Deux arrêts de 2023 rappellent que l’état juridique d’un bâtiment commande sa méthode d’évaluation en expropriation. Dans le premier, une société publique locale exproprie des lots de copropriété dans un immeuble déclaré insalubre à titre irrémédiable ; la cour d’appel de Riom écarte la méthode dite de « récupération foncière », valeur du terrain nu moins les frais de démolition, parce que la destruction de l’immeuble n’est qu’une « possibilité » que l’expropriant ne s’interdit pas de reconsidérer, et évalue par comparaison. La Cour de cassation, le 13 avril 2023, casse : dès lors qu’un arrêté préfectoral a déclaré l’immeuble insalubre à titre irrémédiable, l’article L. 511-6 du Code de l’expropriation s’applique, et l’indemnité se calcule à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais de démolition, sauf exceptions que le texte prévoit. Dans le second, le 9 novembre 2023, elle approuve un abattement « pour illicéité des constructions » sur une parcelle délaissée dont une partie significative des bâtiments avait été édifiée sans permis, « quand bien même la prescription de l’action en démolition serait acquise ». Pour l’expert, deux règles nettes : l’insalubrité irrémédiable ramène au terrain nu, et l’absence de permis se traduit par un abattement, prescription ou non.
Les faits
Dans la première affaire, la société publique locale du Velay exproprie plusieurs lots de copropriété appartenant à un particulier au sein d’un immeuble déclaré insalubre à titre irrémédiable par arrêté préfectoral du 21 décembre 2007. La cour d’appel de Riom, le 26 octobre 2021, fixe les indemnités selon la méthode classique des termes de comparaison, en écartant la méthode de récupération foncière : la destruction complète du bien, seule à même de justifier ce texte, ne résulte que de l’affirmation de l’expropriant, qui ne s’interdit pas de choisir une autre solution, et une atteinte majeure au droit de propriété ne peut reposer sur une simple possibilité. La société publique locale se pourvoit.
Dans la seconde, des propriétaires indivis d’une parcelle grevée d’un emplacement réservé pour l’extension d’un cimetière exercent leur droit de délaissement. Faute d’accord sur le prix, la commune saisit le juge de l’expropriation. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, le 5 mai 2022, relève, au vu du rapport d’un expert, qu’une partie significative des constructions ne figurait pas dans la demande de permis de construire de 1985, et applique un abattement sur la valeur du bien pour illicéité des constructions, bien que l’action en démolition soit prescrite. Les propriétaires se pourvoient.
La décision
Dans la première affaire, la troisième chambre civile casse, au visa des articles L. 511-1, L. 511-5 et L. 511-6 du Code de l’expropriation (Cass. 3e civ., 13 avril 2023, n° 21-25.771, publié au bulletin). Pour les immeubles déclarés insalubres à titre irrémédiable, « la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l’habitation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d’un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l’article L. 511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l’habitation, ni frappés d’un arrêté de péril ». En écartant cette méthode « alors qu’elle avait constaté que l’immeuble avait fait l’objet d’un arrêté préfectoral le déclarant insalubre à titre irrémédiable, la cour d’appel a violé les textes susvisés ». L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Lyon.
Dans la seconde, elle rejette les pourvois (Cass. 3e civ., 9 novembre 2023, n° 22-18.545, publié au bulletin). La cour d’appel, qui a retenu « qu’une partie significative des constructions présentes sur la parcelle délaissée avait été édifiée sans permis de construire, a pu en déduire, sans trancher une contestation sérieuse, qu’il y avait lieu d’appliquer un abattement sur la valeur du bien pour tenir compte de l’illicéité des constructions ». Elle « a pu en conclure que cette situation constituait une moins-value justifiant un abattement pour illicéité des constructions, quand bien même la prescription de l’action en démolition serait acquise ».
Ce que cela change pour l’évaluation
L’arrêté d’insalubrité irrémédiable déclenche la méthode, pas le projet de l’expropriant. La cour d’appel voulait attendre de savoir si l’immeuble serait vraiment démoli ; la Cour de cassation répond que le texte s’applique dès que l’arrêté existe. L’expert n’a donc pas à spéculer sur le sort du bâtiment : il vérifie l’arrêté, son caractère irrémédiable, sa date, et applique la récupération foncière. Ce point tranché, il reste à évaluer correctement, et c’est là que se jouent les écarts.
