Un immeuble de rapport est détruit par un incendie ; le site est dangereux et le maire refuse le permis de construire, si bien qu’il ne peut être rebâti à l’identique. Les propriétaires, déjà indemnisés par leur assureur à hauteur de 244 195 €, réclament aux assureurs des locataires de quoi rebâtir, 1 132 959 € selon eux. Le 7 septembre 2017, la Cour de cassation approuve la mesure du préjudice à la valeur vénale de l’immeuble à la date du sinistre : une reconstruction à neuf dans un autre lieu leur procurerait un avantage indu. Pour l’expert, le chiffrage commence par une question de fait, la possibilité de reconstruire sur place.
Les faits
Un couple est propriétaire d’un immeuble acquis en 2001, comprenant plusieurs appartements donnés en location, dont trois à des locataires assurés chacun auprès d’une compagnie différente. Dans la nuit du 21 au 22 avril 2010, l’immeuble est détruit par un incendie. L’assureur des propriétaires les indemnise à concurrence de 244 195 €. Soutenant que le coût de reconstruction de l’immeuble s’élève à 1 132 959 €, les propriétaires assignent les assureurs des trois locataires en réparation intégrale de leur préjudice.
La cour d’appel de Versailles, le 11 février 2016, limite l’indemnisation à 244 195 €. Elle relève que l’immeuble ne peut être reconstruit à l’identique, en raison de la dangerosité de sa situation et du refus du maire d’accorder un permis de construire, et retient qu’une valeur de reconstruction à neuf dans un autre lieu procurerait aux propriétaires un avantage indu. D’après le pourvoi, elle fixe la valeur vénale de l’immeuble perdu à 200 000 € et relève des frais de démolition et de déblai évalués sans contestation à 14 591 €, pour conclure que les propriétaires n’établissent pas un préjudice supérieur à ce que leur assureur a pris en charge.
Les propriétaires se pourvoient en cassation. Invoquant les articles 1733 et 1734 du Code civil, relatifs à la responsabilité des locataires en cas d’incendie, et le principe de la réparation intégrale, ils soutiennent que l’immeuble non reconstructible sur le même terrain doit être indemnisé à sa valeur de reconstruction ailleurs. Ils invoquent aussi une perte de loyers de 39 340 €.
La décision
La troisième chambre civile rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 7 septembre 2017, n° 16-15.257, publié au bulletin).
Elle juge que la cour d’appel, « ayant relevé que l’immeuble ne pouvait être reconstruit à l’identique en raison de la dangerosité de sa situation et du refus du maire d’accorder un permis de construire et retenu qu’octroyer aux propriétaires une valeur de reconstruction à neuf dans un autre lieu leur procurerait un avantage indu puisqu’ils bénéficieraient d’un bien équivalent mais mieux situé », en a « exactement déduit, sans violer le principe de la réparation intégrale, que l’indemnisation du préjudice devait s’effectuer selon la valeur vénale de l’immeuble à la date du sinistre ».
La formule « exactement déduit » marque l’approbation du raisonnement juridique, pas seulement le respect de l’appréciation des faits par la cour d’appel. La réparation intégrale interdit la perte, mais aussi le profit.
Sur la perte de loyers, le grief est écarté : les propriétaires « n’ayant pas sollicité, dans leurs conclusions, une indemnité au titre de la perte de loyers, la cour d’appel n’était pas tenue de statuer sur ce chef de demande ».
Ce que cela change pour l’évaluation
La possibilité de reconstruire se vérifie avant tout chiffre. L’arrêt repose sur l’impossibilité de rebâtir l’immeuble à l’identique sur son terrain. L’expert commence donc par établir, pièces à l’appui, si la reconstruction sur place est juridiquement et techniquement possible : refus de permis, règles d’urbanisme, zonage des risques, état du terrain.
La valeur vénale à la date du sinistre, dans l’état d’avant. Le propriétaire ne perd pas un bâtiment neuf, mais un immeuble tel qu’il était, là où il était, avec son âge, son état, ses locataires et sa situation. Le rapport établit sa valeur vénale à la date du sinistre, bâtiment compris, d’après les ventes d’immeubles comparables de l’époque et, pour un immeuble de rapport, par la capitalisation des loyers qu’il produisait.
