Comment contester le rapport de l'expert judiciaire ?

L’expert désigné par le tribunal a déposé son pré-rapport, ou son rapport définitif, et la valeur retenue ne correspond pas à ce que votre client peut accepter. Il reste des moyens d’agir, mais ils sont enfermés dans des délais et n’ont de portée que s’ils reposent sur des éléments techniques précis. Ce guide décrit les trois voies, le dire, la seconde lecture et la demande de complément ou de nouvelle expertise, et ce qui, dans un rapport de valeur, se discute réellement.

Ce qui se passe concrètement

L’expertise judiciaire suit un déroulé encadré par les articles 232 à 284-1 du Code de procédure civile. L’expert convoque les parties, visite le bien, demande les pièces (article 275), tient une ou plusieurs réunions. Il adresse ensuite un pré-rapport, parfois appelé note de synthèse, dans lequel il expose ses constatations, sa méthode et sa valeur provisoire, en fixant un délai pour les observations des parties. Cette étape n’est pas imposée par le texte, mais elle est devenue la pratique générale et elle figure souvent dans la mission.

Les parties répondent par des dires, adressés à l’expert par leur avocat. L’expert doit les prendre en considération et mentionner dans son rapport la suite qu’il leur a donnée (article 276). Le rapport définitif est déposé au greffe (article 282). Ensuite, la discussion se déplace devant le juge : conclusions, demande de complément, audition de l’expert, éventuelle nouvelle expertise.

La fenêtre la plus efficace est celle du pré-rapport. Une fois le rapport déposé, l’expert a rempli sa mission et ne peut plus le modifier de lui-même. Avant le dépôt, il peut encore corriger un comparable, une surface, un calcul.

Ce que dit le droit

Le dire (article 276). L’expert prend en considération les observations ou réclamations des parties. Lorsqu’elles sont écrites, il les joint à son avis si les parties le demandent. Il n’est pas tenu de tenir compte de celles reçues après le délai qu’il a fixé, sauf cause grave. Il mentionne dans son avis la suite qu’il leur a donnée.

Le complément (article 245). Le juge peut toujours inviter le technicien à compléter, préciser ou expliquer, soit par écrit, soit à l’audience, ses constatations ou ses conclusions.

L’audition (article 283). Si le juge ne trouve pas dans le rapport les éclaircissements suffisants, il peut entendre l’expert, les parties présentes ou appelées.

La liberté du juge (article 246). Le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien. Il peut ordonner une nouvelle expertise, confiée au même expert ou à un autre, en motivant sa décision.

Les limites de l’avis (articles 233 et 238). L’expert accomplit personnellement sa mission ; il peut recueillir l’avis d’un sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne (article 278). Il ne répond qu’aux questions posées et ne porte pas d’appréciation d’ordre juridique. Un rapport qui tranche une question de droit, par exemple la date d’évaluation dans un partage, sort de la mission sur ce point.

La régularité (article 175). La nullité des actes d’expertise est soumise aux règles des actes de procédure : grief, et invocation avant toute défense au fond ou dès la connaissance du vice selon les cas. Le juge chargé du contrôle des expertises connaît des difficultés en cours de mission (article 279).

Ce que change un rapport d’expertise

Pour contester un rapport de valeur, il faut savoir ce qui, dans un rapport de valeur, se discute. Une seconde lecture examine en général sept points.

1. Les comparables. Sont-ils des ventes effectives ou des annonces ? Sont-ils datés, localisés, décrits ? Ont-ils été ajustés pour la surface, l’état, la situation, la date ? Une vente non identifiable ne peut pas être vérifiée.
2. Les surfaces. Surface habitable, surface pondérée, surface utile : la convention retenue est-elle cohérente avec celle des comparables ? Un sous-sol compté en surface habitable change la valeur unitaire.
3. L’état du bien. Les travaux retenus sont-ils constatés et chiffrés par devis, ou traduits en abattement forfaitaire ? Sur ce point, préférer un devis à un abattement est une règle simple.
4. La date et la base de valeur. Le rapport évalue-t-il à la date fixée par la mission, selon la base demandée (valeur vénale, valeur locative) ? Une valeur donnée « à ce jour » quand la mission demandait une valeur historique appelle un dire.
5. Les méthodes. Une seule méthode pour un immeuble de rapport, ou un taux de capitalisation sans source, sont des points faibles. La Charte rappelle qu’aucune méthode n’est universelle (Titre III, chapitre 8).
6. L’arithmétique. Surfaces, prix unitaires, sommes, pondérations : une erreur de calcul se démontre en une page.
7. Les pièces ignorées. Un bail, un diagnostic, un permis, un PV d’assemblée générale transmis et non traités.

