Une commune tient d’un syndicat mixte, par bail emphytéotique de cinquante ans, des parcelles dans un port départemental. Elle y fait édifier deux mas conchylicoles, puis cède une partie du bail à une banque, tandis que les bâtiments sont vendus à une société, qui les revend en 2000 à un couple, avec une sous-location des parcelles. En 2013, le département, la commune et la banque résilient le bail à l’amiable. La veuve de l’acquéreur, invitée à signer une convention d’occupation précaire, refuse : elle a acheté les bâtiments par acte notarié, elle en est propriétaire. Le tribunal judiciaire dit que le département l’est, et la Cour de cassation confirme le 18 décembre 2025, par un arrêt publié : l’emphytéote ne profite de l’accession que pendant le bail, il ne transmet que son droit réel, qui s’éteint au terme ou à la résiliation, et « l’acquéreur de ce droit n’est pas propriétaire des constructions à l’issue du bail emphytéotique ». Ce que le couple avait acheté en 2000 n’était pas un immeuble, mais un droit à durée limitée.
Les faits
Par acte du 13 décembre 1993, un syndicat mixte, aux droits duquel vient le département de l’Hérault, consent à une commune un bail emphytéotique de cinquante ans, pour l’implantation d’activités liées à la mer et au nautisme, sur des parcelles situées dans un port départemental. La commune fait édifier deux mas conchylicoles, achevés par une coopérative maritime avec son autorisation. Le 23 mai 1995, la commune cède à une caisse d’épargne la partie du bail portant sur les parcelles supportant les deux mas, pour la durée restant à courir, et la coopérative vend les mas à une société immobilière. Le 5 mai 2000, cette société les revend à un couple, qui sous-loue de la caisse d’épargne les parcelles d’assiette aux conditions du bail initial.
Par actes des 12 et 13 septembre 2013, le département, la commune et la caisse d’épargne résilient amiablement le bail de 1993. Après le décès de son mari, la veuve refuse la convention d’occupation précaire que lui propose le délégataire du port ; des procès-verbaux de contravention de grande voirie sont dressés, et la cour administrative d’appel renvoie au juge judiciaire la question de la propriété des bâtiments. Le tribunal judiciaire de Béziers, le 16 septembre 2024, constate que le département en est propriétaire.
La décision
La troisième chambre civile rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-20.480, publié au bulletin). Selon l’article L. 451-1 du Code rural et de la pêche maritime, « le bail emphytéotique confère au preneur un droit réel susceptible d’hypothèque », et selon l’article L. 451-10, « l’emphytéote profite du droit d’accession pendant la durée de l’emphytéose ».
« Il s’en déduit que l’emphytéote, qui ne profite de l’accession que pendant la durée du bail emphytéotique, ne peut transmettre plus que le droit réel dont il dispose sur les constructions, lequel s’éteint, sauf stipulation contraire, au terme ou en cas de résiliation du bail emphytéotique. Dès lors, l’acquéreur de ce droit n’est pas propriétaire des constructions à l’issue du bail emphytéotique. » L’argument tiré du droit de propriété et de la Convention européenne n’y change rien.
Ce que cela change pour l’évaluation
On n’achète pas un bâtiment, on achète un droit qui expire. Le preneur d’un bail emphytéotique, ou d’un bail à construction, est propriétaire des constructions pendant le bail ; à la fin, elles reviennent au bailleur, sans indemnité sauf clause contraire. Celui qui achète ces constructions en cours de bail achète ce droit temporaire, rien de plus. Sa valeur n’est donc pas celle d’un immeuble comparable en pleine propriété ; c’est la valeur actuelle des avantages qu’il procure jusqu’au terme, revenus ou jouissance, nette du canon et des charges, diminuée du risque. À vingt ans du terme, elle est loin de la pleine propriété ; à cinq ans, elle tend vers zéro.
