activité poursuivie hors emprise. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière établit l’indemnité du locataire commercial exproprié sur des bases comparables à celles d’une indemnité d’éviction, principale et accessoires (6e édition, novembre 2025, Titre III, § 1.20), et range le trouble commercial parmi ces accessoires (§ 1.19). L’arrêt montre qu’il ne se limite pas à l’interruption liée à un déménagement : il peut tenir à l’exploitation amputée elle-même.
Une frontière, sans double compte. Si la valeur partielle du fonds est calculée sur le chiffre d’affaires réalisé dans la surface expropriée, le trouble commercial ne peut pas reprendre ce même chiffre d’affaires. Le rapport range dans la valeur partielle ce qui disparaît avec l’emprise, et dans le trouble commercial ce qui se dégrade dans la partie conservée. Pour un garage, par exemple : un atelier réduit qui traite moins de véhicules, une surface d’exposition ou de stationnement diminuée, des accès modifiés, une réorganisation du site qui mobilise le personnel pendant plusieurs mois.
Une preuve à construire. L’arrêt ne présume rien. Le rapport compare la configuration du site avant et après l’emprise, mesure la capacité perdue par la partie conservée, s’appuie sur les comptes des derniers exercices et, si la prise de possession est intervenue, sur l’évolution constatée de l’activité. Il distingue la perturbation temporaire, le temps de la réorganisation, d’une éventuelle baisse durable de rendement, et vérifie que celle-ci n’est pas déjà comprise dans la valeur partielle. Si le chiffrage raisonne en mois d’excédent brut d’exploitation, la base est l’activité poursuivie hors emprise.
Les autres hypothèses. Si l’emprise oblige à déplacer toute l’activité, on revient au transfert : frais de réinstallation, chiffrés sans abattement pour vétusté, et trouble lié à la réinstallation. Si le transfert est impossible, la valeur totale du fonds s’indemnise, et la possibilité de transfert se prouve site par site. Du côté du propriétaire, une emprise partielle peut aussi causer au bien conservé un préjudice direct, indemnisable en plus du remploi.
D’autres points, tranchés à part. Ce que le juge peut allouer à l’exproprié qui n’a ni répondu aux offres ni produit de mémoire relève d’une règle de procédure distincte. La réparation intégrale a par ailleurs ses bornes : elle ne couvre que le préjudice reposant sur un droit juridiquement protégé.
Ce que l’expert en retient
- En éviction partielle d’un fonds, l’activité poursuivie hors emprise peut subir un préjudice indemnisable en plus de la valeur partielle du fonds et du remploi.
- Le trouble commercial n’est pas réservé au transfert d’activité.
- Ce préjudice n’est pas présumé : l’exploitant le prouve, plans, comptes et capacité perdue à l’appui.
- Le rapport sépare ce qui disparaît avec l’emprise et ce qui se dégrade dans la partie conservée, sans compter deux fois le même chiffre d’affaires.
- Le chiffrage distingue la perturbation temporaire liée à la réorganisation d’une éventuelle baisse durable de rendement de la partie conservée.
Pour aller plus loin
La page Expropriation et préemption décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Mon local commercial est exproprié : quelle indemnité pour mon fonds ? et les termes trouble commercial, indemnité de remploi et fonds de commerce du lexique complètent cet article. Sur d’autres points de l’indemnité d’expropriation : Expropriation d’une construction irrégulière : aucune indemnité et Exproprié silencieux : le juge peut aller au-delà de l’offre. Sur le même thème : Expropriation d’une activité classée : prouver le transfert et Expropriation : la réinstallation s’indemnise sans vétusté. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
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