Des propriétaires ont été expropriés au profit d’une commune ; le juge administratif annule ensuite la déclaration d’utilité publique, et l’ordonnance qui avait transféré leurs parcelles tombe avec elle, mais ces parcelles ne sont plus en état de leur être restituées. Que leur doit alors la commune, et à quelle date mesurer ce qu’ils ont perdu ? Par un arrêt publié du 30 juin 2016, la troisième chambre civile de la Cour de cassation approuve une formule précise : la valeur des biens au jour de la décision qui constate l’impossibilité de les restituer, moins l’indemnité principale perçue et les intérêts courus depuis son versement. Pour l’expert, tout part de cette date.
Les faits
Des parcelles appartenant à plusieurs propriétaires ont été transférées à la commune de Salbris par une ordonnance portant transfert de propriété. La juridiction administrative a ensuite annulé l’arrêté portant déclaration d’utilité publique qui servait de base à cette ordonnance, et l’ordonnance a été annulée par voie de conséquence. Le juge de l’expropriation a constaté que les biens n’étaient pas en l’état d’être restitués. Les propriétaires ont alors demandé à être indemnisés.
Le jugement de première instance a fixé leur indemnité à 115 802,76 €, sous déduction de la somme de 94 500 €. Par un arrêt du 10 février 2015, la cour d’appel d’Orléans infirme ce jugement : elle fixe à 442 822,74 € les dommages-intérêts dus aux propriétaires au titre de l’expropriation irrégulière d’un bien qui ne peut pas être restitué en nature, et leur alloue en outre une indemnisation de leur préjudice moral. La commune se pourvoit en cassation contre ces trois points de l’arrêt.
L’arrêt ne précise ni les dates de l’expropriation et de l’annulation, ni la nature des parcelles, ni pourquoi elles ne pouvaient plus être rendues.
La décision
La Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 30 juin 2016, n° 15-18.508, publié au bulletin). Sa réponse tient en une phrase : « la cour d’appel a exactement retenu que les propriétaires des parcelles dont le transfert de propriété a été annulé et qui ne sont pas en état d’être restituées devaient être indemnisés de la perte de la plus-value correspondant à la différence existant entre la valeur de ces biens au jour de la décision constatant l’impossibilité de les restituer et le montant de l’indemnité principale de dépossession qu’ils avaient perçue, augmentée des intérêts depuis son versement ».
L’expression « exactement retenu » indique que la Cour ne s’en remet pas à l’appréciation souveraine des juges du fond : elle contrôle la règle de calcul et la fait sienne. La réponse de la Cour ne s’appuie sur aucun texte (seul l’article 700 du code de procédure civile est visé, pour les frais de procédure). Le résumé publié avec l’arrêt rattache la solution à la restitution par équivalent, c’est-à-dire en argent, due lorsque l’ordonnance d’expropriation perd son fondement juridique.
Le pourvoi contestait aussi l’indemnisation du préjudice moral ; il est rejeté en son entier, mais les motifs de la Cour portent sur la seule mesure de la plus-value perdue.
Ce que cela change pour l’évaluation
La date de valeur est celle du constat d’impossibilité. Le premier terme est la valeur des parcelles au jour de la décision qui constate qu’elles ne peuvent pas être restituées, ici celle du juge de l’expropriation : ni au jour de l’ordonnance de transfert, ni au jour de l’annulation de la déclaration d’utilité publique, ni nécessairement au jour où l’indemnité est fixée. L’expert identifie d’abord cette décision et sa date, puis établit la valeur vénale des parcelles à cette date, avec des ventes comparables de la même période.
Le second terme : l’indemnité principale et ses intérêts. L’arrêt ne vise que l’indemnité principale de dépossession : le rapport l’isole parmi les sommes versées à l’époque, indemnité de remploi et indemnités accessoires comprises. L’arrêt fixe le point de départ des intérêts, le versement, sans en préciser ni le taux ni le terme ; le rapport détaille donc ce calcul pour qu’il puisse être ajusté.