La méthode. L’évaluation d’un droit réel temporaire passe par l’actualisation des flux sur la durée restante : loyers ou valeur d’usage, moins le canon emphytéotique, l’entretien et les grosses réparations à la charge du preneur, avec un taux qui intègre le risque propre au montage. Les comparables, quand il en existe, sont des cessions de baux emphytéotiques ou à construction de durée voisine, pas des ventes de murs. Le rapport indique la durée restante, les clauses de sortie, et ce qu’il advient des constructions au terme : c’est ce qui sépare un droit qui vaut encore beaucoup d’un droit qui ne vaut presque plus rien.
La résiliation par d’autres que soi. Le bail a été résilié en 2013 par le bailleur, l’emphytéote initial et le cessionnaire du bail, sans le sous-locataire. Son droit, accessoire du bail, a disparu avec lui. C’est le risque majeur d’un acquéreur qui n’est pas partie au bail principal : il dépend de personnes qu’il ne contrôle pas. L’expert le signale et le traduit dans le taux, ou par une décote explicite, plutôt que de valoriser le droit comme s’il devait aller à son terme.
Le domaine public, en plus. Les parcelles se trouvaient dans un port départemental ; au terme du bail, l’occupation devient sans titre, avec contravention de grande voirie, et la seule issue est une convention d’occupation précaire. Sur le domaine public, il n’y a jamais d’espoir de propriété par prescription ni d’accession définitive ; l’article sur la vente d’une parcelle du domaine public le rappelle pour la vente, cet arrêt le dit pour les constructions.
Pour la banque et pour le partage. Le droit de l’emphytéote est susceptible d’hypothèque, et les banques le prennent en garantie ; sa valeur pour elles décroît chaque année, et la valeur prudente en tient compte. Dans un partage ou une succession, ce droit se déclare et s’évalue de la même façon, à durée restante, et non comme la maison qu’il permet d’habiter.
La redevance ne se révise pas à la valeur locative. Par un arrêt publié du 8 septembre 2016 (Cass. 3e civ., n° 15-21.381), rendu pour un terrain de la Croisette à Cannes loué en 1928 pour 99 ans et 1 franc par an, la Cour de cassation a jugé que la valeur locative est « étrangère à l’économie du contrat de bail emphytéotique ». Pour le bailleur, la contrepartie de la jouissance du preneur est l’absence de renouvellement et l’accession sans indemnité, en fin de bail, des travaux et améliorations du preneur ; les bailleurs ne pouvaient pas faire réviser le loyer à la valeur locative. L’évaluation ne traite donc pas le canon comme un loyer de marché : la valeur du bailleur tient surtout au retour des constructions au terme, que l’arrêt de 2025 commenté ici éclaire du côté de l’acquéreur. L’article sur la révision du loyer commercial après renouvellement présente cet arrêt.
Ce que l’expert en retient
- L’emphytéote ne transmet que son droit réel sur les constructions ; ce droit s’éteint au terme ou à la résiliation du bail, sauf stipulation contraire, et l’acquéreur n’est pas propriétaire ensuite.
- La valeur d’un tel droit est la valeur actuelle de ses avantages sur la durée restante, nette du canon et des charges, avec un taux qui intègre le risque.
- Les comparables sont des cessions de droits de durée voisine, non des ventes de murs.
- Un acquéreur étranger au bail principal supporte le risque d’une résiliation décidée sans lui ; le rapport le chiffre.
- Sur le domaine public, aucune propriété ne survit au bail.
Pour aller plus loin
La page Expertise en valeur vénale décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Banque : valeur hypothécaire et valeur prudente et les termes méthode par le revenu, taux d’actualisation et valeur hypothécaire du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Bail sur le domaine public : nul, mais la jouissance se paie et Vente d’une parcelle du domaine public : nulle, mais la taxe foncière est un préjudice. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un bâtiment acheté sur un terrain loué par bail emphytéotique ou à construction, et une valeur à établir ?
J'évalue le droit réel pour sa durée restante, avec les revenus, le canon, les clauses de sortie et le risque de résiliation, pour un achat, une garantie bancaire ou un partage.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
