Trois arrêts de rejet de la troisième chambre civile, rendus en mars et avril 2026, éclairent trois questions que l’expert rencontre dans presque chaque dossier d’expropriation : les travaux faits par l’exproprié peu avant la dépossession comptent-ils dans l’indemnité, comment s’évalue un lot de copropriété avec sa quote-part de parties communes, et que devient la plus-value d’un terrain gelé en réserve foncière pendant trente ans. Aucun ne pose de règle nouvelle ; tous les trois montrent ce que le juge attend comme démonstration, et donc ce que le rapport d’évaluation doit contenir.
Travaux réalisés après une injonction de péril : pas spéculatifs
Une SCI est expropriée à Marseille d’un terrain bâti au profit de la société Marseille habitat. Entre la fin 2019 et 2021, elle a rénové le bâtiment : menuiseries, façade, mais aussi redistribution des pièces, électricité, revêtements, cabines de douche. L’expropriante soutient que ces travaux ont été faits « dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée », au sens de l’article L. 322-1 du Code de l’expropriation, qu’ils dépassent ce que l’administration avait prescrit, et qu’ils ont été réalisés sans autorisation d’urbanisme, dans une zone à caractère patrimonial et en violation d’une servitude de mixité sociale.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence, le 7 mars 2024, en tient compte dans l’indemnité, et la Cour de cassation approuve (Cass. 3e civ., 12 mars 2026, n° 24-16.458) : les travaux « intervenus à la suite d’une injonction délivrée le 1er octobre 2019 par la direction de la prévention et de la gestion des risques de la commune de Marseille sous peine d’arrêté de péril non imminent, faisaient suite à d’importants travaux de gros oeuvre autorisés et réalisés entre 2006 et 2007, dont la pérennité avait été constatée en janvier 2019 par un bureau d’études », de sorte que la cour d’appel « en a souverainement déduit, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, que les travaux entrepris à compter de la fin de l’année 2019 ne présentaient pas de nature spéculative ».
Pour l’expert, la leçon est de méthode. Le texte présume spéculatives, sauf preuve contraire, les améliorations réalisées après l’ouverture de l’enquête publique, et le juge écarte celles dont l’époque ou les circonstances révèlent le but. La preuve contraire se fait par la chronologie et les pièces : l’injonction de l’administration, les autorisations antérieures, le rapport du bureau d’études, les factures. Le rapport d’évaluation reconstitue cette chronologie, distingue ce qui a été prescrit de ce qui a été ajouté, et évalue le bien dans sa consistance à la date de référence, travaux compris quand ils sont justifiés. La régularité d’urbanisme est une autre question, celle de la construction irrégulière, que l’arrêt n’a pas eu à trancher.
Lot de copropriété : le m² Carrez porte les tantièmes
Une société est expropriée d’un lot dans un immeuble en copropriété, au profit d’un aménageur du Grand Paris. Elle demande, en plus de l’indemnité pour son lot privatif, une indemnité distincte pour sa quote-part des parties communes, un terrain de 6 177 m², en faisant valoir que ses tantièmes lui permettaient de s’opposer à tout acte de disposition et que le syndicat n’avait pas été indemnisé. La cour d’appel de Paris, le 21 mars 2024, refuse : le terrain compris dans les parties communes n’a pas de valeur intrinsèque et ne peut faire l’objet d’une évaluation distincte.
La Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 9 avril 2026, n° 24-16.638) : « la cour d’appel a relevé que la superficie du lot privatif de l’expropriée s’appréciait en m² loi Carrez, à laquelle les tantièmes de parties communes étaient attachés », et, « retenant la méthode d’évaluation qui lui est apparue la plus appropriée, elle a souverainement fixé le prix du m² du lot privatif en tenant compte de l’importance des parties communes ».
C’est la pratique de l’évaluation en copropriété : le lot se vend au m² de surface privative, et ce prix intègre les parties communes, jardin, parking, locaux, dont l’importance justifie un prix unitaire plus élevé que celui d’un lot comparable sans ces agréments. Le rapport ne présente pas deux lignes, lot et quote-part de terrain, mais un prix au m² motivé par des comparables et, quand les parties communes sont exceptionnelles, un ajustement expliqué. L’article sur l’estimation des parties communes et celui sur la préemption d’un lot dont les parties communes sont dégradées traitent des cas où cet ajustement joue à la hausse ou à la baisse.
