Dans les copropriétés dégradées de Seine-Saint-Denis, l’établissement public foncier exproprie des propriétaires qui habitent leur appartement et leur propose un relogement. Une fois l’offre acceptée, comment en tenir compte dans l’indemnité ? L’expropriant appliquait à la valeur libre l’abattement « pour occupation » qu’on retient pour un logement loué, au motif que le propriétaire relogé est dans la situation d’un bailleur dont le locataire est relogé par l’expropriant. Le juge de l’expropriation de Bobigny a demandé l’avis de la Cour de cassation. Le 16 novembre 2023, la troisième chambre civile répond : le relogement est « une réparation en nature d’une partie du préjudice », qui se prend en compte dans l’indemnité ; mais il « ne constitue pas une moins-value affectant la valeur vénale du bien exproprié », la situation du propriétaire occupant « n’est pas assimilable à celle du propriétaire dont le bien est occupé par un locataire », et l’abattement, s’il y en a un, est « non pour occupation, mais pour relogement », mesuré par l’avantage procuré à l’exproprié et non par le coût pour l’expropriant. Pour l’expert, la méthode change : valeur libre, puis avantage du relogement chiffré à part.
Les faits
L’établissement public foncier d’Île-de-France exproprie des lots de copropriété occupés par leurs propriétaires. Ceux-ci acceptent, avant la fixation des indemnités, une offre de relogement de l’expropriant, comme le prévoit l’article R. 423-9 du Code de l’expropriation, qui impose cette acceptation préalable « afin de permettre au juge […] de tenir compte de ce relogement lors de la fixation des indemnités ».
Le juge de l’expropriation de la Seine-Saint-Denis, saisi en fixation des indemnités de dépossession, transmet à la Cour de cassation une demande d’avis en douze questions : le relogement est-il une moins-value sur la valeur vénale libre ? peut-il être un pourcentage fixe de cette valeur ? la situation du propriétaire occupant relogé est-elle assimilable à celle d’un propriétaire bailleur dont le bien est occupé par un locataire titré ? l’abattement pour occupation, usuel pour ce bailleur, peut-il être transposé ? le relogement fait-il naître une créance de l’expropriant contre l’exproprié, compensable avec l’indemnité ? L’expropriant conteste la recevabilité de la demande.
La décision
La Cour déclare la demande recevable : elle porte sur la qualification juridique du droit au relogement, en amont du pouvoir souverain du juge sur la méthode d’évaluation, elle est nouvelle et se pose dans de nombreux litiges « en raison de la fragilisation actuelle de certaines copropriétés » (Avis Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 23-70.011, publié au bulletin).
Sur le fond, elle est d’avis que « le propriétaire-occupant, qui accepte d’être relogé, bénéficie d’une réparation en nature d’une partie du préjudice résultant de l’expropriation, devant être prise en compte lors de la fixation des indemnités » ; que « le relogement du propriétaire-occupant ne constitue pas une moins-value affectant la valeur vénale du bien exproprié et sa situation n’est pas assimilable à celle du propriétaire dont le bien est occupé par un locataire » ; que « la prise en compte du relogement lors de la fixation des indemnités, déterminée au regard de l’avantage procuré à l’exproprié et non du coût de ce relogement pour l’expropriant, ne donne pas naissance à une créance de l’expropriant sur l’exproprié » ; et que les modalités de cette prise en compte « relèvent du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond » et « peuvent se traduire, notamment, par un abattement, fixe ou en pourcentage, non pour occupation, mais pour relogement ».
Ce que cela change pour l’évaluation
La valeur vénale du logement occupé par son propriétaire est une valeur libre. La Cour le dit nettement : sur le marché, un bien occupé par son propriétaire « ne subit pas de moins-value en raison de cette occupation, dès lors qu’il sera libéré à l’occasion du transfert de propriété ». L’indemnité principale se calcule donc sur des références de ventes libres, sans l’abattement de 20 à 40 % qu’on applique à un logement loué. L’expert qui voit un tel abattement dans l’offre de l’expropriant le signale comme une erreur de méthode, avec cet avis à l’appui. Le lexique du site rappelle ce qu’est la décote pour occupation et pourquoi elle suppose un occupant titré.
Le relogement se chiffre comme un avantage, à part. Ce que le propriétaire relogé reçoit, c’est un logement décent, adapté, proche, aux normes du logement social, sans « l’aléa d’une recherche ». Cet avantage se mesure de son côté : différence entre le loyer qu’il paiera et le loyer de marché d’un logement équivalent, actualisée sur une durée raisonnable, ou coût évité d’une recherche et d’un déménagement, ou forfait. Il ne se mesure pas par ce que le relogement coûte à l’expropriant, ni par un pourcentage de la valeur du bien exproprié, dont la Cour souligne qu’il ferait de l’abattement « une fonction croissante de la valeur de marché ». Le rapport présente la valeur libre, puis l’avantage du relogement, puis l’indemnité nette.
Pas de compensation avec une créance de l’expropriant. L’expropriant ne détient aucune créance sur l’exproprié du fait du relogement ; il ne peut donc ni facturer le relogement ni le compenser avec l’indemnité. La prise en compte est une modalité de fixation de l’indemnité, sous le contrôle du juge, et elle reste plafonnée par l’avantage réel. Pour l’expert, cela interdit de partir du coût du logement social mobilisé et impose de raisonner du point de vue de l’exproprié.
Indemnité de remploi et accessoires ne bougent pas. L’indemnité de remploi, calculée sur l’indemnité principale, et les indemnités accessoires, déménagement, frais, trouble de jouissance, se fixent selon les règles habituelles. Le relogement peut réduire certaines d’entre elles, un déménagement organisé par l’expropriant par exemple, mais il ne les supprime pas de plein droit ; l’expert les examine une à une. L’article sur les trois arrêts d’expropriation du printemps 2026 rappelle comment se composent ces indemnités pour un lot de copropriété.
Copropriétés dégradées : la méthode compte doublement. La Cour signale que la question se posera souvent, du fait de la « fragilisation actuelle de certaines copropriétés ». Dans ces immeubles, les valeurs libres sont déjà basses et les propriétaires occupants sont souvent modestes ; un abattement pour occupation indûment appliqué leur retirerait une part importante d’une indemnité déjà faible. Le guide sur le commerce exproprié décrit la procédure ; pour un logement, la même vigilance s’impose sur la méthode.
Ce que l’expert en retient
- Le logement occupé par son propriétaire s’évalue en valeur libre ; l’abattement pour occupation ne s’applique pas.
- Le relogement accepté est une réparation en nature, prise en compte dans l’indemnité pour l’avantage qu’il procure à l’exproprié, non pour son coût.
- L’abattement éventuel est un abattement pour relogement, fixe ou en pourcentage, apprécié souverainement par le juge.
- Le relogement ne crée aucune créance de l’expropriant et ne se compense pas avec l’indemnité.
- Le rapport présente la valeur libre, l’avantage du relogement chiffré à part, et l’indemnité nette.
Pour aller plus loin
La page Expropriation et préemption décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Mon commerce est exproprié et les termes indemnité principale, indemnité de remploi et décote pour occupation du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Expropriation : travaux prescrits, tantièmes et réserve foncière et Expropriation : les références des bases publiques suffisent. L’avis est consultable sur Légifrance.
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