Un bien loué, puis sous-loué par sa locataire, est cédé à l’amiable à un aménageur pour un projet déclaré d’utilité publique. L’aménageur saisit le juge de l’expropriation pour faire fixer l’indemnité d’éviction de la locataire ; la sous-locataire, qui demande la sienne, s’entend répondre que la cession a éteint ses droits. Par un arrêt publié du 16 juin 2016, la troisième chambre civile de la Cour de cassation juge au contraire que « l’extinction des droits réels et personnels existant sur le bien cédé ouvre droit à indemnisation des titulaires de ces droits ». Pour l’expert, chaque occupant dont le droit disparaît représente une indemnité distincte, chiffrée sur son propre préjudice.
Les faits
Le bien d’un propriétaire, nécessaire à la réalisation d’un projet déclaré d’utilité publique, est transféré par voie de cession amiable à la société d’aménagement Marseille Aménagement, aux droits de laquelle vient la commune de Marseille.
L’aménageur saisit le juge de l’expropriation pour faire fixer l’indemnité d’éviction revenant à la locataire du bien, une société. Une autre société intervient volontairement à l’instance, en sa qualité de sous-locataire, pour solliciter elle aussi une indemnité d’éviction.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence, par un arrêt du 5 mars 2015, rejette la demande de la sous-locataire. Elle retient que les articles L. 13-2 et R. 13-15 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ne sont pas applicables ; que le propriétaire qui a consenti une cession amiable n’est pas tenu de dénoncer ses locataires, ni l’expropriant de leur notifier la cession ; qu’il n’est pas établi que l’aménageur connaissait, lors de la cession, l’existence du contrat de sous-location consenti par la locataire ; enfin, que la cession a éteint tous les droits de la sous-locataire, qui ne peut se prévaloir de l’inobservation de ces formalités. Cet arrêt est frappé de pourvoi.
La décision
La Cour de cassation casse l’arrêt, mais seulement en ce qu’il rejette les demandes de la sous-locataire (Cass. 3e civ., 16 juin 2016, n° 15-18.143, publié au bulletin). Elle statue sur les premier et deuxième moyens réunis, au visa de l’article L. 12-2, devenu L. 222-2, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.
La Cour reproche à la cour d’appel d’avoir statué ainsi « alors que l’extinction des droits réels et personnels existant sur le bien cédé ouvre droit à indemnisation des titulaires de ces droits » : la cour d’appel, qui « a fait produire des effets à une déchéance prévue par des dispositions qu’elle avait déclarées inapplicables », « a violé le texte susvisé ».
Le raisonnement tient en deux propositions. La première est de principe : l’extinction des droits qui pèsent sur le bien cédé a pour contrepartie un droit à indemnisation, et la formule vise tous les titulaires de droits réels (sur le bien lui-même : usufruit, servitude) et personnels (nés d’un contrat : bail, sous-location, convention d’occupation), sans distinguer le locataire du sous-locataire. La seconde est de cohérence : ayant jugé inapplicables les articles L. 13-2 et R. 13-15, dont relèvent les formalités de dénonciation des locataires et de notification de la cession, la cour d’appel ne pouvait pas priver la sous-locataire de son indemnité comme si la déchéance prévue par ces textes, c’est-à-dire la perte du droit à indemnité de l’occupant qui ne s’est pas fait connaître de l’expropriant, s’appliquait.
La Cour ne fixe aucun montant : elle renvoie l’affaire devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence autrement composée, qui statuera de nouveau sur les demandes de la sous-locataire. L’arrêt ne se prononce ni sur la régularité de la sous-location au regard du bail principal, ni sur le calcul de l’indemnité.
Ce que cela change pour l’évaluation
Le prix amiable ne solde pas les droits des occupants. La cession amiable consentie après la déclaration d’utilité publique purge le bien des droits qui le grevaient. L’arrêt du 23 septembre 2020, commenté dans l’article sur la cession amiable après déclaration d’utilité publique, rappelle qu’elle produit les effets de l’ordonnance d’expropriation et éteint à sa date tout droit réel ou personnel sur les biens cédés, tout en restant un contrat de vente de droit privé. Cette décision plus récente ne revient pas sur celle de 2016 : elle confirme l’effet extinctif auquel l’arrêt de 2016 attache un droit à indemnisation. Le prix convenu avec le propriétaire rémunère son bien ; il ne règle pas le sort des occupants, dont les indemnités se fixent à part et s’ajoutent au coût de l’acquisition.
Recenser tous les titulaires de droits avant de chiffrer. La cassation étant intervenue alors que la connaissance de la sous-location par l’aménageur n’était pas établie, le rapport commence par l’inventaire des occupants : bail principal et avenants, sous-locations, occupations consenties sans bail. Une autorisation gratuite et précaire encore en vigueur a elle-même ouvert droit à indemnité, comme le montre l’article sur l’occupant à titre précaire exproprié. Le rapport consigne aussi le titre du sous-locataire : acte, date, durée, surface, destination des lieux, autorisation de sous-louer, donnée par le bail ou par le bailleur.
Une indemnité propre au sous-locataire. Le code de l’expropriation impose de réparer l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation (article L. 321-1). Pour un sous-locataire, ce préjudice se mesure en règle générale dans le cadre du bail principal, qui borne la durée et la destination de la sous-location. L’expert établit ensuite si l’activité peut être transférée ou si elle disparaît, question décisive selon l’article sur l’expropriation d’une activité classée : frais de déménagement et de réinstallation, perte de clientèle et trouble commercial dans le premier cas, valeur du fonds dans le second, chiffrés sur les comptes du sous-locataire.
Deux indemnités qui ne se recouvrent pas. Le locataire principal perd, le cas échéant, ce qu’il exploite lui-même et ce que la sous-location lui rapporte ; le sous-locataire, son activité dans les lieux. Le rapport présente les deux pertes séparément, pour qu’aucune ne soit comptée deux fois ni omise.
Ce que l’expert en retient
- La cession amiable après déclaration d’utilité publique éteint les droits réels et personnels sur le bien ; cette extinction ouvre droit à indemnisation de leurs titulaires, sous-locataire compris.
- Le juge qui écarte les textes sur la dénonciation des locataires ne peut pas appliquer la déchéance qu’ils prévoient, même lorsque, comme ici, la connaissance de la sous-location par l’aménageur n’est pas établie.
- Le rapport recense d’abord tous les occupants du bien cédé et le titre de chacun.
- L’indemnité du sous-locataire se chiffre sur son propre préjudice, dans le cadre du bail principal, selon que l’activité se transfère ou disparaît.
- Le prix amiable payé au propriétaire et les indemnités des occupants sont des postes distincts.
Pour aller plus loin
La page Expropriation et préemption décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Mon commerce est exproprié et les termes indemnité d’éviction, déclaration d’utilité publique et juge de l’expropriation du lexique complètent cet article. Deux autres arrêts de 2016, consacrés à la plus-value perdue, sont commentés dans Expropriation annulée, bien non restituable : plus-value perdue et Terrain préempté puis revendu : pas de plus-value pour le vendeur. Sur le même thème : Cession amiable après DUP : une vente, avec ses vices cachés et Expropriation d’une activité classée : prouver le transfert. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
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