Réserve foncière et plus-value : l’utilité publique peut tout justifier
Des parcelles sont expropriées en 1989 au profit du département de La Réunion pour constituer une réserve foncière destinée à l’habitat. Elles étaient inconstructibles. En 2017, les ayants droit des anciens propriétaires demandent la rétrocession, faute d’affectation ; le département requiert une nouvelle déclaration d’utilité publique en 2021, ce qui fait échec à la rétrocession. Les expropriés demandent alors l’indemnisation de la plus-value acquise par les terrains, devenus constructibles après la modification du plan local d’urbanisme approuvée en 2017.
La cour d’appel de Saint-Denis, le 29 avril 2024, rejette, et la Cour de cassation approuve (Cass. 3e civ., 12 mars 2026, n° 24-17.000). Elle rappelle d’abord le principe, dans les deux sens : « la constitution de réserves foncières a pour but de geler des terres dans la durée, aucun délai n’étant fixé pour les affecter à un projet d’aménagement répondant à un impératif d’utilité publique », et « lorsque la valeur du terrain exproprié a augmenté depuis la date de l’expropriation, alors qu’aucun motif d’utilité publique ne justifie la non-réalisation de l’opération prévue, les anciens propriétaires sont fondés à demander réparation de la charge excessive subie en raison d’une perte de plus-value ». Ici, la durée de la procédure de modification du plan, engagée en 2011 et achevée en 2017, et la nouvelle déclaration d’utilité publique, « en lien avec la déclaration d’utilité publique initiale, justifiée par la pression démographique et le manque de terres disponibles », justifiaient la non-réalisation.
L’indemnité pour perte de plus-value existe donc, mais elle suppose que rien d’utilité publique n’explique l’attente. Quand elle est en débat, l’expert établit deux valeurs : celle du terrain à la date de l’assignation aux fins de rétrocession, dans son classement de l’époque, et celle qu’il avait à la date où le droit de rétrocession a été définitivement reconnu, avec son nouveau classement, les réseaux et le marché de ce moment. Ce sont les deux bornes que fixe l’arrêt du 10 juillet 2025 sur la rétrocession impossible, et non la date de l’expropriation ni celle du jugement. L’écart est la plus-value dont l’ancien propriétaire a été privé ; le juge décide ensuite si l’expropriant en répond. Sans cette double évaluation, la demande n’a pas de chiffre.
Ce que ces arrêts ont en commun
Dans les trois affaires, la Cour de cassation s’en remet à l’appréciation souveraine des juges du fond sur des questions de fait : la cause des travaux, la méthode d’évaluation du lot, la justification du délai. C’est dire que tout se joue devant la cour d’appel, sur les pièces. Le rapport d’évaluation produit par l’exproprié, ou par l’expropriant, y pèse d’autant plus qu’il documente la chronologie, motive la méthode et présente les valeurs alternatives que le juge pourrait retenir.
- Les travaux faits après l’ouverture de l’enquête ne sont pas spéculatifs quand une injonction de l’administration les commandait ; le rapport en apporte la preuve.
- Un lot de copropriété s’évalue au m² Carrez, tantièmes compris, sans indemnité distincte pour la quote-part de parties communes.
- La perte de plus-value d’un terrain gelé en réserve foncière se répare seulement si aucun motif d’utilité publique n’explique l’attente ; elle se chiffre par deux valeurs, à l’assignation aux fins de rétrocession et à la reconnaissance définitive du droit.
Pour aller plus loin
La page Expropriation et préemption décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Mon commerce est exproprié et les termes indemnité principale, date de référence et surface Carrez du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Expropriation : trois arrêts récents sur l’emprise partielle, la dépollution et la perte de loyers et Expropriation : travaux réalisés et caves dans l’indemnité. Les arrêts sont consultables sur Légifrance : n° 24-16.458, n° 24-16.638 et n° 24-17.000.
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