Des fermiers construisent, sans l’autorisation de leur bailleresse, des bâtiments d’exploitation sur le domaine loué et aménagent une chambre dans la maison d’habitation. Au renouvellement, la bailleresse demande au tribunal paritaire de fixer le fermage en y intégrant la valeur locative de ces constructions : elle en est devenue propriétaire par accession, et les preneurs, faute d’autorisation, n’auront droit à aucune indemnité en sortant. La cour d’appel de Rouen lui donne raison et confie à un expert le chiffrage du fermage « au regard des constructions réalisées ». La Cour de cassation, le 28 novembre 2024, par un arrêt publié, casse : « les améliorations irrégulièrement apportées au fonds loué par le preneur, qui ne donneront lieu à aucune indemnisation de la part du bailleur, ne peuvent être prises en considération pour la fixation du prix du fermage du bail renouvelé ». Le fermage se calcule sur ce que le bailleur a loué, non sur ce que le preneur a bâti, et la mission de l’expert change d’objet.
Les faits
Par acte du 20 juin 1982, une propriétaire donne à bail à long terme un domaine agricole comprenant une maison d’habitation. Le bail est cédé en 1996 à de nouveaux preneurs. Ceux-ci font construire, sans l’autorisation préalable de la bailleresse, divers bâtiments d’exploitation sur le fonds, et aménagent une chambre supplémentaire dans la maison.
Le 15 janvier 2020, la bailleresse saisit le tribunal paritaire des baux ruraux en fixation du fermage du bail renouvelé, en demandant que le prix tienne compte de la valeur locative de ces constructions. La cour d’appel de Rouen, le 13 avril 2023, juge les constructions irrégulières et dit la bailleresse fondée à en demander l’inclusion dans le prix du bail renouvelé : l’accession du bailleur intervient à l’expiration du bail en cours, le bail renouvelé étant un nouveau bail ; et si les améliorations du preneur ne se règlent en principe qu’à la sortie de ferme, ce raisonnement ne vaut que pour des travaux autorisés, puisque le défaut d’autorisation prive le preneur de toute indemnité en fin de bail. Elle ordonne une expertise pour chiffrer le fermage au regard des constructions. Les preneurs se pourvoient.
La décision
La troisième chambre civile casse, au visa des articles L. 411-12, L. 411-50, L. 411-69 et L. 411-73 du Code rural et de la pêche maritime (Cass. 3e civ., 28 novembre 2024, n° 23-17.036, publié au bulletin). Le bail renouvelé se conclut aux clauses et conditions du bail précédent, et son prix « est établi conformément aux articles L. 411-11 à L. 411-16 » ; le fermage ne peut comprendre, en sus du prix ainsi calculé, « aucune redevance ou service de quelque nature que ce soit », sauf investissements du bailleur dépassant ses obligations, investissements imposés par une personne publique, ou indemnité au preneur sortant supportée par le bailleur. Le preneur qui a réalisé des améliorations sans l’autorisation nécessaire est privé de l’indemnité prévue par les textes.
« Il est jugé que, pour fixer le montant du fermage du bail renouvelé, il n’y a pas lieu de tenir compte des améliorations apportées par le preneur qui ne doivent être appréciées qu’à la sortie de ferme. » Et donc : « les améliorations irrégulièrement apportées au fonds loué par le preneur, qui ne donneront lieu à aucune indemnisation de la part du bailleur, ne peuvent être prises en considération pour la fixation du prix du fermage du bail renouvelé ». La cassation emporte celle de l’expertise ordonnée pour chiffrer le fermage au regard des constructions. L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel d’Amiens.
Ce que cela change pour l’évaluation
Le fermage rémunère le fonds loué, dans l’état où le bailleur l’a donné. Le prix d’un bail rural n’est pas une valeur locative de marché : il s’établit entre des minima et des maxima fixés par arrêté préfectoral, à partir de la nature des terres, des bâtiments d’exploitation et de la maison d’habitation que le bailleur met à disposition. Les bâtiments que le preneur a construits ne font pas partie de cette mise à disposition ; ils sont le résultat de son propre investissement, et leur sort se règle à la sortie de ferme, par l’indemnité des articles L. 411-69 et suivants si les travaux étaient autorisés, par rien du tout s’ils ne l’étaient pas. Dans les deux cas, ils n’entrent pas dans le fermage. L’article sur le fermage d’un centre équestre rappelle la même logique pour une clause globale.