Une restitution par équivalent. À défaut de restitution des parcelles, les propriétaires reçoivent leur valeur au jour du constat d’impossibilité, sous déduction de l’indemnité principale perçue et de ses intérêts. C’est cette différence que la Cour appelle la perte de la plus-value. Si elle est négative, la formule ne fait apparaître aucune plus-value perdue ; l’arrêt ne traite pas cette hypothèse.
L’état des parcelles, leur classement d’urbanisme et les travaux de l’expropriant. L’arrêt ne dit pas dans quel état les parcelles s’évaluent, ni si les aménagements réalisés par la commune entrent dans leur valeur. Il ne dit pas davantage quel classement d’urbanisme retenir, ni s’il faut tenir compte d’un reclassement provoqué par l’opération annulée. Le rapport expose les hypothèses retenues, signale tout reclassement lié à l’opération et chiffre à part l’incidence des travaux.
Annulation et rétrocession : deux régimes distincts. L’arrêt du 10 juillet 2025, présenté dans l’article sur la rétrocession impossible, vise une autre situation : l’expropriation reste régulière, mais le bien n’a pas reçu la destination prévue. La Cour y écarte la valeur actuelle sous déduction de l’indemnité et des intérêts, et mesure la plus-value entre l’assignation aux fins de rétrocession et la reconnaissance définitive du droit, la rétrocession n’effaçant pas le transfert. Plus récent, cet arrêt ne remet pas en cause la formule de 2016, propre au transfert privé de base légale par l’annulation. L’expert vérifie donc d’abord le fondement de la demande, qui commande les dates de valeur.
D’autres plus-values perdues, d’autres règles. D’autres arrêts tranchent la question de la plus-value perdue au regard du droit au respect des biens, garanti par l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme, et selon les faits : refus pour l’ancienne propriétaire d’un terrain préempté revendu qui avait pris l’initiative de céder (6 octobre 2016) ; indemnisation due pour un terrain délaissé que la commune avait rendu constructible et revendu sans maintenir son affectation d’intérêt général (18 avril 2019) ; refus pour une réserve foncière dont l’attente était justifiée par l’utilité publique (12 mars 2026). L’arrêt du 30 juin 2016 ne se réfère pas à ce texte : il tire les conséquences de l’annulation du transfert.
Ce que l’expert en retient
- Expropriation annulée, parcelles non restituables : la plus-value perdue est leur valeur au jour de la décision constatant l’impossibilité de les restituer, moins l’indemnité principale perçue et ses intérêts.
- Dater cette décision vient en premier : elle fixe la date de valeur, et donc la période des ventes de comparaison.
- Le rapport isole l’indemnité principale parmi les sommes perçues et détaille le calcul des intérêts, dont l’arrêt ne précise ni le taux ni le terme.
- L’état des parcelles, le classement d’urbanisme à retenir et les travaux de l’expropriant, sur lesquels l’arrêt est muet, font l’objet d’hypothèses explicites et d’un chiffrage séparé.
- Rétrocession, préemption, délaissement et réserve foncière obéissent à d’autres règles : le fondement de la demande commande la formule.
Pour aller plus loin
La page Expropriation et préemption décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Commune ou EPF : préempter à un prix qui tienne devant le juge et les termes indemnité principale, date de valeur et déclaration d’utilité publique du lexique complètent cet article. Deux autres arrêts publiés en 2016 ont chacun leur article : Cession amiable après DUP : le sous-locataire a droit à indemnité et Terrain préempté puis revendu : pas de plus-value pour le vendeur. Sur le même thème : Rétrocession impossible : la plus-value entre deux dates et Terrain délaissé revendu constructible : plus-value à indemniser. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Une expropriation annulée et des parcelles qui ne peuvent plus vous être restituées ?
J'établis la valeur des parcelles au jour de la décision qui constate l'impossibilité de les restituer, avec des références de marché de cette période, en exposant le classement d'urbanisme retenu. Le rapport présente ensuite le calcul de la plus-value perdue, indemnité principale et intérêts déduits, pour le juge ou la négociation.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
