Pour construire le réseau de transport du Grand Paris, la Société du Grand Paris exproprie des locaux où une société exploite un commerce. La cour d’appel de Paris lui alloue 410 300,64 € de frais de réinstallation, sans abattement pour vétusté, une indemnité pour la perte de son dépôt de garantie, et refuse d’indemniser la perte de marchandises faute de pièces comptables. La Cour de cassation, le 29 juin 2022, par un arrêt publié, tranche trois questions que tout mémoire d’expropriation d’un commerce rencontre. Les frais de réinstallation ne subissent pas d’abattement pour la vétusté des aménagements perdus, parce que l’indemnité doit permettre au commerçant « d’être replacé dans la situation où il se serait trouvé si l’expropriation n’était pas intervenue ». La perte du dépôt de garantie n’est pas un préjudice de l’expropriation, puisque sa restitution incombe au bailleur d’origine. Et le juge qui constate l’existence d’une perte de stock ne peut pas refuser de l’évaluer parce que les preuves sont insuffisantes. Pour l’expert, c’est une liste de ce qui se chiffre, de comment, et de ce qui ne se réclame pas au bon débiteur.
Les faits
Une société exploite un fonds de commerce dans des locaux loués, expropriés au profit de la Société du Grand Paris ; les locaux avaient été acquis auparavant par l’établissement public foncier d’Île-de-France, bailleur d’origine, puis cédés à la Société du Grand Paris. La cour d’appel de Paris, le 21 janvier 2021, fixe les indemnités revenant à la locataire évincée : une indemnité pour frais de réinstallation de 410 300,64 €, sans abattement pour vétusté, une indemnité pour perte du dépôt de garantie, à la charge de l’expropriante « quitte à se retourner ultérieurement » contre l’établissement public foncier, et le rejet de la demande au titre de la perte de marchandises et de stock, faute d’éléments justificatifs de son montant.
La Société du Grand Paris se pourvoit contre les deux premiers postes ; la locataire, par pourvoi incident, contre le rejet de la perte de marchandises.
La décision
La troisième chambre civile (Cass. 3e civ., 29 juin 2022, n° 21-15.741, publié au bulletin) rejette le pourvoi sur la réinstallation : « les indemnités allouées doivent donc permettre à une société exploitant un fonds de commerce dans les locaux expropriés, qui souhaite se réinstaller afin de poursuivre son activité, d’être replacée dans la situation où elle se serait trouvée si l’expropriation n’était pas intervenue », et la cour d’appel « a refusé, à bon droit, d’appliquer à l’indemnité pour frais de réinstallation […] un abattement tenant compte de la vétusté des aménagements des locaux expropriés ».
Elle casse sur le dépôt de garantie, au visa des articles 1743 du Code civil et L. 321-1 du Code de l’expropriation : en cas de transfert de propriété des locaux loués, « la restitution du dépôt de garantie incombe au bailleur originaire et, sauf stipulation contraire, ne se transmet pas à son ayant cause à titre particulier », de sorte que « l’absence de restitution de celui-ci ne constitue pas un préjudice résultant de l’expropriation à la charge de l’expropriant ». Elle casse aussi sur la perte de marchandises, au visa de l’article 4 du Code civil : « le juge ne peut refuser de réparer le dommage dont il a constaté l’existence en son principe, motif pris de l’insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties ». L’affaire est renvoyée sur ces deux points devant la cour d’appel de Paris autrement composée.
Ce que cela change pour l’évaluation
La réinstallation se chiffre à neuf. L’expropriant raisonnait comme un assureur : les aménagements perdus étaient anciens, leur remplacement à neuf enrichirait le commerçant. La Cour écarte ce raisonnement, parce que le commerçant qui se réinstalle doit refaire des aménagements neufs pour retrouver son activité, et que c’est ce coût-là que l’expropriation lui impose. L’expert chiffre donc les frais de réinstallation sur devis d’aménagement des nouveaux locaux, agencements, enseigne, installations techniques, raccordements, déménagement, sans coefficient de vétusté. Ce qui reste discutable, c’est la consistance : des aménagements équivalents à ceux perdus, non une montée en gamme, et le rapport le montre en décrivant l’existant.
Réinstallation ou éviction : deux logiques. L’indemnité de réinstallation suppose que l’activité se poursuive ailleurs ; si le transfert est impossible, l’indemnité couvre la perte du fonds, comme le rappelle l’article sur l’expropriation d’une activité classée. Le rapport établit d’abord laquelle des deux hypothèses est réaliste, avec les locaux de remplacement disponibles et la clientèle transférable, puis chiffre la bonne. Il ne cumule pas les deux.
Le dépôt de garantie se réclame au bailleur d’origine. Le dépôt versé au bailleur initial reste dû par lui, sauf clause de transfert dans l’acte de cession des murs ; l’expropriant qui a acquis les locaux n’en répond pas, et le juge de l’expropriation n’a pas à l’inclure dans l’indemnité. L’expert qui recense les préjudices du locataire évincé signale ce poste comme une créance contre le bailleur d’origine, hors indemnité d’expropriation, pour que le conseil du locataire l’exerce par la bonne voie. Le lexique du site décrit l’indemnité d’éviction et ses composantes.
Une perte constatée s’évalue, même mal documentée. La locataire demandait 5 000 € forfaitaires pour son stock perdu, sans pièces comptables ; la cour d’appel a rejeté, la Cour de cassation lui impose d’évaluer. Pour l’expert, cela ne dispense pas de réunir les preuves, inventaires, factures d’achat, comptes de l’exercice ; mais quand elles manquent, le rapport propose une estimation raisonnée, par exemple à partir du chiffre d’affaires et de la rotation habituelle du stock dans la branche, plutôt qu’un silence qui conduirait le juge à un refus désormais censuré.
Un mémoire poste par poste. L’arrêt illustre ce qu’un mémoire d’expropriation d’un commerce doit contenir : pour chaque poste, le fondement, le débiteur, la méthode et les pièces. Frais de réinstallation sur devis, trouble commercial sur les comptes, perte de stock sur inventaire ou estimation, frais de déménagement, indemnité de remploi le cas échéant ; et, à part, les créances contre le bailleur. Le guide sur le commerce exproprié en donne la trame.
Ce que l’expert en retient
- Les frais de réinstallation du commerçant exproprié se chiffrent sans abattement pour la vétusté des aménagements perdus, pour des aménagements équivalents.
- La perte du dépôt de garantie n’est pas un préjudice de l’expropriation : elle se réclame au bailleur d’origine.
- Le juge ne peut pas refuser d’évaluer une perte de stock dont il constate l’existence ; le rapport propose une estimation raisonnée quand les pièces manquent.
- Réinstallation et perte du fonds sont deux hypothèses exclusives ; le rapport établit laquelle est réaliste avant de chiffrer.
- Le mémoire présente chaque poste avec son fondement, son débiteur, sa méthode et ses pièces.
Pour aller plus loin
La page Expropriation et préemption décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Mon commerce est exproprié et les termes indemnité d’éviction, indemnité de remploi et trouble commercial du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Expropriation d’une activité classée : prouver le transfert et Expropriation : trois arrêts récents sur l’emprise partielle, la dépollution et la perte de loyers. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un commerce exproprié à réinstaller ailleurs, et des postes d'indemnité que l'expropriant conteste un à un ?
Je chiffre les frais de réinstallation sur devis, sans abattement pour vétusté, la perte de stock et le trouble commercial avec les pièces comptables, et je distingue ce qui relève de l'expropriant de ce qui relève du bailleur, pour le mémoire devant le juge de l'expropriation.
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