Un supermarché loue depuis 1966 des locaux dont le loyer, remanié par avenants successifs, comprend un minimum garanti et une part variable de 1,50 % du chiffre d’affaires. Au renouvellement de 2015, la bailleresse demande au juge des loyers commerciaux de fixer le prix à la valeur locative, 800 000 € au lieu de 247 623 €, en soutenant que le bail de douze ans échappe au plafonnement. La locataire répond que le loyer binaire n’est régi que par la convention des parties et que le juge n’est pas compétent. La cour d’appel d’Aix-en-Provence déclare la demande irrecevable. La Cour de cassation, le 30 mai 2024, par un arrêt publié, casse et réécrit sa doctrine : l’objection tirée du loyer binaire est une défense au fond, non une fin de non-recevoir, et « même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci […] de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques ». Pour l’expert, cela signifie que la valeur locative d’un local à loyer binaire peut redevenir la question centrale, et qu’il faut lire les avenants autant que le marché.
Les faits
Le 26 avril 1966, une SCI donne à bail des locaux commerciaux à une société de supermarchés, aux droits de laquelle vient une enseigne nationale, pour vingt-cinq ans et un loyer fixé en fonction du coût de l’investissement. Un avenant de 1979 augmente le loyer et ajoute une clause selon laquelle le loyer annuel ne pourra être inférieur à 1,50 % du chiffre d’affaires hors taxes réalisé dans les locaux. En 1996, faute d’accord au renouvellement, le loyer est fixé judiciairement ; en 1997, les parties reprennent ce montant par avenant et stipulent une clause identique ; en 2001, elles augmentent le loyer et maintiennent la clause ; en 2003, elles renouvellent pour douze ans avec un minimum garanti de 247 623,20 € par an et la même clause.
La locataire demande le renouvellement en 2015 ; la bailleresse l’accepte en principe, puis, par mémoire préalable de 2017, demande la fixation du loyer à 800 000 € par an, le bail de douze ans échappant au plafonnement. La locataire propose d’abord 545 000 € avec étalement, puis soulève l’incompétence du juge des loyers et l’irrecevabilité de la demande : le loyer binaire est régi uniquement par la volonté des parties. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, le 24 février 2022, déclare la demande irrecevable, en jugeant que la règle jurisprudentielle qui soustrait le loyer binaire au statut ne porte pas atteinte au droit d’accès au juge, puisque le tribunal judiciaire reste compétent pour trancher le litige.
La décision
La troisième chambre civile casse, sur un moyen relevé d’office (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, publié au bulletin), au visa des articles 1134 ancien du Code civil, L. 145-33 à L. 145-36 et R. 145-23 du Code de commerce, 71 et 122 du Code de procédure civile. L’article R. 145-23 « étant applicable à toute demande en fixation du prix d’un bail renouvelé sans exclusion pour les baux stipulant un loyer comprenant une part variable », le moyen tiré du loyer binaire « s’analyse en une défense au fond et non en une fin de non-recevoir » : le juge des loyers ne peut pas déclarer la demande irrecevable, il doit l’examiner au fond.
La Cour retrace ensuite l’évolution de sa jurisprudence, de l’exclusion totale du juge (1993, 1999, 2002) à l’admission d’une clause de recours au juge pour fixer le minimum garanti à la valeur locative (2016, 2018), et pose la règle : « Si les parties qui stipulent une clause de loyer variable manifestent ainsi, en principe, une volonté d’exclure une fixation judiciaire du prix du bail renouvelé à la valeur locative, il en va autrement lorsqu’elles ont exprimé une volonté commune contraire. Dès lors, même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci […] de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques. » La cour d’appel devait donc rechercher, comme le lui demandait la bailleresse, « si les parties n’avaient pas exprimé une volonté commune, en cas de désaccord, de voir fixer judiciairement le prix du bail renouvelé à la valeur locative ». L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Lyon.
Ce que cela change pour l’évaluation
La valeur locative redevient possible sans clause expresse. Jusqu’ici, l’expert saisi d’un loyer binaire vérifiait si le bail contenait une clause soumettant le minimum garanti à l’article L. 145-33 ; à défaut, la valeur locative n’était qu’un chiffre de négociation. Depuis cet arrêt, la volonté commune de recourir au juge peut résulter du contrat lu dans son ensemble ou d’éléments extrinsèques : ici, un loyer déjà fixé judiciairement en 1996 puis repris par avenant, des augmentations négociées à chaque renouvellement, un minimum garanti régulièrement réévalué. Le rapport d’expertise, avant tout chiffre, retrace donc l’histoire du loyer et relève ce qui, dans les avenants et les échanges, révèle que les parties entendaient rattacher le minimum garanti à la valeur locative. L’article sur le loyer binaire et le loyer payé d’avance a été complété pour tenir compte de cette évolution.