La seconde lecture produit une note technique. Elle sert à rédiger le dire avec l’avocat, puis, si nécessaire, à appuyer une demande de complément ou d’audition. Elle ne se substitue pas au rapport judiciaire et ne prétend pas à sa portée : c’est une pièce de partie, dont le juge apprécie la valeur. Sa force vient de sa précision, pas de son volume.

Un exemple chiffré

Licitation d’une maison à LORIENT entre deux frères. L’expert judiciaire conclut à 410 000 € dans son pré-rapport. Le frère qui souhaite l’attribution me demande une seconde lecture.

Trois points ressortent. Deux des six comparables sont des annonces, non des ventes, retenues à leur prix affiché. Le sous-sol aménagé de 30 m² a été compté en surface habitable, alors que les comparables sont exprimés en surface habitable stricte. Enfin, l’expert a appliqué un abattement forfaitaire de 5 % pour la toiture, alors qu’un devis de 38 000 € figure au dossier.

Le dire présente ces trois points avec les pièces : références DVF des ventes réelles, plan coté, devis. L’expert corrige dans son rapport définitif : comparables limités aux ventes, surface ramenée à 120 m², toiture déduite au devis. La valeur passe à 372 000 €. L’écart de 38 000 € se traduit par 19 000 € sur la soulte. La seconde lecture a représenté 15 heures, soit 975 €, et la rédaction du dire avec l’avocat 4 heures, soit 260 €.

Les erreurs fréquentes

• Laisser passer le délai du pré-rapport et contester seulement dans les conclusions. Le juge peut ordonner un complément, mais rien n’y oblige, et le rapport déposé a l’autorité d’un avis complet.
• Rédiger un dire d’opinion, sans pièce. « La valeur est trop élevée » n’appelle aucune correction. « Le comparable n° 3 est une annonce, la vente a été conclue à 15 % de moins, acte du 12 mars, référence jointe » en appelle une.
• Produire un rapport unilatéral concurrent en guise de dire. Il pèse peu face à un rapport judiciaire, et il ne dit pas à l’expert ce qu’il doit corriger.
• Contester la date d’évaluation devant l’expert. C’est une question de droit, fixée par la mission ; elle se discute devant le juge, en demandant au besoin que l’expert chiffre les deux dates.
• Attendre le rapport définitif pour se faire assister. Le conseil technique de partie est plus utile avant la réunion sur place qu’après le dépôt.

Ce qu’il faut réunir

• Le pré-rapport ou le rapport, avec toutes ses annexes, et la décision qui fixe la mission.
• Le délai fixé par l’expert pour les dires et les dires déjà échangés.
• Les pièces transmises à l’expert et l’accusé de leur communication.
• Les pièces que l’expert n’a pas eues : ventes comparables connues du client, devis, diagnostics, baux, plans cotés.
• Les rapports ou avis antérieurs sur le même bien.
• Les points que votre client conteste, dans l’ordre de leur importance financière.

Délai et prix

La seconde lecture d’un rapport représente au moins 15 heures de travail, soit 975 € au taux de 65 € l’heure, et elle est rendue en trois semaines environ, plus vite lorsque le délai de dires l’impose et que les pièces sont complètes. L’assistance qui suit, rédaction du dire avec l’avocat, préparation d’une réunion, lecture du rapport définitif, est facturée au temps passé, 65 € l’heure. Un acompte de 50 % est demandé à la signature du contrat d’expertise. TVA non applicable, article 293 B du CGI. Les montants s’entendent hors déplacement, facturé 65 € par heure entamée depuis PONT-L’ABBÉ lorsqu’une réunion sur place est nécessaire.

Si une valeur de substitution complète est nécessaire, une expertise avec visite s’ajoute, à partir de 975 €. Le détail figure sur la page Expertise judiciaire, expertise contradictoire et assistance de partie et sur la page Tarifs.