L’écart des chiffres montre l’enjeu. Selon le pourvoi, la valeur vénale retenue par la cour d’appel était de 200 000 €, moins du cinquième de la demande de 1 132 959 €. Même augmentée des frais de démolition et de déblai, elle restait sous les 244 195 € déjà versés par l’assureur des propriétaires : d’où la limitation de l’indemnisation à cette somme. La valeur de reconstruction et la valeur vénale ne mesurent pas la même chose : le rapport les présente séparément et chiffre à part les frais de démolition, sur devis ou factures, puisque la Cour ne se prononce pas sur ce poste.
Quand la reconstruction sur place reste possible. L’arrêt ne dit rien de ce cas. Le 8 janvier 2026 (n° 24-10.636), statuant sur l’article 1645 du Code civil, la Cour de cassation a admis que l’acquéreur qui conserve le bien obtienne du vendeur qui connaissait le vice le coût de sa reconstruction, sans limiter ses dommages-intérêts à la valeur vénale : voir Vice caché connu du vendeur : la valeur vénale ne plafonne rien. Les deux décisions portent sur des situations et des fondements différents, la garantie due par le vendeur qui connaissait le vice d’un côté, la responsabilité des locataires pour l’incendie et la réparation intégrale de l’autre ; aucune ne dit ce que donnerait le critère de la reconstruction sur place dans l’autre régime. Le rapport précise donc sur quel fondement la demande est formée. Le cumul de la restitution du prix et du coût de démolition-reconstruction après un vice caché relève d’une autre décision de 2017 : voir Vice caché : prix restitué et reconstruction ne se cumulent pas.
D’autres contentieux de l’incendie. Le propriétaire dont l’immeuble, en partie détruit par un incendie, est exproprié avant que son assureur ait réglé obtient réparation de la chance perdue de percevoir l’indemnité (Bien incendié puis exproprié : l’assurance perdue se répare) ; le bail de locaux incendiés dont la remise en état coûterait plus que leur valeur est résilié de plein droit (Local incendié : travaux plus chers que sa valeur, bail résilié).
Chaque chef de préjudice doit être demandé. La perte de loyers n’a pas été examinée, faute d’avoir été sollicitée dans les conclusions. L’expert liste tous les chefs de préjudice et leur articulation avec la valeur vénale, sans double compte, pour que la partie puisse les reprendre à temps.
Ce que l’expert en retient
- Un immeuble qui ne peut être reconstruit à l’identique sur place s’indemnise à sa valeur vénale à la date du sinistre, non à sa valeur de reconstruction à neuf ailleurs.
- Le rapport établit d’abord, pièces à l’appui, si la reconstruction sur le terrain est juridiquement et techniquement possible.
- La valeur vénale se chiffre dans l’état d’avant le sinistre, bâtiment compris, avec les références du marché à cette date.
- Frais de démolition, perte de loyers et autres chefs de préjudice se présentent à part, sans double compte.
- Quand la reconstruction sur place reste possible, l’arrêt ne tranche pas ; le rapport dit dans quelle hypothèse il se place.
Pour aller plus loin
La page Préjudices immobiliers décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Produire une expertise en justice : quel format choisir ? et les termes valeur vénale, valeur de reconstruction et préjudice immobilier du lexique complètent cet article. Sur un point distinct tranché la même année : Vice caché : prix restitué et reconstruction ne se cumulent pas. Sur le même thème : Vice caché connu du vendeur : la valeur vénale ne plafonne rien et Il faut préférer un devis à un abattement forfaitaire quand c’est possible. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un immeuble détruit qui ne pourra pas être reconstruit sur place ?
J'établis la valeur vénale du bien à la date du sinistre, dans son état d'avant, d'après les ventes d'immeubles comparables. Le rapport présente à part les frais de démolition et les autres chefs de préjudice, pour l'assureur, le tribunal ou la négociation.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