Ce que le juge fixe, et ce qu’il ne touche pas. Le juge des loyers « ne peut déterminer qu’une somme fixe et ne peut modifier la clause de loyer variable, reconduite dans le bail renouvelé ». L’expert évalue donc le minimum garanti à la valeur locative, en tenant compte de l’existence de la part variable : un minimum garanti coexistant avec un pourcentage du chiffre d’affaires ne se compare pas à un loyer fixe pur. La méthode par les ratios professionnels et le taux d’effort, décrits par la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, permettent de vérifier que le minimum retenu et la part variable, appliqués au chiffre d’affaires du local, aboutissent à un loyer total cohérent avec le marché. Le guide sur le déplafonnement rappelle les critères de l’article L. 145-33.
L’écart entre 247 623 € et 800 000 € est un écart de méthode. La bailleresse raisonnait en valeur locative de marché pour un supermarché de centre-ville ; la locataire en loyer contractuel indexé. Entre les deux, l’expert établit la valeur locative selon les cinq critères légaux, caractéristiques du local, destination, obligations des parties, facteurs locaux de commercialité, prix pratiqués dans le voisinage, et vérifie séparément si le bail de douze ans ou une modification notable justifie le déplafonnement. Un supermarché de 1966 remanié par cinq avenants a presque toujours des surfaces, des accès et une destination qui ont évolué ; le rapport les documente à chaque date.
Le droit d’option comme issue. La Cour rappelle que le désaccord sur le prix peut aboutir au maintien de l’ancien loyer, « les parties pouvant toujours exercer leur droit d’option ». Un bailleur qui n’obtient pas la valeur locative peut refuser le renouvellement moyennant indemnité d’éviction ; un locataire peut renoncer au renouvellement. L’expert qui chiffre la valeur locative donne donc aussi, quand on le lui demande, l’ordre de grandeur de l’indemnité d’éviction, parce que c’est la comparaison des deux qui guide la décision des parties.
Pour l’investisseur. Des murs de supermarché loués avec un loyer binaire s’évaluent sur le loyer effectif, minimum garanti plus part variable moyenne, et sur la perspective de renouvellement. Cet arrêt rend cette perspective moins figée : selon ce que révèlent les avenants, le minimum garanti pourra être porté à la valeur locative au prochain renouvellement, ou rester contractuel. Le rapport présente les deux scénarios et leur effet sur la valeur.
Les arrêts de 2016 : le recours au juge prévu par le bail, et l’abattement pour la part variable. Parmi les étapes que la Cour retrace figurent deux arrêts publiés du 3 novembre 2016 (Cass. 3e civ., n° 15-16.826 et 15-16.827), rendus pour deux locataires d’un centre commercial dont les baux renvoyaient le loyer de base renouvelé à la valeur locative et, à défaut d’accord, à une fixation judiciaire. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait rejeté la demande de la bailleresse ; la Cour a cassé, et le sommaire publié au Bulletin précise que le juge statue alors selon les critères de l’article L. 145-33 « en appréciant l’abattement qui en découle », c’est-à-dire en tenant compte de la part variable due en sus du minimum. L’arrêt de 2024 admet le recours au juge même sans clause expresse ; l’évaluation du minimum garanti suit toujours la règle de 2016, valeur locative puis abattement lié à la part variable. L’article sur le minimum garanti fixé à la valeur locative en 2016 présente ces arrêts.
Ce que l’expert en retient
- L’objection tirée du loyer binaire est une défense au fond ; le juge des loyers examine la demande de fixation, il ne la déclare pas irrecevable.
- Même sans clause expresse, le juge recherche si les parties ont voulu, en cas de désaccord, une fixation du minimum garanti à la valeur locative, dans le contrat ou dans des éléments extrinsèques.
- L’expert retrace l’historique du loyer et des avenants avant de chiffrer.
- Le juge ne fixe qu’une somme fixe et ne modifie pas la clause variable ; la valeur locative du minimum garanti tient compte de la part variable.
- Le rapport donne la valeur locative et, si utile, l’ordre de grandeur de l’indemnité d’éviction, pour éclairer le droit d’option.
Pour aller plus loin
La page Valeur locative et bail commercial décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Renouvellement du bail commercial : mon bailleur veut déplafonner et les termes valeur locative, déplafonnement et droit d’option du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Loyer de renouvellement : le loyer payé d’avance ne fait pas baisser la valeur locative, et le loyer binaire échappe au juge et Déplafonnement du loyer commercial : les quatre cas où le bailleur peut sortir du plafond. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un loyer avec minimum garanti et part variable, un renouvellement qui se discute, et une valeur locative à établir ?
J'établis la valeur locative du local selon l'article L. 145-33 et la Charte de l'expertise, je la rapproche du minimum garanti, de la part variable et du chiffre d'affaires, et je documente ce que le bail et les avenants disent de la volonté des parties.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