Le bailleur n’obtient pas un loyer sur des bâtiments qu’il n’a pas payés. L’argument de la bailleresse avait une apparence de bon sens : propriétaire par accession, elle louait désormais un domaine mieux équipé. La Cour refuse : la sanction du défaut d’autorisation est la perte de l’indemnité de sortie, pas une majoration du fermage pendant le bail. L’expert saisi d’une mission de fixation du fermage décrit donc l’état du fonds à l’origine du bail et ses évolutions, en séparant ce que le bailleur a financé, ce que le preneur a réalisé avec autorisation, et ce qu’il a réalisé sans, et il ne retient dans l’assiette du fermage que la première catégorie.
Ce qui peut, en revanche, majorer le fermage. Le texte réserve trois cas : les investissements du bailleur dépassant ses obligations légales, réalisés en accord avec le preneur ; ceux qu’une personne publique lui impose ; et l’indemnité au preneur sortant qu’il a définitivement supportée. Un bailleur qui rachète, à la sortie du fermier précédent, les bâtiments que celui-ci avait édifiés avec autorisation peut donc les intégrer au fermage du bail suivant. Le rapport identifie ces investissements, leur date, leur coût et l’accord du preneur, parce que c’est cette preuve qui ouvre la majoration.
L’indemnité de sortie et le fermage sont deux évaluations distinctes. Pour des améliorations autorisées, l’indemnité due au preneur sortant se calcule selon les règles de l’article L. 411-71 : coût des travaux évalué à l’expiration du bail, amorti par année d’utilisation, et non plus-value apportée au fonds, sauf accord particulier des parties (Cass. 3e civ., 6 octobre 2016, n° 15-18.796, commenté sur ce site). Pour le fermage, ces mêmes améliorations sont neutres. Le rapport d’un expert saisi des deux questions le dit clairement, avec deux chiffrages séparés et deux dates, celle du renouvellement pour le fermage et celle de la sortie pour l’indemnité.
Une mission d’expertise à cadrer. La cour d’appel avait confié à l’expert le soin de « chiffrer le montant du fermage au regard des constructions réalisées par les preneurs », et c’est précisément cette mission qui tombe avec l’arrêt. Quand la mission proposée repose sur un principe juridique contesté, l’expert le signale dans son pré-rapport et chiffre, si nécessaire, les deux hypothèses, avec et sans les constructions, pour que la juridiction dispose des deux montants quel que soit le droit qu’elle retient. Le guide sur la production d’une expertise en justice décrit cette manière de présenter des chiffrages alternatifs.
Métayage converti en fermage : le bailleur peut invoquer une atteinte disproportionnée. Par un arrêt publié du 10 octobre 2019 (Cass. 3e civ., n° 17-28.862), la Cour a jugé qu’il appartient au juge « de rechercher concrètement si la conversion d’un métayage en fermage en application de l’article L. 417-11 du code rural et de la pêche maritime, en ce qu’elle prive le bailleur de la perception en nature des fruits de la parcelle louée et en ce qu’elle est dépourvue de tout système effectif d’indemnisation, ne porte pas une atteinte disproportionnée » à son droit au respect de ses biens. La mesure de cette atteinte est un écart de revenu : la valeur des fruits en nature contre le fermage, que l’expert chiffre sur des vignes ou des terres.
Ce que l’expert en retient
- Le fermage du bail renouvelé se fixe selon les articles L. 411-11 et suivants, sur le fonds tel que le bailleur l’a loué.
- Les améliorations du preneur ne s’apprécient qu’à la sortie de ferme ; celles réalisées sans autorisation ne donnent lieu à aucune indemnité et ne majorent pas davantage le fermage.
- Seuls les investissements du bailleur dépassant ses obligations, ceux imposés par une personne publique et l’indemnité de sortie qu’il a supportée peuvent majorer le prix.
- Le rapport sépare les bâtiments du bailleur, les améliorations autorisées et les améliorations irrégulières.
- Quand la mission repose sur un principe contesté, l’expert chiffre les deux hypothèses.
Pour aller plus loin
La page Valeur locative et bail commercial décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Produire une expertise en justice : quel format choisir et les termes valeur locative, pré-rapport et expert judiciaire du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Fermage d’un centre équestre : la clause globale est illicite et Préemption du fermier : le contrôle des conditions vient après. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un fermage à fixer au renouvellement, des bâtiments construits par le preneur, et un désaccord sur ce qui entre dans le prix ?
J'établis le fermage selon les arrêtés préfectoraux et l'état du fonds tel que le bailleur l'a loué, en distinguant les investissements du bailleur, les améliorations autorisées du preneur et celles qui ne le sont pas, pour le tribunal paritaire ou une négociation.
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