La valeur du terrain nu, puis la démolition. La méthode suppose d’évaluer le terrain comme s’il était libre de toute construction, avec les références de terrains à bâtir du secteur, selon sa constructibilité à la date de référence, puis de déduire les frais de démolition et de désamiantage, chiffrés sur devis ou sur ratios. Pour des lots de copropriété, l’indemnité de chaque copropriétaire est sa quote-part de cette valeur nette, selon ses tantièmes. Le rapport détaille la surface, le zonage, la charge foncière retenue et le coût de démolition, poste par poste ; l’article sur les trois arrêts d’expropriation du printemps 2026 rappelle comment se répartit l’indemnité d’un immeuble en copropriété.
Les deux exceptions du texte. Le propriétaire qui occupait lui-même l’immeuble au moins deux ans avant la notification échappe à la récupération foncière et retrouve une évaluation de droit commun ; il en va de même si l’immeuble n’est en réalité « ni insalubre, ni impropre à l’habitation, ni frappé d’un arrêté de péril ». L’expert vérifie donc l’occupation par le propriétaire, avec justificatifs, et l’état réel du bien ; dans une copropriété dégradée, certains lots relèvent de la récupération foncière et d’autres non, et le rapport le dit lot par lot.
Les constructions sans permis valent moins, même à l’abri de la démolition. L’abattement pour illicéité repose sur une réalité de marché : un acquéreur paie moins un bâtiment qu’il ne pourra pas régulariser, agrandir, assurer ou revendre sans difficulté, même si personne ne peut plus en exiger la démolition. L’expert établit la part des constructions non couvertes par un permis, en comparant l’existant aux autorisations produites, et chiffre l’abattement en fonction de ce qui est en cause : impossibilité de régulariser, coût d’une mise en conformité, restriction d’usage, décote de revente. L’article sur l’expropriation d’une construction irrégulière montre le cas extrême, où la construction n’est pas indemnisée du tout.
La preuve du permis incombe au propriétaire. La Cour approuve la cour d’appel d’avoir déduit l’irrégularité de la comparaison entre l’existant et la demande de permis de 1985, « sans inverser la charge de la preuve ». En pratique, c’est au propriétaire qui revendique la valeur d’un bâtiment régulier de produire les permis et les déclarations ; l’expert les lui demande dès le début de la mission et signale dans son rapport ce qui n’a pas été justifié.
Ce que l’expert en retient
- Dès qu’un arrêté déclare l’immeuble insalubre à titre irrémédiable, l’indemnité se calcule à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais de démolition, sans attendre la décision de démolir.
- Le propriétaire occupant depuis au moins deux ans, ou l’immeuble qui n’est en réalité ni insalubre ni en péril, échappent à cette méthode.
- Les constructions édifiées sans permis justifient un abattement sur la valeur, même si l’action en démolition est prescrite.
- L’abattement se motive par ce que l’irrégularité coûte à un acquéreur : régularisation, usage, revente.
- Le rapport compare l’existant aux autorisations produites et dit ce qui n’a pas été justifié.
Pour aller plus loin
La page Expropriation et préemption décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Mon commerce est exproprié et les termes charge foncière, indemnité principale et décote du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Expropriation : pas d’indemnité pour une construction irrégulière, mais un trouble commercial distinct, et le silence de l’exproprié ne fige pas l’offre et Expropriation : travaux prescrits, tantièmes et réserve foncière. Les arrêts sont consultables sur Légifrance : n° 21-25.771 et n° 22-18.545.
Et maintenant
Un immeuble frappé d'un arrêté d'insalubrité ou des constructions sans permis pris dans une expropriation, et une indemnité à établir ?
J'applique la méthode que la loi impose selon la situation du bien, valeur du terrain nu, déduction des frais de démolition, abattement pour illicéité, et je documente chaque poste avec des références, pour l'exproprié ou l'expropriant.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
